浅谈加强保障性住房成本管理

潘维娜

潘维娜

（贵阳市房地产综合开发公司550001）

摘要：保障性住房具有社会保障性质，加强保障性住房的成本管理，对合理保障和解决公民住房问题具有十分重要的意义。本文旨在通过对保障性住房成本管理，为当前住房问题提供建议。

关键词：浅谈，保障性住房，成本管理

Discussiononstrengtheningcostmanagementofaffordablehousing

PanWeina

(GuiyangCityrealestatedevelopmentcompany550001)

Abstract:affordablehousinghasasocialsecuritynatureofaffordablehousing,strengthencostmanagement,forreasonableprotectionandsolvethecitizens'housingproblemhasveryimportantsignificance.Thispaperaimstoaffordablehousingcostmanagement,tothecurrenthousingproblemssuggestions.

Keywords:brief,affordablehousing,costmanagement

一、加强保障性住房成本管理重要意义

加快保障性安居工程建设是应对国际金融冲击，扩大内需，促进经济较快增长的重要措施之一。保障性安居工程是“十二五”期间，保障和改善民生的标志性工程，也是当前和今后几年经济工作的硬任务，大规模实施保障性安居工程是转变经济发展方式，调节经济结构的有效途径，扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式，提高增长质量效益的内在要求。保障性安居工程一头连着发展，一头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。贵阳市公共住宅建设投资有限公司于2009年4月13日挂牌成立。作为市政府的融资平台之一，紧紧围绕“住有所居”行动计划的各项部署，公司面临工作时间紧、任务重、资金筹措难的前提下，积极开展保障性住房建设等工作，多方采取措施加强建设成本管理，降低成本、节约投资意义重大。

二、加强保障性住房成本管理相关措施

（一）优化对保障性住房的设计，保障性住房规划设计阶段的工作将决定90%以上的成本，设计优化是成本管理的重要途径。比如说合理的交通组织和停车位布置、设备用房布局优化、提高标准层使用系数等等。在规划设计阶段多研究、多比较，可以保证住宅品质前提下实现预期的成本管理目标。基于保障性住房的特殊作用，是为了保证中低收入家庭能够有最基本生活保证，所以，在对设计保障性住房时，可以以保证最基本的入住条件为目标，从保障性住房特定使用人群现实需求出发，认真调研，广泛听取相关各方的诉求，综合权衡品质性能和造价的关系，做出慎重的产品定型决策，对其它高档奢华的设计予以放弃。这样，可以在有限的建筑面积上，设计更多的保障性住房以供中低收入群体入住。除了对户型住房进行设计外，对保障性住房小区也要进行规划和设计，户型、总平面布局、地下面积、设备系统等环节的技术经济控制是降低成本、提高品质的关键。控制地下面积规模是降低成本的有效途径，做到面积够用、层高经济、布局合理；给排水、采暖、供电等专业，通过系统优化降低成本、提高舒适度，通过选用信誉好、管理强、技术硬的参建单位才能保证产品质量。

（二）加强与施工单位的沟通和交流，全面掌握施工进度和状况。目前，保障性安居工程工期紧、任务重，多个项目都基于“边勘察、边设计、边施工、边补报概算”情况，甲、乙、丙（即建设单位、监理单位、施工单位）三方与其说是监督和被监督的关系，还不如说是合作关系。在这种“四边”工程的前提下，建设单位、监理单位、施工单位只有在建设的过程中经常交流沟通，根据施工现场现状，适时调整设计方案及施工方案，保证各企业的合理经济利益，才能为合理降低成本打下坚实的基础。处理好三方的合作关系，才能准确及时的掌握施工的现状，对施工中出现的问题及时了解以采取有效的措施对可能出现的其它问题加以防范。当然，除了对施工情况加以了解外，还要对施工队的施工质量加以督促，严格防范出现偷工减料的行为。

（三）拓展优秀供应商资源，搭建信息化管理平台

经过测算，在住宅项目的建设成本中，影响品质的主要设备采购费用约占15%，保障性住房建设工程中公租房、廉租房项目一般都是是简易装修交房，该比例可能超过15—20%，所以寻求质量过硬服务到位的供应商资源，对保障性住房的成本和品质管控具有重要意义。关键部位选用高质量的产品，是延长建筑使用年限的关键。在项目实践中，坚持电梯、水泵、阀门、窗户、电线电缆等物料选用质量较好的产品。结合该项需求，需要选择条件完全达标的供应商。

