规划图纸标注与房产面积预测绘运用研究

高裕如

上海市松江区房屋权属调查管理中心 上海市 201600

摘要：对产房面积进行预测绘时，规划图纸是一个重要的依据，但不是唯一标准。文章从房产面积预测绘的作用出发，阐述了规划图纸标注与房产面积预测绘的实际运用，指出房产测绘面积和规划面积的差异原因和处理方法。

关键词：房产面积；预测绘；规划图纸；差异；处理方法

根据房产规划图纸计算房产面积，依据的标准是《房产测量规范（T 7986.1-2000）》，其中面积计算是以建筑用途进行划分的，因此图纸上的标注信息至关重要。然而房产项目从设计到竣工，期间经过多个环节，导致房产测绘面积和规划面积之间可能存在差异。以下结合实践对此进行探讨。

1．房产面积预测绘的作用

房产面积预测绘，主要作用包括：①对开发商而言，能规范商品房预售行为，避免或减少新建商品房面积纠纷，从而降低消费者的购房风险，维护合法权益。②对管理部门而言，根据预测绘成果能掌握房产信息，有助于开展房地产市场的监管工作，避免出现合同欺诈、一房多售、面积弄虚作假等现象。③对消费者而言，选房购房时能了解预售商品房的真实面积，减少实际误差，维护消费者的知情权、选择权^[1]。④对销售单位而言，方便办理商品房预售业务，为商品房预售网上备案奠定基础；同时为楼盘表的规范创造条件，确保楼盘的唯一性，有助于开展销售活动。

2．规划图纸标注与房产面积预测绘的实际运用

2.1 管道井和设备间

共用建筑面积分摊时，包括幢分摊、功能区分摊、层分摊三种，不同建筑形式和功能，其共有部位的分摊级别也不同，面积分摊结果也就不同^[2]。以管道井为例，用于设置竖向设备管线，和楼梯间的服务功能类似。对管道井部位进行分摊时，属于功能区分摊级别。设备间是在某一楼层中安放设备的场所，对设备间部位进行分摊时，按照实际情况划分为功能区分摊或层分摊级别。

如下图1，A商品房地上1层和2层是商业用房，3层及以上是住宅。在规划图纸中，3层及以上的核心筒部位，标注着“强电间”和“弱电间”，大小约为3-4m²。实际上，这些强电间、弱电间的建筑形式和管道井相同，后来和设计单位沟通后，确定其功能就是管道井。因此，这些共用部位属于功能区分摊级别，按照这个标准分摊公用面积。

图1：A商品房规划图纸标注图

2.2 规划标注的上空

一般情况下，规划图纸上标注上空符号的部位，在房产面积测绘时，不纳入建筑面积的范围，当然也有特殊情况^[3]。如下图2，B住宅楼采用复式跃层户型，内部楼梯包括U型、L型、旋转多种类型。在规划图中，复式上层在楼梯区域表达的是上空符号。

实际上，这里的上空符号，和一般的上空表达的意义有区别，不能不计算面积。此处的上空部位是楼梯洞口，是楼梯扶手安装时形成的孔洞，在消防工作中，能方便消防人员传递水管。计算时，应该将其纳入楼梯的组成部分，按照建筑的功能，计算在套内面积中。

图2：B商品房规划图纸标注图

2.3 “前室”的面积计算

“前室”，指的是在消防电梯、防烟楼梯间、封闭楼梯间之前的过渡空间，消防设计时，前室要安装自然排烟、机械排烟设施^[4]。近些年，随着设计上的创新，前室的建筑形式更加多样，出现了开敞结构，利用外围护结构实现自然排烟。而在规划图纸上，该部位依然标注的是“前室”。

对于开敞结构的前室，预测绘房产面积时，应该根据实际建筑形式进行具体分析。本质上来看，开敞结构的前室，能满足消防设计要求，因此不能按照是否封闭，来计算全面积或半面积；而是根据建筑部位的性质进行判断。如果前室在房屋主体结构中，它就属于建筑主体的一部分，按照全面积计算；如果前室不在房屋主体结构中，类似于阳台，它就属于建筑主体的附属部分，按照半面积计算。

