住宅选址对住宅市场的影响分析

潘新星吕倩

潘新星吕倩郑州大学旅游管理学院河南郑州450001

中图分类号：TU856文献标识码：A

摘要：本文主要通过国内外学者对住宅选址问题的理论分析，详细对影响住宅区位的因素进行了解，找出我国目前在住宅区位选择上出现的问题，最终给出政策建议。

关键词：住宅选址；区位理论；影响因素

随着我国社会发展和经济持续增长，人们对住宅越来越关注，在生活上已从满足物质要求向满足精神要求发展。在这一过程中，人们对住宅的要求已由原先“住得下”逐渐发展为“住得好”。住宅关系到千家万户，住房是影响人们健康，寿命和心理活动的至关重要因素。居住条件的好坏，影响一个人的生产生活、身体健康及家庭生活的幸褔。对于开发商来讲，开发住宅产品必须要考虑住宅选址的问题。

一、国内外对住宅选址问题的研究现状

1.国外研究现状

住宅区位理论是研究住宅空间分布规律、探讨住宅开发和建设活动所应遵循的空间经济发展的经济理论。住宅区位论也是与城市区位论相伴相生的，因为住宅区位论的许多重要思想观点大多产生于城市经济学家或城市地理学家的对城市区位问题的研究过程之中。主要有以下几种观点：

第一种观点是20世纪20-30年代，以美国芝加哥大学社会学系为代表的基于人文生态的住宅区位理论。从人文生态学的角度提出了城市地域划分的多种模式，其中最为著名的有以下几种理论：巴基斯的同心圆理论；霍伊特HomerHoyt,1939提出的扇形理论；哈里斯C.D.Harris和乌尔曼E.L.Ullman于1945年提出的多核心理论。

第二种观点是20世纪50年代，学者从经济角度出发，从城市交通费用和住房费用相互关系的角度提出了住宅区位的互换论。代表人物有温哥和阿隆索、墨思和伊文思。他们主要从经济角度出发，认为在消费者收入和其它商品的消费一定的情况下一个家庭选择住宅区位的原则是在随着城市中心距离的延长而趋于下降的住宅费用与趋于增加的交通费用之间进行互换，并挑选综合费用最低的位置。阿隆索认为一个家庭的固定收入将用于住宅消费交通费用和购买其它商品。通过模型表明，假定城市居民的收入与爱好相同，其选择的住宅如果越靠近市中心，租金就越高，占地越小；如果越远离市中心，则租金下降，所占的面积增大。在城市中心和郊区之间住宅费用和交通费用存在此消彼长的关系。

第三种观点是家庭生命周期理论。代表人物是Robson的压力论。

上述的国外住宅区位理论都涉及了居民家庭在选择土地和住宅产品时所考虑到的因素，以及在这些因素下的决策方法，这些理论对于我们今天研究工作提供了很好的思路。但是过分的强调交通因素在区位选择上的重要性，将区位比较简单的用交通费用进行衡量。最关键的是上述研究方法都是立足于土地私有制而进行的，若用于我国住宅消费的区域选择时，则显得土地价值的分析色彩过重，与国情不相符，必须有鉴别的加以利用。

2.国内研究现状

国内学者在学习西方理论同时，结合实际情况，对住宅区位进行了多视角的分析，为进一步研究奠定了基础。国内学者对住宅区位选择的研究上主要集中区位因素的分析及不同社会属性人群的居住偏好，且基本为定性分析，定量分析或者相关模型的研究较少。其中交通的通达性、生活环境条件、自然环境因素和社会人文环境对住宅区位的选择影响较为明显。应当认识到我国城市居住区位研究的背景有不同于国外的实际情况。

首先，我国的经济发展水平较西方发达国家落后，城市化进程较发达国家滞后，决定了我国城市中高收入阶层的居民较少，仍以中低收入居民为主，而且城市郊区化还未发展成熟。其次，我国的市场经济体制发展还不完善，市场还不健全，住宅区位还不能完全由经济规律影响和调控。此外，我国在家庭观念、文化观念等方面也存在一些不同于国外的情况，所以国外的研究成果不可能完全适用于我国。

