小型地铁上盖商业综合体可行性探讨

朱 东

上海时乐展览展示服务有限公司，上海市 201615

摘要：随着国内各大城市地铁网的建设以及国内居民消费力的不断提升，越来越多商业综合体及大型超市应运而生，根据中国各地政府的规划，中国在2020年将有超过40个城市拥有地铁系统。自地铁建设以来；地铁在城市客运中一直占着重要的角色；有效解决了城市交通拥堵的问题；以成为人们工作生活的不可缺少的代步工具之一。地铁站的建设，融入了越来越多的商业综合体项目。接下来，文章就一万平米小型地铁上盖商业综合体展开论述。

关键词：地铁上盖；小型；商业综合体；可行性

引言

综上所述，地铁像城市的一根根血管一样，已不仅仅在功能上成为人们出门的代步工具满足城市交通拥堵问题，更重要的是它将城市固有的商业圈层以点到线、以线到面的方式给串联起来，同时使城市与城市之间打破行政范围线成为可能。与此同时每个地铁站将周边独特的地域文化及商业氛围融合并取得极大发展。地铁上盖商业综合体是与地铁站联系最为紧密的建筑体项目。

1、小型地铁上盖商业综合体的定义与定位

1. 地铁建设产物就是地铁上盖物业的商业综合体,这种地铁上盖物业的商业综合体也是城市化建设产物,在确保城市经济持续发展方面有着重要作用。对于动辄20-40万平方米的大型商业综合体而言，小型地铁上盖商业综合体面积为1-2万平米。定位于距离传统城市商业市中心5-8km，距离郊区新城5-8km，基本处于传统城市商业中心与小区新城中间地带地铁站上盖项目。

2. 目标功能定位：网红打卡地、年轻男女约会地、潮牌中心、二十四小时不夜城、亲子娱乐、邻里中心。集中档休闲娱乐、餐饮、购物为一体的时尚潮流中心。现代、舒适的消费空间，汇聚时尚、潮流的各类精品，购物、休闲娱乐、餐饮为年轻时尚消费人群创造无时限的体验消费乐趣，引领城市不夜城全新流行消费风尚。

3. 项目以商业综合体自住2000户年轻消费群体、周边年轻白领以及地铁沿线富余的年轻消费群体为主要目标客户群体，打造符合其消费需求和品位的时尚潮流中心。同时兼顾周边住宅、写字楼、旅游消费人群，行成多元化业态共同发展的良性格局。内部业态以餐饮、休闲娱乐为主，有效延长消费者在商场内的逗留时间，与零售形成良效互动。充分满足消费者朋友聚会、娱乐、购物等各类消费需求，为消费者创造无限时的消费购物新体验。同时兼顾便利、邻里功能，24小时提供服务。

以上小型地铁上盖商业综合体定义与定位在充分考虑城市能级及站点特点，以一万平米商业综合体加2000套年轻公寓为主体，小型商业综合体作为自营项目，2000套年轻公寓作为销售项目，在项目前期投资上便可达到销售物业和自持物业的资金平衡，以便更好的将销售资金作为商业综合体的整体运作资金。

2、小型地铁上盖商业综合体楼层业态分布

小型地铁上盖商业综合体总面积11000平米，楼层分布主要设置为地下一层、地上三层和屋顶花园，具体如下：

1. 楼层业态剖面画像；

2. 楼层业态详细分析

⑴BF- 连通地铁站点，3000平米停车车位，1000平米地铁通道商业摊位、咖啡面包房，营业至地铁末班车时间。主要功能满足地铁上下客流，标准地摊铺位，以小商品为主。适量配以咖啡面包房、早餐便利店等，满足地铁上下班客流早餐及零食需求。

⑵1F-“潮品不夜城”3000平米,24小时营业。主题美食广场、特色烧烤、小龙虾、名小吃、人气饮品等各类休闲娱乐、餐饮业态带动时尚休闲的新潮流，24小时不间断营业，对地铁1号线沿线商圈进行时差性补充，打造无锡首个商业不夜城，形成太湖新城商圈休闲娱乐的新热点区域。吸纳公寓楼4000年轻人的吃、穿、用、娱乐等消费，充分做好公寓的相关配套。吸引周边科技园区、厂房的上班及打工族，行成堂吃、外卖等等不同商业消费模式。

