“以房养老”的施行障碍及对策建议

刘磊

（广西财经学院会计与审计学院，广西南宁530000）

摘要：“以房养老”作为当代金融工具创新中的“后起之秀”，在本应大行其道的今日却遭受冷落，没有成为银行金融模式的新宠，也没有有效缓解被期望能解决的各种问题。通过分析“以房养老”的发展情况和施行障碍，提出了政府只能、产权制度和第三方机构三个方面的改进建议。

关键词：以房养老；施行障碍；对策建议

一、“以房养老”的兴起

“以房养老”是一种渐变而生的金融模式，简而概之，它是一种新兴的反向抵押贷款模式，即年长而老无所依者，通过将自己名下的房产抵押给银行，能够从银行定期获取到一笔足够生活开销的资金，直至老人去世。在老人去世后，房产的所有权转移至银行名下，银行通过出售房产赚取利润。这种模式本身并不复杂，因为他本身所面向的主要群体就是无所依靠的老年人，在这种简单思维所塑造出来的工具，能够非常直观地将双方的收益体现出来。老年人根据每月的收入与预计的养老年限，可以相当轻松地衡量自己的所得（养老金）与所失去（未来产权），而作为这种反向抵押贷款工具的设计者来说，其可行性也是能力之内的事情。

尽管“以房养老”并非中国首创，但是在2000年以后兴起并开始逐渐成为议论的焦点。它的概念被不断地在国人思维中塑造和解释，这个事实不只是证明了一个新的社会自我改善机制的催生，更是中国传统社会观念的“大清洗”。长久缺乏宗教寄托的中国文化是非常重视实际利益和价值的，尤其是以实物为载体的利益和价值。而从一段长久的社会发展历史过程来看，在中国民众完整人生的成长轨迹中，农耕经济使得大多数人保持着“守土重迁”的思维习惯，在社会尚未形成高频率的人口流动之前，没有其他载体比房屋更能表露财富和抚慰人心，房屋的高价值与极高的安全性是其他物品所无法比拟的。因此，“以房养老”的出现本身就是在挑战中国人根深蒂固的观念，首先需要颠覆着业已形成稳定的社会流动。

二、“以房养老”的多重职能

“以房养老”的出现，并不只是金融机构简单获利的单方面的想法。这种模式，标的是房产，针对的是养老这个深水区。当前中国老龄化呈现上升趋势，一孩政策的弊端开始凸显，预计到2050年，中国超过60岁以上的老年人将达到30%，人口结构的改变致使整个社会的家庭结构在未来将会出现病态的倒金字塔形状。成年人需要人均赡养越来越多的老年人，在难以承受过高经济负担的前提下，老年人开始将目光集中于养老金上，殊不料养老金也是“自身难保”，据粗略估算，2050年，中国的养老金达到6万亿以上，这还是基于账面上的养老金得以充分利用的假设下，真实缺口可能更加庞大，或许我们可以想象到，届时的老年人养老问题恐怕要变成一场困难的饥荒。家庭经济支撑和社会保障制度的庇护都可能变得不再如从前宣传的那样牢固，那么老年人未来的出路究竟在哪里呢？巧妙的金融设计提供了一种新的思路，而银行和国家鼓励的用固定资产获取等额的经济流入，给缺乏依靠的老年人带来了改善生活质量的契机。可以说，“以房养老”所背负的社会责任是非常重大的，它既需要保证一个国家公民有尊严生存下来的权利，维护了社会基本的伦理道德，也在一定程度上维护了社会的稳定，避免流民和犯罪带来的破坏，同时还给银行的金融创新增加了收益。可以说，这种金融工具的出生，兼具了社会责任和盈利责任，是在中国巨大社会变化中酝酿发展起来的。

三、“以房养老”的施行障碍

设计是美好的，但是真要做好做大下来，并非一朝一夕的事情。既然定性为是一种新的金融工具模式，它的存在就要平衡利益和风险的关系。当前中国的“以房养老”实质上市一种反向抵押贷款模式，银行按60%的评价价格每月给老年人发放养老款，最长达到10年期限时，贷款的老年人需要向银行支付本金利息，或者直接将房屋所有权转交给银行。考虑到中国的老年人参与“以房养老”的动机，一般情况下都是移交的房屋所有权。但问题是，银行的风险并不低，这样的结果就是大幅提高“以房养老”的准入门槛，一般要求老年人有用两套住房，且抵押的房产所处地段也有较高要求，这导致了有强烈动机和需求的老年人，难以到达相应资质，望而却步；达到了如此之高门槛的老年人，则又根本不需要如此的大费周章。

