科学规范农村宅基地浅析

王文生

山东省单县时楼镇政府274300

当前，我国农村宅基地面临宅基地面积严重超标、大量宅基地被闲置、农村宅基地使用权流转困难，影响了农村社会的稳定，制约了农村经济的发展、村镇规划、管理滞后、城镇居民不得购买农村宅基地等诸多问题。

一、农村宅基地无偿使用使土地资源配置缺失公平，土地使用率不断下降

20世纪90年代，我国曾实行农民宅基地有偿使用制度，在一定程度上起到了规范农民合理使用宅基地的作用。但后来，基于减轻农民负担的考虑，该制度被国务院取消，农民可以无期限的无偿使用宅基地。市场经济快速发展唤醒了农民的商品意识。土地作为一种商品，价值不断上升。土地增值的刺激和无偿使用制度，使许多农民产生了占有更多土地的意图。但市场经济环境酿造的贫富差距，使部分农民仅能维持原有的宅基地，而另一些有条件的农民则凭借富足的财力不断向村外扩建房屋，对村庄内部的宅基地闲置不管，形成“空心村”。

二、现行宅基地使用制度管理混乱，缺乏监督机制

宅基地使用权管理体制上，实行的是政府与集体组织共同管理体制。虽然按照现行的法律、法规的规定，宅基地使用权的初始取得除了集体组织同意以外，必须经过乡级人民政府审核、县级人民政府审批。但是集体组织在审查农户的用地申请时缺乏一定的程序和制度，往往是几个主要的村干部说了算，宅基地使用权分配缺乏监督制度。以言代法，以权代法，出现了“权力宅基”和“人情宅基”的现象。这种管理上的空白，使乱占滥用土地建房的现象屡禁不止。

三、促进农村宅基地规范利用的策略

1、完善农村村庄发展规划，提倡因地制宜地节约集约用地方式。要落实农村宅基地登记制度，摸清家底，分析节约集约利用的潜力。要进一步完善农村居民点发展规划，既要重视村庄建设规划，也要重视区域农村居民点体系规划。我国农村因自然、经济、社会条件的不同而千姿百态，要建立各自适宜的节约集约用地模式，提倡因地制宜的节约集约用地方式。城市建设规划是“龙头”，对农村建设来说，规划也是“龙头”，当前，要加强农村宅基地管理，就必须对农村宅基地和建设进行整理规划。只有以规划来统领宅基地整理工作的全局，才能少走弯路，防止“拆了建，建了拆，拆了又建”的重复建设和浪费。纵观村庄建设现状，之所以杂乱无序，其原因就在于规划，或规划滞后，或规划层次不高，或规划朝令夕改，或规划与建设两张皮。宅基地整理规划展现的是村庄建设发展的蓝图，编制好宅基地整理规划有利于统一村民思想，做好思想动员和引导工作。在编制农村宅基地整理规划工作中，要坚持高起点、高标准，认真贯彻建设社会主义现代化新农村的指导思想。要以城乡一体化规划、农村现代化规划和城镇体系规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定位、定性、定规模。对进行宅基地整理的村庄规划，要坚持以人为本，把改善农村居民的生活生产环境条件放在首位。要充分重视村内基础设施的配套和建筑物的合理布局。同时，还要注意处理好与原有建筑物的关系，特别是一些竣工时间不长的建筑，可以保留的尽量予以保留。此外，规划要走群众路线，要依靠村民参与，集思广益，充分尊重村民的意见。

2、加强宅基地立法体系建设

针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强完善农村宅基地使用权的立法，使农村宅基地使用权有法可依。应明确规定农村宅基地使用权的概念、取得方式、流转方式、法律责任及其他法律应当规定的条款。构建一个完整的农村宅基地使用权的法律体系是完善农村宅基地使用权制度的前提。其次是要建立完善农村宅基地使用权登记制度。在农村，宅基地使用权登记混乱，不利于对农村居民合法权利的保护，我国现行法律中又没有规定农村宅基地使用权的登记机关，因此有必要建立完善的农村宅基地使用权登记制度，明确权利人的权利，减少纠纷。建立统一的农民不动产登记制度，加快宅基地登记发证工作步伐，明确登记发证中的相关政策界限，解决农村宅基地登记发证中超占面积、一户多宅等政策性问题，健全宅基地的地籍档案，实现宅基地规范化、信息化管理。

3、改革宅基地审批制度

改革和完善宅基地审批制度，重点加强对新增宅基地的行政审批，严格控制宅基地占用农用地的转用申请。根据村庄规划积极推进空闲宅基地整理，计划建设新村的，要积极稳妥的把旧村宅基转化成农田。

4、建立农村宅基地的流转制度，配套完善流转收益分配机制

目前，农村宅基地使用权的流转是被严格禁止的，宅基地使用权不能出租、出卖、抵押、入股或以其他形式非法转让。这一规定已不适应市场经济发展的需要，且引发了许多问题，如宅基地非法交易市场的形成；宅基地使用权归属混乱；农村居民贷款困难；进城落户的农村居民出售宅基地使用权困难；想到农村居住的城镇居民又无法得到宅基地使用权等。现实经济的发展迫切需要建立合理的农村宅基地使用权流转制度。一是放宽农村宅基地使用权人身份的限制，非本农村集体经济组织成员的人可以通过转让、承租等非申请的方法获得农村宅基地使用权；二是对超占、多占宅基地的要缴纳使用费；三是通过立法，明确规定农村宅基地使用权可以单独出租、出卖、抵押、赠予及入股等，同时规定，通过以上方法丧失农村宅基地使用权的不得再申请宅基地，如果移转的宅基地属于原使用权人多占、超占的，移转后的使用权人仍需向集体经济组织缴纳多占、超占的使用费；四是农村宅基地使用权的取得、变更及消灭，都必须到政府有关部门登记；五是不论宅基地使用权转于谁，宅基地的所有权仍属该集体经济组织所有。

实行宅基地的有偿使用，既可以增加农村集体经济组织的集体财产，杜绝农民通过无偿划拨形式多占宅基地、超标占地和大量使用耕地现象的发生，也可以提高农民的市场经济意识，促进农村房屋交易市场的规范发展