二、影响住宅区位选择的因素

1．交通的通达性

通达程度由通勤费用和通勤时间组成。其实质是把通行距离和时间作为整体，既要求通行距离短，又要求发达的交通网络把出行时间减到最低程度。反映通达程度的因素可以归纳为交通运输条件及就业区、商业区、学校和医院等城市公共设施的位置。住宅区位到市中心的距离越短，或者相应的交通设施越完善，居民对其综合评价越好，区位的经济价值也就越高。

2．居民的社会属性

社会环境主要通过人们在社区交往时的心里感受，影响到人们对住宅区位的选择。居民的社会属性决定了人们对社会环境要求不同。居民的社会属性主要指居民的职业、受教育程度、家庭属性、民族、宗教等等。通常具有相同社会属性的居民倾向于选择相同的住宅区位空间。

3．自然环境

随着我国城市居民生活由温饱向小康迈进，人们对住宅消费逐渐由量的满足向质的提高转变。越来越多的城市居民倾向于选择环境优美、污染少的地段作为住宅区位。同时，自然环境条件的好坏又影响到房地产开发商的投入和收益。因此，房地产开发商倾向于选择自然条件好的住宅区位进行开发建设。

4.政策因素

由于我国实施的宏观调控政策，政府干预的力量在住宅区位分布方面得到了体现，城市规划的制定、土地部门对于地价的调控都在不同程度上影响了住宅区位的分布。

5.居民收入的差异

高收入阶层用于房屋消费支出的比例也相对比较大，因此，受住宅区位的约束比较小；而中低收入阶层由于受收入的约束，用于住房消费的支出相对低，故只能选择适于自己购买能力的区位，如郊区。居民收入状况还通过居住面积与交通费用作用于住宅区位的选择。

我国不同收入阶层对住宅区位的选择模式与西方发达国家不同。由于我国公共交通设施尚不发达，加之郊区综合服务水平较差，使得市区仍是高收入家庭的首选住宅区位。郊区由于房价低廉成为普通家庭的住宅区位。但随着交通条件及服务设施的改善，越来越多的高收入阶层倾向于将郊区作为优先选择。

4.家庭的生命周期

大量的个体居住变迁过程中发现，不同阶段的家庭结构状态对住宅区位呈现不同的目标选择，但有呈现出一定的规律性，即一般先由城市中心向城市外围扩展，一定阶段后又出现逐步靠近城市中心的回归趋势。

三、我国目前住宅区位的现状及问题

从总体上看，目前我国城市住宅区位大体形成了公寓区位最接近于城市中心，花园别墅及联排别墅处于最外围，普通住宅在两者之间的空间格局。这是房地产开发商在以市场机制为基础的住宅经济运行机制下，综合考虑影响我国住宅区位的各个因素，兼顾住宅市场的需求方与城市政府的调控，权衡得失而做出的区位选择的结果。

但是中产阶层对于交通状况和生态环境的要求都相对较高，所以这里就凸显出一个问题，中等收入阶层趋向于向普通住宅区位购房，但是对此区域的房屋条件的满意度较低。普通住宅区的居民对交通的通达性要求较高，对周围的生态环境房屋的条件要求较低，趋向于在市中心附近购房，但是市中心的房屋的价格又是低收入阶层难以承受的。

四、对策建议

城市居民可以根据自己的收入、工作地、通勤便利性和对居住环境的偏好等因素选择满意的居住区位；房地产开发商也必须按照市场需求在不同的区位开发、建设功能和等级不同的住宅，以满足不同类型和层次的居民对居住空间的需求；而政府既要考虑到经济效率又要考虑社会效率，把房地产发展和住宅用地的开发纳入城市总体发展规划中，从而使住宅区位格局由过去的政府单一主导逐渐向居民、开发商和政府三种力量共同作用转变。

参考文献：

[1]田东海.住宅政策:国际经验借鉴和中国现实选择[M].北京:清华大学出版社，1998

[2]张文忠,刘盛和.居民住宅区位选择的机理研究[J].北京规划建设,2000(3):45-47

[3]AlonsoW.LocationandLandUse[M].Cambridge.HarvardUniversityPress.1964.