浅谈竣工前后房产面积测绘差异

李进文

宁波市阿拉图数字科技有限公司 浙江省宁波市 315000

摘要：在建筑竣工前后面积测量中，面积测量结果存在差异的情况是非常常见的，这种差异的存在会为建筑施工以及房主的生活带来一定的影响。加强对这种差异现象产生原因及解决措施的研究非常必要。本文将以分析竣工前后房产面积测绘结果的差异为主题，从多个角度分析测绘结果出现差异的原因，并提出相应的预防措施，期望能够在避免竣工前后房产面积测绘差异问题的出现上提供一定帮助。

关键词：房产面积；竣工前后；测绘差异；原因；措施

引言：房产面积竣工前后的面积测绘差异实质上是预测算面积与实测面积之间的差异。预测算面积是由相关行政部门指定的具有相关资质与能力的专业单位根据设计图纸对尚未竣工的房屋面积进行预先测绘的结果。实测面积是房屋竣工之后，开发商委托相关单位根据标准及要求对房屋面积进行实际计算测量得出的实际测绘结果。预测算面积与实测面积之间的差距过大，会导致购房人购买面积与房产证面积之间的差异变大，容易引发购房人与开发商的纠纷，因此，加强对竣工前后房产面积测绘差异原因及预防措施的分析非常重要^[1]。

1. 计算规则的不足导致的测绘差异及其预防措施

我国早已出台了针对房屋产权面积测量的标准文件，对房屋产权面积的测绘规范及要求进行了明确说明。但随着我国城市化进程的不断加快及现代建筑结构风格的不断更新和丰富，导致现有的关于房屋产权面积测绘的标准和规范无法满足所有房屋建筑的实际测绘需求，很多测绘环节中都存在着实际情况与测绘标准不符的问题。同时，房屋产权面积测绘文件作为一种通用性文件，无法确保能够适用于所有房屋建筑的面积测绘中。因此，建筑结构及风格的不断丰富、标准与规范与实际房屋测绘需求不匹配等情况都是导致预测算面积与实测面积出现差异的原因。

要预防建筑结构及风格与现存测绘标准不符及统一规则不适用于所有房屋因素带来的测绘差异问题，需要在借鉴其他地区及国家的测绘经验的基础上，对测绘文件中的标准及规则进行优化和细化，并根据建筑结构及风格对标准进行补充完善，提高测绘标准的针对性与全面性，保障计算规则的有效性。同时，相关部分及测绘单位应积极沟通，当发现计算规则问题时，应通过讨论并得出针对性的解决方案，最大限度地避免因计算规则的不足导致测绘结果差异问题的出现^[2]。

2. 设计图纸变更导致的测绘差异及其预防措施

就目前而言，我国建筑行业中对房屋面积的预测算通常以报建图纸为依据，但报建图纸具有内容涉及不全面、不细致的缺点，同时对实际房屋建筑的内部结构细节的描绘也不够细致全面，这就导致开发商在实际的测绘中为了保障测绘结果的准确性与测绘内容的全面性，可能出现重新修改设计图等问题。如果根据报建图纸进行测绘，必然会出现预测算面积与实测面积出现较大差异，而如果根据开发商修改后的报建图进行测算与售卖，虽然避免了预测算面积与实测面积之间的较大差异，但是也无法保障房产面积测量工作对开发商的监督效果，同时也为开发商谋取更多利益开放了口岸，因此利用修改后的图纸进行测绘与售卖是不合理的。

在设计图纸变更因素引起的测绘差异问题的预防上，不仅要考虑竣工前后房屋面积测绘的差异度，更要考虑设计图纸变更后可能出现的监督失效、开发商主导面积等问题。因此，在预防设计图纸变更方面的影响上，还是需要通过优化报建图纸内容的方式为主，提高报建图在建筑结构等方面的细致与全面性，保障测绘效果，避免图纸修改^[3]。

