投资性房地产评估方法与问题初探

康新贵

韶关市恒正房地产与土地评估有限公司 512000

摘要：房地产行业的高回报率受到了各投资主体的青睐，将房地产作为了资产扩容和收益提升的重要支点。本文就投资性房地产评估的相关规定进行了解读，并结合投资性房地产评估的经验，对采用市场法和收益法进行投资性房地产评估中所存在的问题进行分析。在价值评估的过程中，应通过对评估方法的合理选择及对评估结果进行科学的检验，进而提高对投资性房地产评估方法的合理性和准确性。

关键词：投资性房地产；评估；问题；优化

经济社会的发展进程中，房地产产业的持续繁荣带动了经济的高速增长。相关资料显示，房地产对于经济增长的贡献率一直处在高位，在2019年更是达到了.8.2%。在2019年下半年虽有小幅的回落，但以规模市场的庞大，其对经济增长的贡献仍不可小觑。在我国房地产发展的过程中，部分企业开始涉足其中，将房地产作为一种企业发展的长期投资策略来展开，这不仅为企业的发展提供的坚实的保障，房地产市场的火爆也使得这一投资方式成为企业资产扩容的重要增长点之一。面对这一发展现实，国家专门针对投资性房地产及其评估工作出台了相关的指导意见^[1]。当前，对投资性房地产评估的方法主要有市场法和收益法，但在总体的实行过程出现了部分问题。本文将从投资性房地产评估的维度，就其中的问题和对策进行探索。

1投资性房地产评估的相关规定

我国将企业为获得更多资金和资本而开发的房地产投资性房地产。我国对于投资性房地产的评估主要采用两种方式，即投资法和收益法。市场法的评估是将投资性房地产作为同类型的房产从建筑质量、建筑位置、建筑空间及租期几个维度进行分析。市场法的评估过程，也可视为将投资性房地产放到市场环境中进行价值评估的过程，评估过程中会对其中相关的市场因素进行考虑，进而提升市场法评估的科学性和合理性。市场法实施中的一个关键就是要确保形似案例的可比性。案例与案例之间的可比性越高，评估的质量也就越可靠。最终形成的评估报告所反映的该投资性房地产现实价格具有较高的参考价值^[2]。

收益法对投资性房地产的评估与市场法在评估模式及评估重点上有着较大的差异，其主要是对投资性房地产的租金收益及其相关的价值的匹配度进行分析。在评估的过程中，需要明确该投资性房地产在净收益及收益期限的情况，而后按照一定的折算率对于该投资性房地产进行折现，并根据统一的标准生成评估报告。收益法在对投资性房地产评估时需要注意，只有选择能够较为合理地反映出评估基准日类似地区与投资性房地产相类似的同类型房地产平均水平的折现率，才能够较好地保障投资性房产使用收益法评估时的准确性^[3]。

2投资性房地产在评估中所存在的问题

2.1市场法

在采用市场法对投资性房地产进行评估的过程中，其主要的问题集中在评估的前期需要对同类型的房地产交易案例进行规模化的收集，以提高投资性房地产评估时的可比性。只有这样才能保障投资性房地产被合理地估值。这一评估方式虽在理论上相对直白，但在实践操作中却有着多重的阻碍。首先，我国幅员辽阔且区域经济发展极不均衡，这就导致在案例的收集过程中的总量会受到一定的限制。同时，采用市场法对投资性房地产进行评估的过程中，也容易受到时间因素的影响，部分地区的房价波多较大会对区域房地产的价值定性产生一定的影响。再次，就投资性房产本身而言，即使处于同一位置，但在建筑结构、质量、功能、风格等方面的影响，其房产的整体价值也是不尽相同的。

2.2收益法

收益法在一定程度上可视为围绕着投资性房地产的收益而展开的评估活动。在这一方法的运用当中，其核心便是对投资性房地产的收益期限、净收益及折现率上的确定，从而根据这三个维度的评定最终实现对投资性房地产价值的评估。在采用收益法对投资性房地产进行评估的过程中收益期限、净收益及折现率的确定上却有着一定的难度。首先，在收益期限的确定过程中，需要评估人员对于该房产的现有使用年限及租约条款进行信息的收集。其次，在净收益的确定过程中，需要结合投资性房产的环境做出判断。这两者极易受到主观因素的影响而导致数据价值出现偏差。同时，在折现率的确定中，对不同时间点的选取上也会有较大的差别，一方面容易受到市场大幅上涨或回落的影响，一方面容易在选取的过程中受到评估人员等因素的影响^[4]。

3投资性房地产评估的优化策略

在投资性房地产评估工作的开展过程中，需公平、公正、合法、合规地对投资性房地产评估工作予以推动，同时要基于不同的评估方法的优越点进行合理的发挥或规避，进而保证价值评估的科学性和合理性。在对投资性房地产评估工作的优化中，可采用优选评估方法及对不同评估方法进行检验的方式来进行。一般而言，在投资性房地产评估中若作为单项评估资产且总量不超过5个，建议采用市场法对其展开评估。若被评估的投资性房地产不能满足上述条件，则建议采用收益法来进行。在评估工作结束前，为保障评估的质量，需对评估的结果进行内部的审计，最大限度地保证所出具的评估报告在合理性和真实性层面上的最大化。也可以实现对两种评估方式的相互验证，以提升评估报告的准确性。

4结论

房地产是我国经济发展的一种重要支柱，同时也是关系到国家民生的重要基础工程。房地产市场的高回报率，成为了众多投资主体进入这一市场的重要成因。在这一背景下，大量的投资性房地产开始出现并流通在市场当中。房地产产业的良性发展对我国经济发展具有着举足轻重的地位。在其良性的发展过程中，投资性房地产的价值将伴随着总量的增长和二级市场的全面盘活而越发地重要。因此，应充分重视投资性房地产的评估工作，并在这一过程中，通过方法的优选和结果的检验，来保障投资性房产评估的参考价值。这将对于房地产产业的持续繁荣具有着重要的意义。

参考文献：

[1]武守领.浅析投资性房地产评估应用策略[J].现代营销,2019,(12):243-244

[2]樊章佐.资产评估应用于投资性房地产估价的探究[J].房地产导刊,2019,(33):20.

[3]熊睿.浅析房地产投资不确定性分析对项目评估的影响[J].房地产导刊,2019,(12):247.

[4]李子纯.浅析房地产投资项目的财务可行性评估方法[J].中国集体经济,2018,(22):149-150.