产城融合项目的发展与实践思考

丁天

中电建路桥集团有限公司 100062

摘要：在我国近现代的发展中，产业园区逐渐发展成一种与产业组织形态和区域发展空间形态，产业园区的发展与全世界的产业革命的发展有着密切的关系，随着我国现代工业化和新型城镇化发展的不断推进，我国制定了《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，这个纲要的制定阐明了我国要做好积极应对国际金融危机等一系列重大风险挑战，在积极应对重大挑战的同时还要时刻适应经济发展新常态，要不断创新和发展，形成独有的经济结构优化体系，动力的发展和转换，加快发展方式转换的优良势态，以及全面提升基础设施水平，加快高技术产业和战略性产业的发展，使得一批重大科研成果达到世界先进水平。在国家的不断推动下，我国传统产业发展正逐步由基本的“传统”向“产城一体化”发展，向综合性产业领域转变。

关键词：产业园区 产城融合 项目发展 实践

一．产城融合的发展背景及其由来

在我国十一届三中全会开始，我国开始实行对内改革，对外开放的政策，至十一届三中全会一直延续到今天，中国的城镇化率与现代化率以每年1%的速度快速前进，在2011年的时候，我国城镇化率首次进入50%的阶段，在2018年的时候，我国的常住人口城镇率已经几乎可以达到59%见了从农村转向城镇化的重大转变，但在发展期间，由于一系列问题导致城镇化建设出现了友城无产，无产无尘的产城分离情况，这大多数是因为在发展期间的城镇化过于分离，户籍制度要求十分苛刻，百姓收入分配极不均匀等原因，在十八大三中全会，我国第一次提出要走中国特色社会主义城镇化建设道路，并且要在建设过程中以人为本，逐步推动产城融合发展理念的形成。

在2015年国家发改委发布了，关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知，根据相关通知来看，我国国务院及国家发改委会相继在全国建立一批国家建设性新区，城乡统筹发展试验区，产业承接转移示范区，临空经济示范区等一系列特殊功能区，这些特殊功能区对我国的城乡融合建设发展起到了重大的推动作用，到今天已成为我国产城融合项目稳定快速推进的重要原因。在总体的土地利用规划上面来说，推动了绿色生活方式的建设成型，同时也推动了低碳生产方式的建设成型，实现了产程的高效节约，适度易居，低碳高效的生态空间。

在我国国家大力推动产城融合项目建设的开展具体有四个方面

1.国家大力推动该项目的开展有利于推进城乡产业的发展，促进了资源的合理利用

2.国家大力推动该项目的开展，有利于产业的探索和城镇融合发展的新型融合道路，推动了过亿人口的城镇化发展

3.国家大力推动该项目的开展，有利于形成多样化功能特色，形成一种协调互补的区域性发展格局，总体上推动了经济的格局调整和经济的发展方式创新，

4.国家大力推动该项目的开展，有利于深化改革创新体制，打造一种万众创新创业的创新新平台。

二．产城融合项目投资的原则

在我国进行市场化企业的产生融合项目开展的时候，要遵循以下几个基本原则

1.要在进行开展产城融合项目投资时要规划引领，有序开展，要对需要开展产生融合的城市进行详细调研，严格按照土地利用总体规划，城镇总体规划来对建设发展进行要求，根据种的方案来制定相应的规划措施，从而促进产城融合的有序进行

2.要进行市场调节，政府领导，在进行产城融合的项目开展时候，要充分发挥市场资源，要将市场配置资源的决定性作用充分发挥出来，同时要借助政府的威慑力，在公共场合和制度环境中进行安全稳定开展，同时在开展产城融合的时候，一定要获取政府的全力支持，利用好政府下发的红利，在不违背市场规律的情况下达到互利共赢的结果

3.要因地制宜分类规划，在进行产城融合项目开展时，要系统考虑不同地区的发展潜力，要模拟出多种方案，从而形成符合项目实施地所需的实际确切方案，最后促进区域协同发展调研