3．房产测绘面积和规划面积的差异原因和处理方法

3.1 差异原因

第一，建设单位因素。①房产项目施工过程中，因为客观原因，建设单位必须对原设计进行变更。当建筑物或构筑物的开间、景深、使用功能改变，面积大小也可能随之改变。尤其是公共部位的设计发生变化，会影响到公用面积分摊，继而导致测绘面积和规划面积不一致。②建设单位不按照规范标准施工，监管部门的监督工作不到位，最终施工完成的建筑物，和图纸规划的建筑物大相径庭，也会出现面积差异。

第二，规划测绘因素。房产规划部门计算房产面积时，使用的规范是《建筑工程建筑面积计算规范》；而房产测绘部门开展测量时，使用的规范是《房产测量规范》，这两个标准存在的差异，也会造成测绘面积和规划面积出现差异^[5]。①在目的上，房产规划部门是为了确定建设规划指标，方便计算工程量、编制概算预算。房产测绘部门是为了掌握房产和宗地信心，为产权管理、交易、征税提供依据。②在适用范围上，《建筑工程建筑面积计算规范》适用于新建、改建、扩建的房产项目，是进行造价预算、核算、结算的依据。《房产测量规范》适用于房屋预售、房屋产权登记，各个地区会结合实际情况，颁布具体实施细则。③在测算方法上，对于住宅单层面积、走廊面积、阳台等部位，两者的测量方法不完全相同，最终就会导致测绘面积和规划面积出现差异。

3.2 处理方法

第一，测绘部门重新核实。消费者购房时，发现房产测绘面积和规划面积差异较大，可以要求测绘部门重新核实。在不动产登记机构的监督下，对房屋面积重新测量计算，核实后得到准确的面积数据并进行登记。

第二，不动产登记机构核查。不动产登记机构进行核查时，主要分为两种情况：一是因技术规范不同引起的面积差异，不动产登记机构可进行内部协商，并听取住建部的建议，最后作出决定。例如：对于封闭式阳台，图纸规划按照一半面积计算，测绘部门按照全部面积计算。对此，为了准确反映不动产的权利，按照实际测绘面积计算，并在登记时注明面积差异的原因。二是其他原因引起的面积差异，按照比例控制进行处理，即规划面积和测绘面积的误差允许值为3%以内。如果实测面积超过规划面积3%，按照规范属于违法建筑，但具体处理仍需结合各地实际情况，不能一概而论。

4．结语

综上所述，房产面积预测绘工作，对开发商、管理部门、消费者、销售单位而言均具有一定的功能作用。文章以管道井和设备间、规划标注的上空、“前室”的面积计算为例，介绍了规划图纸标注与房产面积预测绘的实际运用。房产项目在建设过程中，受到多方面因素的影响，可能导致测绘面积和规划面积之间存在差异。对于这种情况，可以由测绘部门重新核实，或者不动产登记机构核查处理。结合我国现状，房地产市场发展迅猛，为了发挥出规划图纸标注和房产面积预测绘的作用，消除或减小测绘面积和规划面积之间的差异，提出以下建议：①积极推行不动产测绘“三测合一”、“多测合一”工作，对于验收涉及的测绘项目，实行一次委托、联合测绘、成果共享。②在现有规范的基础上，各地根据自身情况形成政策性文件。③不动产登记部门在处理此类问题时，采用部门协商解决机制，在法律法规范围内形成一致意见。

参考文献：

[1]程启欢,张立松,姚钟惠.规划图纸标注与房产面积预测绘应用分析[J].中国房地产,2021(1):66-68.

[2]尹爱群.不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策[J].中国房地产,2020(18):56-59.

[3]宋锦青.对房产预测绘与实测绘减少差异的方法探究[J].城市建设理论研究(电子版),2019(10):92.

[4]申燕.房屋测绘面积与规划面积差异问题探讨[J].城市地理,2017(2):194.

[5]郭军,张伟.关于房产面积实测和预测绘的探讨[J].建筑与预算,2014(5):73-75.