农村房屋不动产确权登记问题的研究

刘永慧

沂源县自然资源局，山东 淄博 256100

摘要:农村不动产登记的内容包括集体土地所有权、房屋及其他建筑物、构筑物所有权、林木所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、不动产抵押权。农村居民最重要的个人财产是农村住房。将农村住房纳入不动产登记范围，为农民财产性收入提供法律依据和政策保障，促进不动产登记制度建设。但由于多年来对农村宅基地和集体建设用地使用权缺乏监管，侵占、违法建设、占用、低价占用农村土地的案件时有发生。

关键词：农村房屋；不动产；确权登记；问题的研究

1农村房屋登记常见问题

1.1宅基地使用权与房屋所有权主体

在不动产登记过程中，要结合实际，尊重历史，妥善处理历史遗留的问题。针对“一房多用”、土地权属来源资料不足、占地面积过大等问题，要按照“国土资发[2011]178号”、“国土资发[2016]191号”等政策性文件的规定进行处理。对于农村不动产登记涉及继承、财产分割、婚姻变更等问题，可以采取政府购买服务、行政调解等方式，综合运用司法公证、律师认证等方式解决，不增加群众负担。

从农村房屋权属调查实践来看，土地证、房产证登记人均为户主，配偶未登记。事实上，农村妇女属于家庭成员，她们的宅基地权益应当按照法律法规的规定记载在房地产登记簿和权属证书上。农村妇女有权使用宅基地，无论她们是在原来的家庭还是嫁入新的家庭。

在全题调查实践中，最常见的问题是证明材料与实际使用人的差异。原因是该宅基地与继承、赠与或者私人交易直接相关，未经依法批准。有的人手里有协议，有的人根本没有相关证明材料，无法证明所有权来源。因此，有必要根据具体情况确认所有权。

一般来说，按照“一房一户”的基本原则，受让人拥有的房屋占用的土地可以按照有关规定进行处置。经村民集体同意，公示无异议后，即可办理相关用地手续，可按宅基地面积标准政策在转让或赠与时予以确认登记。对于那些因为继承房屋而占用农村宅基地的人。

1.2权利人为非本农村集体成员的确权问题

根据现行法律法规，宅基地使用权和房屋所有权的确认，需要遵循房屋与土地相结合的基本原则、主体一致的原则、土地使用权的批准和建设程序，以及法律法规。对非本农民集体成员，有扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设等情况的，按照政府统一规划批准使用宅基地，按照退出原宅基地同时注销登记的办法处理，新房占用的宅基地使用权依照有关法律法规确定。继承房屋占用农村宅基地的，应当按照有关规定确定宅基地使用权和农村房屋所有权。同时在房地产登记簿和房地产证上标明“权利是继承的收入”。城镇居民在农村违法购买宅基地、以购买方式取得宅基地、违法建设房屋的，不承认使用权和所有权。

1.3多套房屋的确认

农村房屋所有权登记中普遍存在着继承、买卖、赠与等问题。按“国税发[2011]178号”、“国税发[2016]191号”等政策性文件的规定办理。符合农村一、二、三产业融合要求，但符合“一户一宅”要求的农村宅基地混合用途，原则上应当按照宅基地用途认定。坚持“一户一宅”的基本原则进行确权登记。对符合当地条件的分户建房，但未经批准不自行建房和分居的，其新房占用的宅基地符合相关规划，经农民集体同意并公示无异议的，他们可以按照有关规定办理土地使用手续，同时依法确认确权登记。对不单独居住的居民，宅基地实际使用未超过分户后住房建设用地总面积标准的，按实际使用面积进行登记。对于多套住房的情况，根据基本原则，申请人只能选择一套宅基地和一套住房。按照相关法律确认权利，剩下的只能调查，不能确认权利。通过房屋继承或者其他方式取得的，不属于本案。

