关于保障性住房物业管理模式的探讨

袁丽萍

昌宁县保障性住房管理中心 云南省昌宁县 678100

摘要：保障性住房是党和国家对于社会低收入群体的惠民政策，保障性住房的物业管理水平与低收入人群的生活质量息息相关。通过梳理保障性住房与物业管理的关系，直面当前物业管理中存在的问题，探索保障性住房物业管理走得更好的模式，以期能够推动政府保障性住房的发展，对人民幸福生活有所促进。

关键词：保障性住房；物业管理模式；路径探析

住房是每个人生存最基本的要求，拥有一片遮风挡雨的屋檐是每一个人的追求。古有杜甫“愿得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，描述的是大众对住房的希冀，今有政府出台保障性住房惠民政策，帮助老弱病残等弱势群体有居住的地方。当代政府比起杜甫的愿景更往前了一步，不仅要让低收入群体有房子能住，而且还要在此基础上进一步提高，要能够住得舒心，住得放心。提高保障性住房物业管理水平，让老百姓从维持生存的层次向体现人的尊严迈进，体现党和政府将人民放在心上的决心。

保障性住房与物业管理的关系

根据中央指示，国务院从1998年开始进行住房改革，对不同收入群体进行区分，分为最低收入家庭，中低收入家庭等层级，并与此相对应地推出廉租住房、经济适用房。随着经济发展和社会问题的明显突出，商品住房价格的不断攀升，部分地区居民的生活环境差，政府又陆续推出公共租赁房建设和棚户区改造等措施，通过立法、司法和执法的相互配合，逐渐完善保障性住房措施。经过二十余年的建设和完善，保障性住房措施逐渐落实到实处，惠及大多数城市低收入人群和外来务工群体，大大减少了社会恶性事件，避免了老百姓切实感受到“风里来雨里去”。

但是随着保障性住房的规模化呈现，其存在的问题凸显，尤其是物业管理方面。物业管理是伴随着经济发展而逐渐成熟的领域，最先在东部沿海城市出现，随着二十几年来市场经济的发展，保障性住房的进一步完善，物业管理也不断发展变得成熟。物业管理的好与不好，关系着居民生活质量。尤其是在城市化日益深入的今天，物业管理水平与居民生活息息相关。保障性住房的大规模建设，增加了对物业管理的需求，但也对物业管理提出新的要求。由于保障性住房天然具有的福利性和补贴性，其所服务对象的工资水平较低，完全市场化的物业管理暴露出诸多问题。

保障性住房中存在的物业管理问题

保障性住房相配套的物业管理，是一个复杂的系统，其所呈现的问题，也是一个综合性问题。保障性住房中的物业管理问题涉及到的内容是多方面的，比如说物业前期建设交付问题，业主本身存在的问题，具体而言包括以下几个方面：

1.前期建设不规范造成后期物业管理困难

根据调查显示，大多数的保障性住房在建设的过程中都存在着滥用、乱用和占用的问题，给后期物业管理造成很大困扰。比如说，因为保障性用房是由政府补贴建设，其选址多数较偏，开发商与建设单位在建设过程中有时会偷工减料，目的是为了攫取更多利益，建设质量没有达到很好的水平。更有甚者，在建设过程中占用原先给物业预留的办公室，或者将物业管理场所建设在地下室，给物业管理造成很大的较大的障碍。

2.业主本身给物业管理造成难题

保障性住房是一项保障惠民的基础性工程，其审核过程中的严格性保证了大多数的业主都是属于经济水平低下的困难户。大多数的业主本来是住在乡下，或者住在城市的边缘，他们为了生活常常能够想出很多的维生之道，比如说自己种菜，自己养鸡养鸭。这种朴素的习惯在农村自然无可厚非，但是在人群密集的小区中，这种过往的习惯和观念给小区物业管理带来难题。种植蔬菜的过程中有可能占用共用绿地，养鸡养鸭也会造成小区环境恶化。更加令物业管理头痛的是这种行为会引起其他业主的不满或者竞相模仿，从而导致物业管理难度的进一步提升。

3.收费问题是保障性住房中物业管理面临的难题

根据《物业服务收费管理办法》中的规定，物业管理收费包括政府指导价和市场调节价，政府鼓励物业管理企业通过公开、透明、合理的价格参与竞标。由于保障性住房居住对象的特殊性和保障性住房本身的目的性，政府通常会出台政府指导价降低业主的压力，更好达到惠民目的。但是物业管理是一个充分的市场行为，如果竞价金额过低，对物业管理企业来说也是个负担。如果说物业管理企业无法在物业管理服务中获利的话，那么他们可能会通过降低人力、物力成本维持企业的发展，这样导致的结果就是小区物业服务质量的下滑。

物业管理模式可行性分析

保障性住房中的物业管理问题明显，探索提高物业服务实效性成为惠民政策普及过程中应该考虑的问题。该问题的核心是，物业管理模式的单一和片面问题，难以形成一个系统而完善的物业管理模式让保障性住房做为参考。尽快完善落实一个可执行的物业管理模式，从而提高居民生活的幸福感。具体而言，可以通过以下几个方面改善。

1.加强对前期保障性住房建设的监管

保障性住房前期建设是否规范化，对于小区后续物业管理服务有着长期而深远的影响，相关部门要做好统筹协调工作。在开发招标阶段，开发招标部门即应做好筛选工作，在规划设计过程中，有关部门应该做好相关工作，确保保障性住房建设是合理且规范的。在建设施工过程中还应该组好不定时抽检工作，监督和检查相关工作的进度和进程，确保施工单位是按照规划图纸保质保量建设。在部分老区整改过程中，还要做好与周遭环境、周遭其他人员的沟通协调工作，减少之后小区与其他群体的纷争，减少物业管理的任务。

2.加强规章制度建设，处理好与业主的关系

物业管理的服务对象是小区的业主，因此要着重关注小区业主的需求和反馈。针对保障性住房业主本身特殊的情况，应该出台相应的小区物业管理规章，有针对性地解决问题。规章制度完善的情况下，要采取让业主能够接受的方式做好物业管理规章的宣传，让业主能够听进去并且做出相应改变。比如说，针对小区业主养鸡养鸭种植蔬菜的行为，可以在小区公告栏中做好宣传。为了让业主能够接受宣传内容，可以不定期举行小区文化活动。针对业主的接受特点，通过派发小礼物等形式，引起业主的兴趣。与此同时，还可以举行小区文明标兵、文明业主评选等活动，通过榜样的力量引导业主个人素养的提升。

3.多手段解决物业管理费用

针对物业管理费用低导致的物业管理企业的不上心，可以通过多方面解决这个问题。如政府通过招投标选定合适物业管理公司，该费用符合一般物业管理标准，而因此应当支付的物业管理费用可根据不同业主的实际经济水平，由政府全额补贴或部分补贴，这样既能够保证物业公司的经济成本又能够降低低收入业主的经济压力。又比如说物业管理企业可以聘请小区内业主管理小区，通过让业主在小区实际管理过程中树立主人翁精神，推动小区物业管理的发展。同时，因为聘请的人员是小区业主，因此可以减少物业公司因为聘请人员应当支出的交通费等费用。总之，通过政府、业主和物业管理企业各方面的协调让步，共同做好物业管理工作，共同创建美好家园。

结束语

综上所述，物业管理模式在保障性住房日益完善的情况下面临着诸多挑战，但是只要物业管理水平能够提升，物业管理模式能够日趋完善，对于惠民政策的落实和物业管理的发展都是双赢的。因此，探索保障性住房物业管理模式仍然是一个值得思考的问题。

参考文献：

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