（四）做好项目建设全过程的成本管理

经过测算，每少建1平米地下室，就可以节省近3000元的投资。施工阶段洽商变更造成的成本增加约占3—5%，所以一方面要重视施工图审查工作，做到早发现，早解决，另一方面要盯紧现场，重视计划管理和施工组织设计，避免抢工。另外，与合作方的合作过程中换位思考，帮助合作伙伴降低成本。不管什么原因导致成本增加，最终都要开发企业来买单。只有帮助合作伙伴降低成本，成本管控目标才能真正实现。在工作决策时，施工工艺、材料的选择、工期安排等等都要尽可能为合作方创造有利条件。

（五）结合自身实践，积极研究探索

在做好项目的同时，积极参与政府部门级相关研究机构的各类课题，通过政府和科研机构的指导，提高企业的研发水平。建设单位技术人员要采取积极的态度努力提高自身的工作能力和水平，不能满足与现状，要结合实践中遇到的各种问题，加强与同行业人员的沟通和交流，通过不断的学习提高业务能力和工作效率。

三、保障性住房成本管理的未来发展方向探究

（一）发展住宅产业化，是降低成本、提高质量的必由之路。

作为保障性住房建设管理最大的难题是成本。国家颁布的相关质量验收规范，本来应该作为住宅产品合格的最低标准，但是现在基本上成了可望而不可及的最高标准，特别是一些毛坯房的交房，墙、地、顶却连基本的平整度标准都达不到；而受社会生产力水平的制约，产业化住宅又面临成本居高不下的窘境，短期内还难以全面推广。但从长远看，选择住宅产业化之路是降低造价、提高质量的唯一途径。

（二）坚持百年建筑、低碳绿色的价值观，承担社会责任

住宅产品的长寿命和高质量就是最大低碳。通过把钢翅片散热器换成钢柱式散热器，把推拉的窗改成平开内倒窗，这样做就是想避免大量的拆改和浪费。现在在企业层面建设政策保障性住房最基本的标准，以后只会更高。

（三）注重成熟、成套的节能环保技术的集成应用。

因地制宜地选用了保温性能优良的门窗、高效节能灯具和声光控技术、变频供水系统、电梯联动，电梯厅、楼梯间自然采光设计等，可以有效降低了住宅后期的运营成本。另外，光导管照明系统、风能发电庭院照明系统、车库光电照明系统等高新技术的应用也能降低保障性住房的成本。

总之，保障性住房成本管理的关键要素，可以分别从技术层面和管理层面做如下描述：从技术层面概括，分别是舒适的居住体验、人性化的尺度和细节、适宜合理的配套、低碳绿色的设计、施工和材料部品选用、富有时代气息和文化氛围的社区，最后是综合的高性价比。从管理层面概括，应该包括运营管理、设计管理、工程管理、采购管理、成本管理、社区管理六方面。

四、小结

本文通过介绍加强实施保障性住房重要意义、加强保障性住房成本管理相关措施及保障性住房成本管理的未来发展方向探究。了解保障性住房成本管理在现阶段的关键在于，加强和完善保障性住房成本管理主要在于优化对保障性住房的设计，对住房预算合理规划，加强与施工单位的沟通和交流，全面掌握施工进度和状况，拓展优秀供应商资源，搭建信息化管理平台，做好项目建设全过程的成本管理以及结合自身实践，积极研究探索等等。对保障性住房成本管理的未来发展方向，首先在于发展住宅产业化，因为这是降低成本、提高质量的必由之路。其次，坚持百年建筑、低碳绿色的价值观，承担社会责任是关键。最后，注重成熟、成套的节能环保技术的集成应用是保障性住房成本管理的根本。

参考文献：

[1]龚关，唐小弟．保障性住房成本控制[J]．中国市场．2012（10）

[2]李秋莲．租赁式保障性住房运营模式选择[J]．求索．2011（6）

[3]王玲玲．我国保障性住房管理机制的研究与分析[J]．现代城市研究．2010（10）