基于房地产建筑施工中进度管理的简述

马梅妍

奥园集团（韶关）有限公司;广东韶关；512000

摘要:房地产开发建筑项目时，必须考虑其资金成本、时间成本和管理成本。在确定工期计划后，现场施工进度控制有重要意义，因为关乎到项目是否如期完工，项目后续工作是否按期开展。但是项目建设中，存在变更多，节点不明确，返工率高，导致施工进度难控制。

关键词：主要任务；质量控制；减少变更

1.房地产建筑施工中进度管理地位与作用

房地产建筑施工中进度管理的重要性对房地产企业不言而喻。众所周知，出于资金安排和销售的需要，项目开工后房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。现实中，房地产公司确能做到上述两点，问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工的“结构性”进度控制脱节，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题爆发于物业管理阶段，加大了企业物业管理成本，降低了企业美誉度。

房地产工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般说来，进度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可能影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而避免了返工，又会加快进度。

2.房地产建筑进度控制的主要任务

房地产开发企业在进度管理过程中的主要任务是确定项目的建设工期及施工中各阶段的进度目标:审批施工单位的进度计划，并对施工进度计划及有关工程建设的计划系统实施有效的控制:定期检查工程建设的实际进度，与计划进度的目标进行比较并找出进度偏差;分析进度偏差产生的主要原因及对工期目标的影响程度，监督施工单位尽快采取相应措施调整进度计划，以保证工期目标按期实现。

3.房地产项目实施阶段进度控制中存在的一些问题

3.1设计图纸、设计变更

比如委托某设计院进行规划建筑设计，造成规划方案不符合当地的日照间距要求，以及外保温、遮阳、采光等设计不符合当地住宅设计规范要求，设计变更多，打乱原工程计划，造成施工工期拖延.

3.2施工方法不当，技术力量薄弱

计划欠缺周密，管理能力弱，解决问题慢；招标设计粗，设计变化大，变更多；不熟悉规范、工艺、标准，无法统筹全局等都会延误工程进度。

3.3队伍的选定,进度管理重视不够

勘察、设计单位、监理单位、施工单位及专业队伍的选定对工程项目影响极大,加上某些工程施工单位对进度管理重视不够，进度计划编制不合理，出现偏差，未能及时采取有效的调整措施。

3.4设备材料供应.为

力配置不够或不平衡、周转材料不足，主材采购供应困难、材料商供货不及时，都可影响施工进度

3.4其他不可控制因素

工程项目开发是受天时、地利、人和三大因素影响非常大的一项项目管理工作，比如：上海的梅雨季节、超强台风、连续高温，这些都是影响工程进展的不利因素；还有地下障碍物也是影响工程进度的不利因素之一；因项目工期较长，有时还要考虑春节放假、农忙等劳动力安排等因素。

4.完善进度控制的策略以达到预期目的

4.1提高综合管理水平

建筑工程的施工是一项动态的项目，而其中的各种因素都会直接影响到施工的进度，比如说施工材料的采购、施工安全事故的发生、施工质量的好坏等等。由此可以看出，要想真正的加强建筑工程施工进度的管理，就必须从源头上强化施工进度的管理意识，并且提高综合的管理水平，这样才能够实现预期的管理目标，确保工程的施工进度具体的实施措施包括了以下几点：不能够盲目的因为加快施工进度，而忽略施工的质量，因为质量是建筑工程的灵魂，一旦质量出现问题，不仅仅会影响到相关企业单位的利益，更会威胁到人们的生命安全、财产安全。

4.2优选合格供应商，转移进度控制风险

国内的房地产业经过了20多年的开发建设，基本上各自都建立了长期合作的优秀供应商名录，有些甚至都签署了战略合作协议，优中选优是对项目总承包单位的提出来的更高要求，同时针对项目的不同特性，有针对性的选择适合本项目的工程总承包单位也向项目发起人提出了更高的选择要求。通过以交钥匙工程的合约形式、总价包干、固定综合单价等形式来将进度控制落实至合约中，以将进度控制的风险转移至施工总承包企业。