4.要绿色低碳进行项目，实行绿色低碳项目，可以合理控制城市的开发起点和结束点，从而控制城市的开发边界，最终落实国家低碳环保节约用地制度，提高了土地的利用效率，推动了产城融合区域形成绿色低碳方式的进行

三．产城融合的市场机遇

现今我国进入高速发展时机，在这近30多年的高速发展中，我国经历了经济衰退大潮的影响，但现今我国经济增长速度逐渐放缓，这就预示着我国转型势在必行，整体产业的发展逐渐进入分阶段化，将产城融合项目开展，是对我国经济转型升级和产业创新发展的一个必要环节。

3.1要跟随国家发展战略，规划城市布局

我国的国家层面规划了五大城市群和三大经济带，随着五大城市群和三大经济带的逐渐升级，我国人口数量增多，人口密度逐渐上升，产生了产业聚集效应，在国家的十三五发展规划中，提出了建设19大城市群，从现在城市的规模来看，有许多城市群，具有巨大的发展潜力，在随着城市化进程的不断进行，我国人口区域聚集事态不断加强，整体处于市圈重点城市聚集阶段，这样为市场企业化生产以及城市功能一体化提供了先决条件。

3.2要将交通网络立体，互联全球经济，加大发展空间

随着我国三五规划的逐步实施，城乡之间的重新构造正在进行，形成了从港口铁路高速公路，机场等相互配套的现代化立体交通体系，从而尽最大可能加快了人与人之间彼此的交流，物流，资金流向，和信息的流通，将产业与城市整合与创新，从而实现产城的全覆盖。

现在根据我国综合运营商运营的情况数据来看，现在企业家都在大力发挥对资本产业的创新功能，融资渠道不断增加，通过ppp资产证券化，逐步发行非定向公开的融资工具，为产城建设产业不断提供新的血液，推动产程的持续发展，进入此发展的企业在不断增加，企业间共同建造经济核心圈，建设全球金融枢纽，形成一种金融改革创新的强大体系，推动自贸区跨境人民币业务的创新产业发展，这等等一系列举措在国内逐步事先运行

3.3深化政府与科研界的合作，打造新型的产业集群

在我国经济发展迅速过后，我国经济进入减速发展阶段，原先利用较高的房地产行业的利润由增高逐渐向低增长模式发展，在近几年百强房企的净利润率在逐年降低，传统住宅开发利润下滑，这样导致了企业正在寻求其它高利润空间模式，一般来说，企业需要借助产业资源的导入，进而获取低价土地来作为转型发展的新路径，在未来，产业新城的发展不仅具备了不同优势的运营商之间的合作互补，而且还可以与其他领域的企业强强联手，实现资源共享，最后共同推进了产程的创新发展升级。

四．产城融合项目投资的注意事项

在我国对房地产行业进行投资的原则，一般是自带运营物业投资的基本原则，房地产企业一般使用的是现金流平衡，长期持有的产业物业所拥有配套资金的循环，产业是指产城融合发展的灵魂，政府一般引导房地产产业做产业，可以平衡短期出现的现金流动亏缺，在住宅地上相印让利可以换来房地产产业长期产业运营贡献，这包括税收，就业以及对周边土地价格的提升，房地产产业在开发过程中，若发现亏损，则可以回收住宅金来维持接下来的资金循环，除此之外，房地产产业在进行产城融合发展的途中，还要进行国际国家金融形势的分析，要适当利用金融工具，来实现所持有低产的资本化，从而将产权融合项目的潜在价值激发出来，实现高效可持续发展。

结语

现阶段我国进行产生融合项目的发展，是我国投资建设与运营发展房地产企业战略转型升级的一个重要方向，国家现在大力强调要高质量可持续发展，在改革的大背景下，房地产企业要结合政府对当下的整个产业资源做调整，充分利用国际金融手段，实现资金流转平衡，最终打造出可以适合企业自身发展的产城融合发展方式，最后可以通过国家的发展，逐步向国际发展，为我国的产业园区带来强大的软竞争实力。

参考文献

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