⑶2F-“娱乐天地”3000平米, 营业至晚上9:30。电玩娱乐、潮牌名品、首饰钟表在此汇集，除了满足公寓4000人的日常购物以外，还可以打造地铁沿线的潮牌中心，吸引沿线更多年轻人。亲子娱乐中心吸引周边一部分小区居民及孩子的游乐需求，最大化丰富楼层业态。一小部分中高档餐饮，如港式茶餐厅、西餐厅等，满足适度高端需求。

⑷3F-“后浪聚集地” 3000平米,部分商家24小时营业，其他至晚上9:30。嗨歌嗨到天亮，尽兴才不悔青春。三朋四友聚集体，不担心通宵无去处，二十四小时KTV为年轻人提供了一个可以彻夜嗨歌的场所。时尚美容美发、健身运动，充分满足年轻人对美的追求。部分创意家居总能找到理由为小窝添置些精致的物品。

⑸屋顶-“空中奇缘” 1000平米,营业至00:00。浪漫的邂逅，总是需要浪漫的环境，屋顶花园的营造可以让情侣相依到午夜。屋顶咖啡厅，时尚又有温度，不但可以自由的呼吸新鲜空气，同时弥漫着诱人的咖啡香气。

3、小型地铁上盖商业综合体经济预测

参照项目周边3-5km的购物中心及大型商超单方营业额均值为ā=1.05万元/㎡/年，取平均值推算本项目年营业额。具体为：参照百货行业15%的毛利率，预估本项目的营业收入及所能创造增值税税收。考虑到本项目开业初期须经过一定的市场培育期，假定项目开业第一年的年营业额为预测年营业额的75%，其后第二年以8%的增幅递增，第三年以第二年的6%增幅递增，此后每年以5%的增长递增，则5年本项目的营业收入和增值税（17%）总和如下，设：第一年营业额为A,四层楼层面积分别为S1\S2\S3\S4,那么：

第一年营业额计算公式为A=ā*(S1+S2+S3+S4)*75%

第二年营业额计算公式为A=ā*(S1+S2+S3+S4)*75%*1.08

第三年营业额计算公式为A=ā*(S1+S2+S3+S4)*75%*1.08*1.06

第四年营业额计算公式为A=ā*(S1+S2+S3+S4)*75%*1.08*1.06*1.05

第五年营业额计算公式为A=ā*(S1+S2+S3+S4)*75%*1.08*1.06*1.06*1.05

详细如下表：

	年期1	年期2	年期3	年期4	年期5
当年营业额（万元）	8662.50	9355.50	9916.83	10412.67	10933.31
营业额累计（万元）	8662.50	18018.00	27934.83	38347.50	49280.81
当年毛利（万元）	1299.38	1403.33	1515.59	1636.84	1767.79
毛利累计（万元）	1299.38	2702.70	4218.29	5855.13	7622.91
当年增值税收（万元）	220.89	238.57	257.65	278.26	300.52
增值税收累计（万元）	220.89	459.46	717.11	995.37	1295.90
五年除税利润（万元）					6327.02

结语

小型地铁商业综合体以人为中心，高效节约土地，方便可达，混合商业、办公、居住、休闲、娱乐等功能，优化城市结构，提升客流，推动沿线商业发展及土地开发进入良性循环。复杂而有效的城市交通系统、慢行系统、城市节点、核心产业的垂直叠加，小型地铁商业综合体实际上是在持续激活城市机能。必将伴随着全国各城市地铁建设而蓬勃发展，同时填补地铁沿线的小型商业综合体空白，拉近传统商业市中心和近远郊新城的空间距离，去城市中心化，让商业扁平化城市集群变为可能。

参考文献

[1] 盛晨星. 浅析城市地铁发展及地铁建筑设计 《工程技术(文摘版)》2016年 第08月 04 00029-00029页

[2] 郑晓龙. 地铁站点的商业开发模式探讨 《百度文库》2019年12月7日

[3] 王津舟. 浅析地铁上盖物业商业综合体 《百度学术》2015年