4.3及早把握设计质量，解决设计弊病

工程施工是将设计蓝图在工地现场给予实现的一个过程，所以任何设计蓝图必须具备可实现性，所以项目设计时就应考虑到施工能实现的技术、合理造价以及项目发起人所要实现的工程进度节点要求。同时项目经理和项目开发团队必须开展认真仔细的审图工作，协调建筑、结构和设备安装专业的整体性，避免交叉施工时造成的设计变更，提早发现设计问题，将事后控制变事前控制，及时解决事中控制，将进度影响降到最低。

4.4项目发起方的自身管理

项目开发单位作为项目开发的核心单位，必须及早布局，及早认识存在的进度风险。加强早期开发阶段的目标设立管理，一旦确定后不轻易调整。另一方面，加强对甲供材料及指定分包的管理，尽早确立相关参建单位，明确权利责任，有效分解进度风险。

保证项目开发所需资金，为项目正常开发甚至提前竣工保驾护航，工程开发资金不得挪作他用。

4.5加强对进度的记录

对于建筑工程施工过程中的进度管理工作，相关部门的工作人员必须积极的、及时的做好相应的记录，因为记录既是对工作的验证，也是工作的反应。通过客观的、全面的、详细的记录，不仅仅能够及时的整合自身的管理，更能够有效的弥补工作过程中的不足，从而保障建筑工程的施工进度。具体的实施措施包括了以下几点：编制好工作的计划，例如每月工作计划、每周工作计划以及每日工作计划等等，以确保后续施工进度管理工作能够有计划可依；将日常的施工落实为表格，并且严格的做好相关的记录，比如说施工中的某一个环节施工到了哪一个步骤，预计多少个工作日能够完成等；对于比较紧的施工任务，应该派相关的负责人落实督促，并且做好跟踪记录。

4.6建立顺利施工的大环境

影响到施工进度的因素是多种多样的，而要想从本质上做好建筑工程施工进度的管理，就必须先建立起良好的管理环境、施工环境，这样才能够确保施工的顺利开展，也才能够保证施工的进度具体的实施措施包括了以下几点：及时的做好施工进度计划的交接工作，以确保每一个层次每一个部门的工作人员都清楚的了解施工进度的计划，从而避免因为沟通、交流不当而造成的不必要损失；建立并且完善关于施工进度管理的制度，因为制度的建立是为了能够确保每一个环节都有章可循。

4.7未雨绸缪

针对房地产项目开发涉及的天时地利人和因素，项目发起方必须加强对地质勘探的认知工作，加强对地下未知障碍物的勘探和物探工作，提早发现问题，并加以解决。

工程进展要合理安排施工工期，比如地下桩基工程施工可以安排在春节前施工完成，这样通过一个春节休假这样的一个空闲时间，来作为桩基工程的养护时间，既避免了工期浪费，也保证了工程质量。

进度控制离不开人为因素，统筹管理施工人员、机械设备，将各自的效率形成强大的合力，这样工程进度控制就容易把握很多。

5.结语

总而言之，项目进度控制时一项系统工程，是需要整合业主、设计、施工、材料设备供应等各参建单位的综合性的管理工作，只有在事前进行有效的进度规划，在执行过程中严格检查进度偏差，发现问题并及时纠正，这样我们才能很好地做好项目进度控制工作，才能将预期变为现实。

参考文献：

[1]美HaroldKerzner.项目管理计划、进度和控制的系统方法（第9版），电子工业出版社.

[2]瞿春侠.浅谈项目施工进度控制措施和方法，陕西建筑2015.

[3]黄兆佳.浅谈影响工程施工进度的因素及控制措施，都市家教月刊2014.

[4]蔡传斌.浅谈工程进度控制措施，建筑工程技术与设计，2014.

[5]童宇.浅析建筑工程中的施工进度控制措施，城市建设理论研究：电子版2014.