对房屋共有面积的测算及分摊方法探讨

杨震

天津市东丽区不动产登记事务中心300300

摘要：房产面积的计算及分摊是房产测绘工作中的一项非常重要的工作，是形成房产测绘成果的关键环节，其准确性直接影响到测绘成果的质量，不能有任何错误。本文系统地介绍了房屋共有面积的测算，重点对房屋共有面积测算与分摊方法进行了探讨。

关键词：房屋共有面积测算；分摊方法

近年来我国的经济飞速发展，房地产对经济的推动作用不可忽视。现代房屋的设计理念已经由传统的居住适用型过度到美观型、舒适型、多功能型、节能环保型等等。住房结构也从单一实用的直线型过度到复合多功能型住房，各种配套设施逐渐齐全，这些公共面积为房屋共有面积的分摊办法带来了新的计算方式。共有建筑的内容非常多样，包括电梯井、楼梯间、分隔墙、外墙、地下室、车棚、车库、垃圾道、公共门厅、变电室等等，如何准确得出计算结果是建筑业探讨的重点课题，它关系到房地产开发商与业主的切身利益。

1．房屋共有建筑面积的计算范围

1.1共有建筑面积（可以分摊）包括：

1.1.1栋内作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为本栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算；

1.1.2套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

1.2以下几种情况不计入共有建筑面积（不可以分摊）：

1.2.1作为人防工程的建筑面积；

1.2.2独立使用的地下室、半地下室、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；

1.2.3与本幢房屋不相连以及设在栋内为他栋或多栋服务的警卫室、管理用房、设备间等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公共用房屋等；

1.2.4按规划批准建设的层高大于或等于2.20m的技术（结构）转换层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除楼电梯间和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。

2．房屋共有建筑面积的分摊方法

2.1住宅共有建筑面积的分摊方法

国标《房产测量规范》中规定，住宅楼以幢为单元，按各套房屋的套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。其实际操作中，一般情况，住宅楼采用按整栋分摊。在整栋分摊中整栋的共有面积视为整栋中各户共同共有，全栋对共有面积分摊为一个系数。另外，若住宅楼底层为附属层（如架空层、杂物房层等），层高2.20m（含2.20m），上部为住宅单元构成，可以照商住楼共有面积的分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两个功能区。

特别情况，如一幢住宅楼里有的单元没有电梯，有的只有楼梯，该种情况下应将有电梯的各单元合并成一个功能区，分别进行共有建筑面积分摊计算。

对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算。

近年来，随着高层住宅的增多和人民消防意识的加强，房屋的建筑功能、造型乃至设计理念都发生了很大变化，如在高层建筑一定层次以上设置消防连廊将同一幢两个不同单元的房屋连接起来，完善其消防功能。对该消防连廊面积计算和归属问题，存在歧义。有人认为该部位只对相连的两户有用，应由两户分摊；有人认为应作为整栋的共有建筑面积，由整栋业主分摊。笔者认为：小高层或高层住宅楼中在某一层设置的消防连廊须作为相连通各住宅单元功能区分摊，而不能作为层共有建筑面积，更不能仅由相连的两户分摊；仅连通个别权属单元的消防阳台（通道）亦应作为整栋的共有建筑面积，由整栋业主分摊；平时可做套内使用的消防通道（如阳台），应纳入套内面积。

2.2商住房共有建筑面积的分摊方法

住宅楼进行共有住宅面积的分摊时，首先将商业部分和住宅部分划分为两个功能区，按各自的建筑面积将全栋共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。通向住宅的楼梯均由住宅功能区分摊。

2.3多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积的分摊比较复杂，特别是大型综合楼，他是一个多级分摊的过程。在多级分摊中，共有面积的共有关系非常复杂，是一个错中复杂的交错关系。因此需要我们有一个清晰的思路。一般分三个步骤进行：

第一步骤：正确划分功能区。

在实际工作中，多功能综合楼一般由地下部分、商业部分、办公部分、住宅部分、附属部分等多个功能区构成。在上述各功能区中往往还要划分为各子功能区，比如住宅功能区还需划分为有电梯的功能区及只有楼梯无电梯的功能区。

第二步骤：确定共有建筑面积的归属。

第三步骤：确定共有建筑面积的分摊方案。

把为全栋服务的共有共用面积定义为一级分摊，分摊至全栋（含地下室），二级和二级以下的共有共用面积也应参与此级别分摊；

功能区间共有建筑面积的分摊；

为某个功能区服务的共有建筑面积的分摊；

为某层服务的层共有建筑面积的分摊，按本层各套内建筑面积比例分摊层共有建筑面积，各套内建筑面积参与过的所有级别的共有建筑面积分摊系数相累计最后得出该套内的共有建筑面积分摊系数。

分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。

建筑面积=套内建筑面积＋公摊建筑面积

对于我国大部分房屋建筑企业而言，在进行房屋共有建筑面积分摊过程中，经常会出现房屋的服务功能与面积分摊计算不能完全的统一。众所周知的是，对于当代大部分的房屋建筑而言，建筑内部的格局相关存在着一定的关系，并且十分复杂，准确区分每一个部位的适用情况几乎都无法做到，许多房屋建筑的共有部门无论如何计算都不能满足建筑企业和房屋用户。例如，在我国存在着许多大型的综合楼，在一般情况下，对于这些综合楼而言，商业部分的分摊率可以达到百分之三十以上，但是，对于临街门面而言，它的价值要比铺面高出许多，这就导致许多门面业主认为房屋共有建筑面积分摊不够合理，进而导致他们不能利用铺面内公共的面积。

结论

在房产面积测算工作中共有建筑面积分摊计算是比较复杂、难度大的一项工作，每户分摊的面积消费者自己是很难计算出来的，这就要求房产测绘从业人员一定具备高度的责任心，娴熟的业务技能，实际工作中一定要公平、公正、透明、公开、严谨、细心。

参考文献：

[1]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.中国标准出版社2011（06）

[2]张红英，杨斌，胡友健.关于房屋建筑面积计算中几个问题的探讨[J].测绘科学，2007（01）

[3]周明良.房屋共有建筑面积分摊方法探讨[J].测绘与空间地理信息，2012（03）