浅谈房地产工程管理与项目成本管理

韩名让

关键词：房地产；工程管理；项目成本管理

房地产行业是关乎民众利益的大事，一直以来都是我国民众以及全社会热议的焦点，随着我国经济的蓬勃发展，为了使房地产利益最大化，需要对其工程和项目成本进行综合管理，对房地产项目实施全程管控。能够影响房地产项目成本的因素有很多，例如市场环境、天气原因、人文因素等等，对于成本的有效管控，可以增加企业在行业中的主导地位，塑造良好形象。

一、工程管理的内容

（一）成本管理

成本管理就是对建筑工程所需要的资金数目进行科学、准确的计算，其中包括成本核算、成本分析、成本决策和成本控制。成本管理与其经济效益息息相关，相关人员也要以成本管理为依托，重视项目成本管理控制工作，完善以项目经理为主导的核心理念，对成本管理进行详细分工。

（二）质量管理

对于房地产工程管理来说，质量管理是其中最重要的环节，管理人员的管理水平直接决定着房地产工程质量的优劣，也影响着其经济效益。在质量管理过程中，管理人员要秉持科学合理的发展理念，在保证工程进度的情况下，使每个施工环节都能得到质量保障，符合实际要求。

（三）安全管理

在房地产工程当中，每时每刻都要注重对于安全的管理，安全是保障施工能够顺利进行是首要原则，如果安全出现纰漏，一切都将失去意义，管理人员要将预防作为主要管理手段，对现场施工人员进行相关安全思想教育，对现场施工的每道工序进行严格技术审查。对机械设备进行定期检查，保证设备能够安全可靠运行。对管理人员进行安全教育活动，加强安全理念培训，职责明确，避免不安全事故的发生。

（四）进度管理

进度管理是了解工程进展情况的重要指标，通过对进度过程的数据采集，通过科学的分析，就能明确知晓施工状况，例如施工进展速度、完工时间等等，对发现的问题及时采取相关措施，做好部门与部门间的衔接工作，以工程质量和安全为基础，确保工程的施工进度。

二、成本管理的现状

虽然目前房地产市场异常火爆，但是大多数的工程项目都呈现出资金亏损的问题，究其原因，是成本管理不到位。成本不受控制，管理自然出现问题，造成亏损的因素有很多，具体如下：

（一）缺少成本预算

在房地产发展的这些年中，一直缺少健全的成本预算体系，在对房地产进行预算时，误算的现象时有发生，使得对房地产的成本预算存在误差，影响地产商对于项目的资金投入，导致资金链不能顺畅运转。由于设计单位对于房地产图纸设计存在漏洞，参数计算错误，不能作为房地产成本预算的有力依据，导致房地产成本预算不准确，与实际情况不符，影响工程的正常进度。

（二）缺少法律意识

由于施工开始前缺少明确的法律条例，使得在施工时对于遇到的法律问题不知所措，只能依靠金钱补偿了事，而在成本预算时，并没有将补偿资金纳入到内，导致资金链周转不畅，推迟工程整体进度，对于事件严重的企业，会使其失去良好形象，企业不能持续发展。比如，在施工过程中，由于没有与工人达成法律共识，使得企业与工人之间经常为工资问题产生矛盾。由于相关规定不完善，缺少法律依据，使得在责任追究问题上缺少明确责任人，最后使得工期拖延，造成严重的经济亏损，进而对企业造成不良影响，无法立足于社会。

（三）图纸设计存在问题

由于在施工开始前，相关单位没有对施工现场进行仔细核查，导致实际数据与设计数据不符，使得需要对图纸进行修改，牵连到许多方面需要改动，造成成本的增加，导致工期停滞不前。如在采购施工材料时，由于缺少必要的监管措施，导致在材料采购时容易出现少买或者多买情况发生，导致成本预算出现误差，是由于图纸设计与实际不符，对于图纸的修改部门之间缺少沟通，无形中增加了预算成本。

三、成本控制措施

成本控制主要是在施工前、施工中、施工后三方面来进行的，这三个方面既独立控制又互相关联。

（一）施工前成本控制

施工前的成本控制，对于未来施工项目能否顺利开展起着决定性的作用，是项目能否实施的基础保证，施工开始前，依据双方签署的合同或者是企业预期的成本预算来确定相应的成本管理，对整体房地产工程进行具体细化，对每个环节提出相应的管理目标，做好成本管理准备工作。在施工开始前，进行详细的现场核查，对安全风险进行预警措施，对能够影响工程进展的因素进行分析，如采购价格、施工单位资历、天气因素、材料运输等等。同时对核查的数据进行整理总结，结合施工现场各方面的因素，对施工计划进行设计，做好人员调配方案，材料供应方案等，将风险降到最低，进而降低成本预算。

制定采购计划，施工前地产商应与材料供应商签订合同，保证在工程开始时，材料供应商能够提供充足的材料与设备。

地产商根据签订的合同，对投资预算、采购方案、等方面制定资金投入计划，因为房地产施工时间一般较长，制定详细的资金投入计划，对于成本控制有一定作用，能够从全局对工程进行成本控制。

（二）施工中成本控制

在施工过程中，对于成本的控制是最为重要的阶段，也是最能影响成本控制的环节。施工过程中，会产生很多不确定因素，会受到人员、技术、天气各种因素的左右，所以，为了在施工过程中能更好的进行成本控制，应在施工开始前，成立专项成本控制小组，以减小各种因素对于成本控制的影响。在施工过程中，施工人员的状态、心态容易产生波动，可控性难度较大，在施工开始前，控制小组成员要对施工容易进行相关管理工作，以施工班组为单位，对工作人员的工作状态进行详细记录，确保施工人员能够正常工作。在施工技术的控制上，应在每次开工前，对工作人员进行技术交底，明确施工任务，以及相应的技术需要，避免由于技术问题造成的成本增加现象。在施工中的成本控制阶段，要以工程质量为准则，如果质量难以保证，则会造成工程返工，会造成成本增加。监管小组要对施工过程中的每个环节进行管理，严格控制预算成本，将现场实际数据与图纸数据进行比对，严格按照设计要求施工，实现对施工过程中成本控制的全面落实。

（三）施工后的成本控制

对于房地产成本控制来说，施工后的成本控制同样重要，要进行工程款项的结算工作，工程工程款项的结算工作是工程预算的基础，因此，要做好工程款项的成本控制，对于相关资料要进行整理总结，资料要具备科学性、准确性、代表性，将资料进行备案，建立资料核查体系。派专人到现场进行资料审查工作，确保资料的准许无误，最终实现施工后的成本控制。

结束语

综上所述，房地产工程管理与项目成本管理能够改善经营模式，使企业的管理水平稳步上升，对于施工耗费进行适当的补偿。促进企业对工程项目进行成本预算，挖掘企业潜力，降低投资成本，提高企业经济效益。只有这样，才能增加房地产企业在行业中的竞争力，才能保证工程安全高质量的施工。

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