另外，土地政策是一大难以跨越的障碍。在国外，土地为私有产品，土地的价值与地上建筑的价值是捆绑在一起的，同增同减，通过金融包装运作是容易施行的。而在中国，土地归国家所有，房屋拥有者只享有房屋所有权，并不享有土地所有权。房屋的价值是逐年递减的，而土地的价格却不断高涨，更甚的是，当下国家对于首批70房屋使用权的存续办法并没有真正做出明确的解释，是否续费，续费多少，续费期限有多长，这些问题都没得得到官方的权威答疑，房屋与土地的问题就变得非常复杂，运作起来比较困难和复杂，同时，“以房养老”模式本身就有跨年限较长的特点，参与主体难以达到相互信任。

四、推行“以房养老”的对策建议

（一）政府发挥权威协调能力

“以房养老”所要解决的是国计民生问题，政府在其中的角色不能仅仅限于居中调解者，需要更多的参与进来。政府强有力的声音，可以有效缓解各方的不信任关系。抵押房屋的老年人担心的是房屋抵押出去后银行是否会履行诺言，在一个比较长的时间范围内提供稳定的生活资金，加之老年人是社会弱势群体，难以有效借助司法力量维护自己的权益，加剧他们内心的恐慌；银行则主要担心在将来房屋价值难以估计，出现大规模的贬值，另外利率的影响也是是非重要的。买卖双方信息的不对称造成极大的阻碍，难以给予对方较强说服力的预期的。政府的参与对于“以房养老”而言，将市场行为提升到了社会公信力的高度，双方的风险在政府的强有力主导下会变小许多，较大程度提高达成合同的意愿。而政府具体的做法是，基于双方的签署的生效合同，强制执行养老贷款的发放，专项专人负责确认款项实际分发到相应老人的相关账户，同时为老年人开辟便捷的司法救济渠道，在第一时间确认合同纠纷，提供维权服务。就这一点来说，政府是完全有能力做好的。同时，鼓励并支持成立管理反向贷款业务的专业化团队和公司，给予可观的政策性红利，辅之以政府兜底的力量，分散或消化掉相关的风险损失，鼓励更多的银行和金融机构参与进来。由于“乙方养老”正处在试行的发展期，项目风险大，政府出于稳定金融市场秩序的考虑，需要全程介入并保持重视。

（二）推动房屋产权制度改革

关于“以房养老”问题的一大焦点，就是房产价值的评估。老年人能获得多少的养老款，银行能够赚取多少的利润，均取决于房屋的作价。“以方养老”推行成功的关键之一在于房屋价值，而房屋价值与房地产市场的稳定性密不可分。金融产品设计者开发“以房养老”是在比较稳定的房地产市场行情基础之上预估房屋价值，相应的回报在模型精算之下才能达到准确，倘若房地产市场行情下跌过于严重且难以预测，金融产品设计者的开发热情受到打击，不利于该新兴市场的发展。在我国城乡实现二元土地政策，“土地使用权”与“房屋产权”是相互独立的，房屋产权到期的处置的法律与政策空白影响着房地产市场整体价值的衡量。此外，当前我国房地产市场处于政府严格控制之下，但宏观政策调整并不能准确反映市场供需现状，东部地区、中部地区与西部落后地区之间政策差异较大，全国各个城市的房地产政令松紧不一，部分区域的房地产市场价格虚高，泡沫较大。房地产远期产权难以准确评估，房屋价值在未来存在大涨或大跌的可能，银行和金融机构出于风险和利润的考虑，不会对“以房养老”保持过高投入。

（三）第三方机构的设立

“以房养老”的推行需要辅以较为完善的配套机构。更多的独立第三方资产评估机构应该参与进来，由政府或者相关行业协会成立统一和专门的“以房养老”资产评估委员会，保障及时准确地跟进当前房地产调整政策与市场价格信息，帮助需要贷款的老人准确评估房屋价值，使贷款人和借贷人之间形成完整的产业链条，而专业和专门的“以房养老”评估机构，充当了信息透明化的中转站，降低了该市场的运作风险。

（四）试点推广，由点及面

目前“以房养老”尚处于试行阶段，虽然可以借鉴日本等发达国家试行并推广“以房养老”的经验，但是由于中国与西方国家在土地政策、养老保险体系、金融市场、人口结构和社会意识等方面都存在着非常大的差异，照搬这些国家的做法可能会对我国的金融和社会秩序造成一定的冲击。应该在“以房养老”市场潜力较大的地区紧抓几个凸出试点，观察反应以对该金融产品做出设计上的调整，也有利于政府和金融机构把控力度，通过由单个城市试点到周边城市和省份的推广，最后达到全国范围内的普及和逐步适应，使“以房养老”真正成为我国养老事业体系的支撑力量之一。

参考文献

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