房地产项目成本管理研究

陈 晓 赵 旺 商晨昊

华北理工大学，河北省唐山市  063200

摘要：我国的经济自改革开放以来一直高速发展，而房地产行业已经逐步成为国民经济的重要支柱。但近年来，城市的高楼大厦林立，房价不断上涨。于是国家发布了一系列规范房地产行业的法规文件进行监管。该文件的出台，使各个房地产公司开始有了危机感。本文将依据所收集的房地产项目成本管理的资料，并结合实际对目前房地产项目成本管理现状进行分析，并提出个人成本管理的具体实施措施与建议。

关键词：房地产 项目 成本管理

０前言

我国房地产市场的泡沫开始不断收缩,价格居高不下,与此同时面临着巨大下行压力,房地产市场分化阶段中实力较低的一些企业濒临淘汰,而这些房产的质量,空置率的问题表明,房地产企业扩张的幅度在减小,所以想要实现利润的增长,主要还是在于成本管理。

1我国房地产项目成本管理面临的问题

我国房地产开发相较于其他国家起步较晚，目前正处于从粗放型管理向精细化管理的过渡阶段。项目成本管理在很大程度上受到过去经济计划的直面影响。被动成本管理和成本控制阶段也处于项目实施阶段。房地产项目成本管理从决策阶段开始，整个过程中，房地产项目成本形成的主要阶段是项目的设计阶段。除此之外，缺乏科学规范的成本管理体系和操作程序，使项目成本管理的目标更加难以实现。

2房地产项目中的成本组成

土地是整个社会的一种稀缺资源，亿万万人民依靠土地赖以生存，获得生存条件。而房产的建立，第一步即为征用土地。因着土地的重要性，房地产的开发对所需要支付的土地费成为非常必要的费用支出。对房地产项目来说，土地成本主要包括土地征用补偿、拆迁补偿、基础设施建设费用和土地出让金。

建筑工程成本包括房地产项目前期工程成本、建筑成本、公共设施成本等。

而前期工程成本，一般主要是指“三通一平”费用和专业费用。“三通一平”费用是指为了通水电路、场地平整而投入的资金费用。专业费用是指依据一定的资料和市场调研所得到的可行性研究报告、项目总体规划、前期准备、初步设计和后续施工计划设计的费用。

3房地产项目各阶段的成本管理

3.1决策阶段对房地产项目成本管理的影响

就房地产投资而言，企业家的决策是对项目成本影响最大的因素。房地产投资本身是一个高风险和高回报的项目，如果失败，很难对房地产公司进行评估，并可能导致相当大的损失，甚至可以使一家公司破产。当然，每一个房地产投资决策都无法避免轻微的错误或不恰当之处。所以对于房地产开发项目，首先应该要建立科学的决策机制，而项目的可行性研究可以为决策者提供相应的依据。

所有阶段的决策都必须得到加强，投资应得到适当的核算，以便在以后的阶段将成本控制在合理的范围内。在决策环节，从财务和商业的角度分别分析和评价发展项目，并对项目进行基本的考虑。

3.2施工阶段对房地产项目成本管理的影响

在施工前期，应当做足功课，尽可能的分析施工过程中流程、方法和用人等。施工过程中成本管理的不当。会造成不必要的浪费，无法保障施工进度与房地产项目的质量。在投入市场后，更是存在一定程度的危机，致使资金无法回笼，造成工程中一定程度的投资风险。所以对于施工过程中的消耗制定相应的标准并确保可以严格实施，避免不必要的浪费，随着施工不断地推进，将施工前的成本预算与当下的实际成本应用相对比，及时发现问题与过程中的不足并进行改正。

4房地产项目成本管理的有效途径

4.1决策阶段中的可行性研究

对一个房地产开发项目可行性研究是一种全面而系统的研究,房地产开发公司的可行性研究分为三个主要部分。第一，考虑社会需要，满足国家城市建设的需要，产生社会效益，而这对发展企业来说，对企业经济来说是重要的。第二，项目的限制和发展的可能性。项目的外部约束有两方面:一是软约束，它根据企业自身的实力决定项目的规模。另一项规则涉及土地、资金等在施工后的供应和限制。最后是项目的技术。由于企业的利益是最重要的，经济分析相对比技术分析更重要。

可行性研究应该提供技术和理论上的帮助，使投资者能够获得技术经济最优秀的方案，并明确投资者的项目利益能力和风险。明确限定房地产开发事业的成本。好的可行性分析可以进行明确的指导，从国家和社会的角度看，这项工作是否值得支持和批准。

4.2施工过程中成本管控

有效管理采购成本、现场成本亦是在施工阶段对成本管理的措施。

采购成本即在施工前期，通过图纸和预算报告对施工项目所需建筑材料、施工设备等进行采买，在施工前期尽可能面面俱到进行采买，避免后续因为缺少资源耽误工期而加大成本费用支出。现场成本即在现场施工阶段，对施工材料、设备使用、能源消耗等费用采取一定程度上的管理与控制。施工过程中不可忽略工程质量，减少施工风险的出现，可以有效控制施工现场的成本费用。

０ 结语

在当下房地产市场日益发展壮大的环境下，坚持中央经济工作会议提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”房价逐步被调控趋向稳定，甚至可能大幅下落的前提下，只有房地产项目成本管理妥善，才能使企业在市场的大浪中被选择留下，在土地市场的竞争中保持优势，企业领导者依据大量市场调查下的可行性研究尽可能避免错误决策，不可规避必要的成本费用，但是决策失误导致的成本费用增加大可避免。

房地产项目的成本管理会随着房地产业的变化而不断完善，直到形成完整的体系。而形成系统的项目成本管理的概念将拿房地产项目作为一项系统工程来进行管理，更应该将成本管理的范围扩展到项目的整个过程中。决策从全局出发，可行性研究从市场出发，成本由决策者掌控，消费者买单。

参考文献:

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