建设用地供应的影响因素研究

李学昌

淄博市淄川区自然资源局，山东 淄博 255000

摘要：随着社会的发展，我国的国有企业建设的发展也有了改善。在当前社会的发展历程中，随着社会主义经济的快速发展，集体建设用地的使用权流转收益分配问题已经成为了现阶段集体建设用地流转规范中一个非常关键并且亟需解决的问题之一，其和流转过程中各个权利主体的经济成效都有着非常紧密的联系。对于集体建设用地使用权流转收益分配问题，我国的有关研究人员对其进行了不同程度的研究和分析工作，并且提出了一系列的看法以及解决对策，但是各个区域在集体建设用地使用权流转收益分配问题上的做法和看法又具有很大差异，这使得相关的解决措施并不能及时落实。

关键词：国有建设用地供应；影响因素；研究

引言

2008年世界金融危机以来，我国经济增速放缓，虽然国家采取了加大国有建设用地（以下简称“建设用地”）供应的办法来保持经济稳步发展，但伴随着“长江经济带”等重大战略举措和“一带一路”倡议的推进，国内建设用地供应格局变化明显。

1 集体建设用地的流转收益分配概述

1.1 流转收益的形成

在当前社会大部分区域中的法律法规中，明确提出了有关集体建设用地使用权进行首次流转的问题，其规定流转的主体是具有土地所有权的国民。但是，从现阶段的状况而言，在部分城市以及县镇中进行集体建设用地使用权隐形流转的情况还广泛存在。而还有一部分农村的干部在一定程度上成为了其所有权的代言人，而且还在此基础上享有土地使用权流转工作的决策权，这种情况造成农民集体成员的想法和意愿得不到充分的展现。与此同时，这种状况在农民集体是所有权人的情况下，依旧获得不了体现。从我国有关法律法规的角度而言，农民所具有的全部不动产和动产在一定程度上是属于集体成员所共同拥有的。假如以此规定为出发点，其所有权是属于集体成员所共同拥有的，就表明农民集体具有一定的成员权利。与此同时，集体建设用地使用权在流转的过程中，需要以我国的有关法律法规为基础来进行，并且还需要相关部门安排有关人员来对流转的情况开展详尽的了解和记录，并且有关部门不可以单独设置限制条件。通过这种方法，就可以在一定程度上有序实现集体建设用地和国有建设用地之间的价格一致和权利一致。

1.2 流转收益的分配

有关政府部门要在集体建设用地使用权流转收益分配过程中扮演监督者的角色，并且还要在这个过程中为有关人员提供相应的交易规则和制度，从而在保证工作成效不受影响的前提下，尽量地公平公正地开展集体建设用地使用权的流转收益分配工作。这样不仅仅可以对维护社会公平起到一定的促进作用，而且还可以在一定程度上保障涉及权利的有关人员利益不受到影响和侵害。综合而言，集体建设用地和国有建设用地之间的权利应该要及时的达成统一，并且处置权和受益权之间也要达成一致。而对于农民集体内部的分配问题，农民是不在意留存和分配比重的，他们主要在意有关制度和规范的设立以及有关权力的界定。而对于怎么对农民集体成员进行权利的界定，还需要有关的指导政策和制度来规定和引导。

2 国有建设用地使用权的设立与取得

中华人民共和国是国有土地所有权的唯一主体，国务院代表国家对国有土地行使所有权，具体由市县人民政府自然资源部门以国有土地所有权代表身份通过划拨、出让等供地行为，将相应的国有建设用地使用权授予使用者。因此，国有建设用地使用权最初是通过政府不同的供地方式设立的。当然，已经设立的建设用地使用权，也可以通过依法转让、作价出资等方式，由新的受让人继受取得。

2.1 划拨建设用地使用权的设立与取得

划拨建设用地使用权是通过划拨供地设立的。报经县级以上人民政府依法批准，使用者在缴纳补偿安置等费用或以无偿方式使用土地时，市、县人民政府自然资源部门向用地者颁发《国有土地划拨决定书》，经依法登记，用地者领取不动产权证书，取得相应的划拨建设用地使用权。《土地管理法》《城市房地产管理法》等对建设用地划拨范围有严格限定，自然资源部《划拨用地目录》对划拨用地范围进行了具体细化，符合《划拨用地目录》方可以划拨方式提供。此外，因历史原因，单位和个人以各种方式依照法律和有关政策取得国有建设用地使用权，但未向国家缴纳土地有偿使用费用的，也视为划拨建设用地使用权。

2.2 出让建设用地使用权的设立与取得

出让建设用地使用权是通过出让供地方式设立的。国有建设用地使用权出让，应当符合国土空间规划和年度建设用地计划。市、县人民政府自然资源部门应当按照建设用地出让计划和城市规划，拟订出让地块的用途、年限、规划条件和其他土地使用条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府自然资源部门具体组织出让。国有建设用地使用权出让，可以采取招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式，确定土地使用者后，应当与土地使用者签订书面出让合同。使用者依照出让合同约定付清出让金，依法申请不动产登记，领取不动产权证书，取得出让建设用地使用权。

3 集体建设用地在使用权流转收益分配中存在问题的解决措施

3.1 科学引导流转行为

对集体建设用地及时开展规划工作可以使得政府在实行集体建设土地用途和开展集体建设用地流转工作时更加得心应手。现阶段的集体建设用地一定要科学合理地开展规划工作，从而在一定程度上满足广大国民的需求，在真正意义上把经济建设和耕地资源相结合，协同发展。与此同时，假如在开展规划工作的过程中不设立规章制度，只重视控制指标，而不考虑具体情况，那么集体建设用地使用权的流转收益分配工作就很难开展。在当前的社会中，用地指标被持续的打破，违法违规用地情况与日俱增，因此，国民和有关部门一定要对这种情况持有高度的重视和关注。

3.2 利用税收方式调节收益

集体建设用地应该属于农民集体，农民集体以及土地的所有权人应该要优先在流转过程中获得收益分配。有部分研究人员认为首先，区域政部门不是集体建设用地的所有者，而且也不具有在集体建设用地流转过程中参加收益分配工作的理由，虽然说政府部门作为投资人员使得集体建设用地的价值获得了一定程度的提升，但是这也是政府部门的职责所在，不应该成为其参与收益分配的理由。其次，各个政府部门在参加流转收益分配工作的过程中，还有可能会造成集体建设用地出现混乱以及集体建设用地市场的秩序混杂的情况。在有关部门对集体建设用地的增值收益开展分配工作的过程中，应该要全方位地分析土地所有权人以及社会公众的利益。而从集体建设用地使用权流转过程中第一次产生收益的角度而言，其首先应该考虑对农民提供保障，对社会进步提供支持。与此同时，政府部门还可以把剩余的部分通过税收的手段来进行征收，并且将其及时的投入到对耕地资源的保护工作以及区域整体基础设备的建设过程中。对于在此流转过程中产生的收益，政府部门可以合理地征收一定程度的土地增值税。

4 结束语

授权经营建设用地使用权的权能介于出让（作价出资或入股）建设用地使用权和划拨建设用地使用权权能之间：在使用年期内，授权经营建设用地使用权可以依法作价出资、入股、租赁；可以在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应经批准并补缴土地出让金。

参考文献：

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