城市建设用地规划管理探究

陈柱帆

南宫市自然资源和规划局 河北南宫 055750

摘要：随着我国经济的迅猛发展，城市化进程大大加快，在城市化进程的不断发展过程中，建设用地方面出现了各种各样的问题，这是一个共性问题，因此受到社会各界的广泛关注。城市土地资源呈现出紧张态势，这就要求我们更应该科学有效地对城市建设用地进行规划与管理，尽可能降低土地资源的浪费，全面提升城市建设用地利用率。城市建设用地的规划管理对城市建设及其发展有着十分重要的意义，因此，对城市建设用地进行科学合理高效地规划与管理就显得十分必要了。

关键词：城市建设；建设用地；规划；管理；措施

一、建设用地规划管理概念

建设用地规划管理，实质就是为了确保建设用地在开发建设过程中能够严格的依照城市总体规划进行，确保城市建设用地的合理性、节约性。城市建设用地规划管理主要包括以下两个方面：

一个方面为狭义的规划管理，狭义的建设用地规划管理，本质上就是指城市在建设过程中所需建设用地的审批管理，就是根据《城乡规划法》中的相关规定，对建设项目在建设过程中的用地边界以及位置进行核定，提出相应的规划条件，对城市建设用地规划许可证进行核发的过程。

另一个方面为广义的规划管理。广义的建设用地规划管理，本质上就是指根据城市的规划和当前城市建设的实际情况，对建设用地开发活动进行合理的规范引导与调节，在建设用地中落实城市规划设想的过程，这个过程主要就是对城市建设用地资源优化配置中包含的人地关系进行合理的协调，从本质上来看就是对人与人之间的关系进行协调，从根本上实现城市建设用地的优化配置，使城市建设用地的开发与利用符合城市规划中的相关要求。

二、建设用地规划管理重要性

建设用地存在逆转困难性。城市起初基本都是农村，通过规划修建道路，盖起高层建筑，逐渐发展成高楼林立、车水马龙的城市。根据经济社会的发展城市总体规划在不断调整，规划面积和范围在不断扩大，即农村城市化。就是对土地稍加改造就能向城市方向发展，但建成后的城市若想回归农村原始生态或者是改变建设用地性质，存在一定难度。比如工业生产等其他建设会对土地造成不可逆转的破坏和不同程度的污染，想要恢复原貌或改变土地用途，将在时间成本和经济成本上要付出巨大的代价。比如工业区建设就需要考虑污染问题，我们以前的发展模式就是先污染，后治理的政策，随着观念的改变，城市的发展模式出现了新的变化，不再走老路子。在城市规划用地的过程里，设计者需要综合考虑工业区的用地位置，降低工业污染对城市空气、土壤和水源的破坏。由此可见，城市建设用地规划管理工作的意义就在于加强土地的集约、节约用地、优化了城乡用地布局结构。

三、试析城市建设用地规划管理措施

1. 落实规划编制管理工作

对于城市规划来讲，其中一项重要的组成内容就是建设用地规划，因此，在对城市用地规划进行编制工作时应当保证城市规划编制工作已经完成并需保证编制管理有关内容的科学合理性。城市建设用地规划管理主要从规划调查、沟通、展示以及审批决策等几个方面进行全面的过程管理。其中，进行城市建设用地规划调查管理即有关技术人员在规划编制前需对城市建设用地的实际状况、规模以及结构等各方面问题进行全面的调研并作出科学有效的管理。沟通管理则是在城市建设用地进行规划编制时难免会涉及某些利益性问题而对其主体受到一定影响，因此，就需要对这些利益主体进行及时有效的沟通和协调，进而保证规划工作得以顺利开展。而规划审批决策管理则是对其编制进行审批并选取最佳的可行性方案来实施管理。此外，为了确保城市建设用地规划编制得以科学有效地管理应当加强相关规划主管部门科学合理的控制，进而使城市建设用地实现科学合理的配置和开发。