1.4宅基地和超批准面积房屋确权

对于宅基地面积过大的问题，可以采取依法分期处理的办法。批准农村集体成员建房、占用宅基地的，应当按照批准的面积进行确权登记。因不履行审批手续占用宅基地的，按相应规定处理。1982年《农村城镇建设用地管理条例》实施前，自条例实施以来，农民集体成员占用的宅基地建房范围一直没有扩大。如果面积超过当地标准，也可以根据实际使用面积进行确认登记。条例实施至1987年土地管理法实施期间，农民集体成员建房占用的宅基地，面积超过当地标准的，超出面积应根据国家和地方有关规定的结果进行确认和登记[4]。自1987年《土地管理法》实施以来，对符合建设规划但超过当地面积标准的，要办理相关手续，然后依法进行确权登记。超占面积需在登记册及产权证附列注明。

1.5宅基地闲置的确权处理

不动产登记按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》的要求办理，以及“国政发[2011]j178号”“大政发[2016]191号”等政策性文件的要求。对于闲置两年以上的宅基地，要回归村集体。

2农房地产测绘对策

农房地产测绘内容多、范围广。因此，在测绘过程中，要规范各项工作，采取合理对策，完成测绘工作。

2.1加强测绘新技术研究

在房地产测绘中，测绘技术的选择和应用关系到测绘的效率和质量。不动产登记制度改革深入，测绘工作量不断增加。目前，各种新技术不断发展。农村房地产测绘也可以采用先进的测绘仪器和技术，高效率、高质量地完成测绘工作。在实践中，有关部门应更加重视和研究测绘新技术，通过培训活动使测绘人员掌握其应用，并能在实际工作中获得准确的数据。此外，还需要研究相关配套的数据管理系统，方便高效准确地处理相关数据，从而提高不动产登记的效率。

2.2开展农房地产前期调查

在农房测绘领域，测绘单位一般进行权属初步调查，即预调查。地籍测量是为了形成第一手的结果。预登记需要区分地籍测绘信息和登记发证信息的权利确认，避免二者相互干扰。在预调查过程中，首先要取得第一手资料，然后填表并签字盖章。通过地籍辅助程序，可以导出电子版的地籍调查表，包括地籍调查表和地籍复核表，打印后提交国土局，分发到各村干部办公室，并召集村民签名，收集剩余的权利和资源来源。签字盖章后，交国土局审核。如有遗漏，应重印。

2.3农房地产数据库

农业房地产调查过程中形成的调查结果数据库，即房地产调查数据库，是业主调查和不动产登记管理制度建立的结果。数据的主要内容包括房地产单元数据、权利数据和业务数据。根据房地产数据库的建设标准，对数据库的层次编码、拓扑结构和逻辑关系组件进行了改进。

数据库应建立在现有不动产登记数据库的基础上。根据相关数据库建设保障和调查技术方案，对农村房地产登记中的空间数据、属性数据和档案进行数据库整合和建设。实现了农村不动产登记数据库的统一，方便了不动产登记信息管理平台的运行，进一步实现了不动产登记调查结果的一体化管理。

2.4做好现场核检验收工作

在农村房地产测绘中，由于宅基地多、分散、交通条件差，要做好实地测绘验收工作。具体来说，实地调查组由村领导、测量员和调查督察组成。一般由测绘单位指定村领导和专职村界巡视员。各方应明确各自的责任。测量员主要收集资料和测绘包裹，而检查员则需要做好现场检查工作，测量所有包裹的长度，以便形成原始记录，通过比对核对减少误差，确保测绘结构的有效性。

结语

随着农村房屋登记发证工作的开展，一些阻碍产权登记的问题逐渐暴露出来。笔者希望通过总结遇到的问题并提出对策，从而提高不动产登记的效率，规范不动产登记行为。

参考文献

[1]张占学.我国农村房地一体确权登记发证问题的研究[J].经贸实践,2018(15):51.

[2]彭凤珍.浅谈新县农村集体土地使用权确权登记发证存在的问题[J].冶金与材料,2018,38(2):56-57.