房地产业发展对经济增长的影响分析

张曦文

（河北大学，河北保定071002）

摘要：随着房地产市场的金融化程度愈发高涨，房价已脱离基本面需求，经济增长水平和房地产业发展水平无法形成长期稳定的均衡，这已给我国经济发展埋藏下巨大的金融风险。可以说，当前中国房地产业的兴衰及走向已成为了影响中国经济增长和发展的双刃剑。因此，厘清房地产业发展是如何影响着中国经济增长的方式、内容和方向，无疑在理论和现实层面都具有深远的意义。

关键词：房地产业；发展；经济增长；影响

1理论分析

对房地产业的发展与宏观经济增长的关联的研究，主流学派认为主要有以下三个观点：第一种看法是认为房地产的发展主要是受宏观经济增长的影响，经济增长持续高位使得我国住户部门有较强的收入增长预期，并转化为对高房价收入比的承受能力从而促进房地产业发展；第二种看法认为是房地产行业发展在很大程度上影响国民经济增长，例如房地产波动理论认为经济增长方面，房地产业增加值是GDP的组成部分，同时房地产销售和价格上升会传导到房地产业的投资，带动其他相关产业投资和产值的上升；第三种看法是认为国民经济和房地产业之间的影响是相互作用的，皮舜利用计量方法得出中国房地产市场发展和经济增长之间确实存在双向格兰杰关系的结论。就目前主流理论来看，当房地产业发生震荡或者不景气的情况时，国民经济也会发生相应程度的波动。国民经济受到国际市场不景气的冲击时，房地产投资额也会相应的降低，所以可以看出房地产投资与经济增长之间表面上是具有相互促进相互影响的关系。在世界各地无论是发达国家还是发展中国家，经济发展和经济活动都直接或间接和房地产业的发展相关。房地产业的兴衰和发展直接关系和影响到大部分国民的就业和收入。另外，当国民经济不断增长，居民人均收入不断上升，就会考虑投资固定资产来投资和保值，那么房产行业的需求也将伴随着增加，所以说经济增长又会反过来又保证了房地产业的长足发展。

2中国房地产市场的发展现状

2.1房价增长速度过快

就过去几十年来房价的统计数据来看，房地产业的房价以稳定上升的趋势向上增长，尤其是在2008年和2009年两年间，国家在房地产业的一系列宏观调控发挥了巨大的作用，例如税收优惠政策、信贷支持、资本金调整等，使房地产业的成交额突破6万亿元，占国家GDP的两成，创下了历史新高，由此房地产业成为国家支柱产业之一。在这样的环境下，房地产投资和消费飞速增长，进一步推动了房价的上升。这种上升的发展态势到2017年仍未得有效的解决。

2.2房地产的供求关系矛盾

一方面，房地产业飞速发展吸引社会的不断投资，继而进一步推动其扩大开发；另一方面，国民的收入增长速度远远不及房地产业的发展速度，导致中低收入的家庭买房困难。例如在房地产市场上，开发商对于经济适用房的开发速度明显低于中高端房的投资开发速度，这主要是因为后者的投资回报利益更加丰厚。

3房地产业发展对经济增长的影响分析

3.1房地产业发展对经济增长速度影响的动态分析

房地产发展对经济增长影响机制具有直接影响和间接影响双重性，一方面第三产业发展水平作为控制变量能够正向拉动经济增速，表明第三产业占比越大，我国经济向服务主导型经济转型趋强，有利于提升经济增长的稳定性。一方面，房地产发展水平通过影响第三产业发展水平间接联动影响经济增速；另一方面，房地产发展也对经济增长起到直接影响。此外，城乡居民对住房刚需的初期阶段，房地产的开发不仅与制造业生产活动密不可分，还推进基础设施建设发展，推动我国的城镇化进程；房地产的开发和销售，还拉动物流、金融等第三产业发展；住宅销售后，加大居民的居住类支出，如房租、住房维修管理费、水电煤气费用等，使房地产消费升级，这些因素都直接促进经济稳健增长。

3.2房地产价格对经济增速影响的区域性差异分析

从三类城市的城市经济增长与房地产投资的关系模型来看，对于不同类型的城市来讲，由于房地产发展水平和经济发展水平不同，其城市经济增长与各变量之间并不存在一般性的关系。但同时可以发现，三类城市的经济增长都和其他社会存量资本有关，即扣除房地产后的其他存量资本，在经济增长中发挥着稳定而不可或缺的作用，在第二类城市里起到的作用最为突出。在第一类城市中，经济增长与房地产资本存量之间存在显著的关系，与房地产新增投资则不存在显著的关系。在第二、三类的城市中，经济增长与房地产新增投资关系显著，与房地产资本存量则不存在显著的关系。说明第二、三类城市的房地产投资的需求效应较为显著，而其房地产投资的供给效应则不显著。将第二、三类城市作对比，第三类城市的房地产新增投资对经济增长的贡献度显得比第二类城市高，说明在第三类城市中，需求效应要强于第二类城市；而在其他社会资本存量对经济增长的贡献度比较中，第二类城市显得比第三类城市高，也即说明了其非房地产业的投资对经济增长的促进作用更大一些。

3.3房地产业发展对经济增长质量的影响分析

房地产发展对经济增长质量有较强的影响，其中房价和房地产投资对经济增长质量的刺激是正向的，商品房销售对经济增长质量的影响是反向的。由此，房地产业的发展对经济增长质量的提高具有积极作用还是消极作用应当综合反映房地产业发展的三个指标的总体贡献来看：如果房价和房地产投资对经济增长质量的积极贡献大于商品房销售产生的消极贡献，那么房地产业的发展对经济增长质量会产生积极影响；如果房价和房地产投资对经济增长质量的积极贡献小于商品房销售产生的消极贡献，那么房地产业的发展对经济增长质量会产生消极影响。

4结束语

本文对目前我国房地产市场和国民经济增长的现状和前者对后者的影响进行了深入分析，考察房地产业发展对于宏观经济增长速度、区域经济增长速度、经济增长质量和经济波动等多方面的影响，以期厘清在当前经济背景下，房地产业对国民经济增长起到的作用，并为政府宏观调控政策提出切实可靠的建议。

参考文献

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作者简介:张曦文(1996.10.)经济学专业本科生