3. 施工变更导致的测绘差异及其预防措施

施工变更是导致房屋面积测绘出现差异的重要原因，但施工变更也往往是实际施工中不可避免的问题。施工变更需要相关的批准才能进行，但很多单位为了进度会在没有得到批准的情况下擅自进行施工变更。在整个测绘过程中，设计图纸有委托方提供，测绘机构有测绘单位提供，施工单位需要根据设计图纸进行施工，才能确保实测面积与测绘机构测绘结构的大致相同。但如果在施工过程中，施工单位擅自进行施工变更，而委托方和测绘机构没有根据施工变更对设计图纸及测绘结果进行调整，会导致建筑实际施工效果与设计图纸出现差异，进而导致房屋面积测绘结果的不一致。

要规避因施工变更而导致的房屋面积测绘差异，需要进一步强化对施工单位的监管，严格要求施工单位按照设计图纸进行施工，杜绝随意进行施工变更。如果施工变更不可避免，必须要求施工单位在获取批准之后才能进行，通知通知委托方与测绘机构对设计图纸及测绘结果进行调整。此外，对于已经发生施工变更的施工项目，施工单位应在房屋预售证办理成功之前进行测绘结果更新，如果房屋预售证已经完成办理，开发商应将变更内容、位置等信息及时高职购房人，并尊重购房人退房的权利^[4]。

4. 施工建设及测量过程中的误差导致的测绘差异及其预防措施

施工建设方面的误差主要体现于墙体厚度在设计与实际之间的差异。房屋建筑的墙体厚度设计是决定房屋实际面积的重要因素，在对房屋面积的预测设计过程中，往往是以房屋墙体的设计厚度来进行预测算的。因此，当实际施工中墙体厚度与设计中的墙体厚度出现较大差异，就会直接导致实际房屋面积测绘与预测算面积之间的差异问题出现。此外，测绘人员在面积测绘过程中的失误也是导致面积测绘差异出现的重要原因。测绘人员作为房屋面积测绘工作的主体，其测绘工作是否存在失误是决定测绘结果与预测算结果的差异大小的关键。在竣工后的房屋面积测绘过程中，测绘人员会因为房屋风格、结构等细节的变化而增加其测绘的工作量及测绘难度，这也会加大测绘差异问题出现的可能。

在施工建设及施工人员策略中的误差引发的房屋面积测绘差异问题的预防上，一方面需要对施工单位提出严格按照设计图纸进行施工的要求，同时加强监督管理力度，提高施工质量，同时确保施工人员在充分了解施工设计要求及施工方案的前提下开展施工，避免施工质量问题导致的房屋建筑墙体厚度与设计图纸职工的墙体厚度不符等问题的出现，进而规避墙体厚度差异导致的竣工前后房屋面积测绘差异问题的出现。在预防测绘人员测绘失误导致的测绘差异方面，需要尽量选择经验丰富、工作能力强、工作态度认真的测绘人员进行测绘，同时要求测绘人员进行多次测绘，尽可能地降低测绘工作中出现测绘失误，保障测绘工作的准确性，避免竣工前后面积测绘结果差异过大问题的出^[5]。

结束语：竣工前后房产面积测绘差异过大，容易引发开发商与购房者之间的矛盾与纠纷，不利于社会和谐。近年来，如何避免房屋面积竣工前后的测绘差异过大问题，已经成为各部门、各单位的重点关注问题。加强对竣工前后房产面积测绘差异原因的分析，是确保将测绘差异控制在合理范围之内的重要前提，也是采取有效预防措施的根本依据。计算规则的不足、设计图纸的变更、施工变更、施工建设及测量失误是导致测绘差异出现的主要原因，在实际的施工与测绘中需要结合上述几种主要原因进行针对性预防，以此保障购房人的合法权益，保障行业的健康发展。

参考文献：

[1]金旭东.浅析竣工前后房产面积测绘差异原因[J].房地产导刊,2019,(18):22.

[2]霍磊.竣工前后房产建筑面积测绘差异原因解析[J].房地产导刊,2019,(26):254.

[3]李卫平,李国刚.分析竣工前后房产建筑面积测绘差异原因[J].建材发展导向（上）,2017,15(10):367-368.

[4]蒋锦龙.竣工前后房产面积测绘差异原因分析[J].黑龙江科学,2018,9(10):116-117.

[5]乔红荣.分析竣工前后房产建筑面积测绘差异原因[J].环球市场,2019,(30):343,368.