2. 核定土地开发强度（容积率、建筑密度、绿化率等）

当城市总体规划编制完成审批以后，启动控制性详细规划编制工作，控制性详细规划以总体规划为蓝本，对城市规划建设工作提出更加具体的控制性要求，通常将城市划分为多个控制单元，对控制单元进行功能定位，并对土地开发强度等诸多建设细节提出控制要求，但由于规划的前瞻性和实施性等问题，对建设用地地块开发强度等控制在一个区间之内。政府规划主管部门在建设用地出让，结合当前出让土地周围现状建设情况、配套设施、交通环境等情况提出规划条件，规划设计条件建设用地容积率、建筑密度、绿化率是互相制约，相辅相成的。比如容积率提高势必导致建筑体量增加、居住人口的增加，影响建筑日照、采光、通风、服务设施供不应求等，所以要相应的调整提高绿地率、降低建筑密度，用以平衡各项指标。规划设计条件对建设用地的建设进一步提出更加详细的要求，这种要求作为土地出让合同的一部分（这就具备了强制性，为既定规划的实施起到了保障作用）。

3. 严控建设用地性质调整

城乡在不管变化发展，影响城乡发展的因素也在发展变化，因此，城乡规划必须适用发展的需要，着眼于未来，以利于城市的协调发展和可持续发展。适时地对城乡规划进行必要的调整和修改，以适用变化了的城乡发展需要。在城乡规划修改中建设用地性质调整占着举足轻重的地位。中华人民共和国城乡规划法和各省出台的城乡规划条例中对建设用地性质调整的程序进行了明确和严格的控制。首先由项目单位提出申请，没有项目单位的由土地权属政府提出申请，对于涉及城市总体规划的强制内容的调整的应当先修改城市总体规划；对于修改内容不涉及城市总体规划的强制内容的，则由组织编制机关对修改的必要性进行论证即专家论证。专家组充分论证认为修改不具有必要性的则不允许对控制性详细规划进行修改，专家组认为修改具有必要性的，才允许修改。对修改内容应在项目现场和政府网站进行公示，征求规划地段内利害关系人的意见。公示阶段结束后，由组织编制机关向原审批机关就修改事项及修改必要性等问题做出专题报告。由原审批机关进行审核，审核同意后方能编制修改方案。

在实际工作中，公示阶段往往最容易出现问题，现场公示张贴、网上公示常常得不到规划地段内利害关系人的重视，规划修改完成的规划进行实施以后，比如地块内已经开工建设后，规划地段内利害关系人才对规划修改提出异议，不但对建设单位造成工期延误经济损失，更甚者会引起群体上访、打架斗殴、阻断交通等恶略事件的发生。为避免此类事件的发生，应该对征求规划地段内利害关系人的意见的方式进行修改，不但要在规划地段内张贴公示，网站公示，更要对潜在厉害关系人挨家挨户进行走访，规划修改内容要想利害关系人讲清、解释清，挣得相关利害关系人明确答复签字后方可进行下一步规划修改程序。

4. 其他方面

城市规划编制一般都是由当地政府聘请有资质的规划设计公司通过大量的工作，对城市下一步的规划提出设想。正因为规划设计公司受聘于当地政府，政府领导“个人想法”就会对规划成果产生相当大的影响，加之政府领导规划知识良莠不齐，甚至存在为了促成招商引资项目落地，随意调整建设用地性质的事情时有发生。为减小“行政”对规划编制工作的影响，应该把征求意见范围扩大化，降低领导的话语权，多多征求基层工作人员和人民群众的意见。

结束语

城市化是现代社会的主要发展方向，在生态文明建设理念的影响下，土地合理规划尤为重要。网络技术是城市建设的助推剂，只有处理好用地过程中的各方矛盾，城市建设就是成功的。以上是对城市用地规划管理新模式的探索，城市建设必须和生态理念相契和，才能构建环境友好型城市。

参考文献

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