前期物业管理招投标的问题与对策研究

黄冬莲

钦州市房地产交易服务中心广西钦州535000

摘要：使用物业管理招标的方式来确定物业服务企业是房地产企业做到公开透明的一种主要的方式，可以确保选聘物业服务企业的公平性与合理性，从而可以使得房地产开发企业与物业管理实现分离运行，使得物业管理行业更加有序发展，全面提升行业发展水平。在实施的过程中还存在一些问题，下面将针对这些问题展开分析和研究。

关键词：物业管理招投标制度；问题；原因；应对方法

通过国外一些先进的经验总结之后发现，建筑物在建设完成投入使用后的期间内，其所需要花费的管理费用是建设费用的7倍左右，而我国则达到了12倍，费用耗费最大的方面就是能耗费用。因此，在物业管理中需要加强节能降耗的管理。物业管理中需要进行全面的设备维修、养护与管理，加强各个环节的管理，从而实现能源的节约，提高能源利用率，为建设全面的能源社会做出积极的贡献，这也是物业管理行业的职责所在。

一、物业管理招标工作的问题

（一）不重视物业问题

很多地区的房地产企业对于实施物业管理招标还存在意识薄弱的问题，并没有为企业选聘合格的物业服务企业，甚至有些中小城市还没有开始实施物业选聘工作，很多国家政策也没有积极的落实到位，导致了物业管理招标工作难以顺利实施。

（二）物业管理招投缺少规范标准

1.招标工作组织工作管理混乱。以当前的物业管理招标实际工作分析来看，绝大部分的业主都会直接进行招标，而不是通过委托专业代理机构来进行招标。由于业主自身知识的缺乏，且不具备专业招标的基本素质，对于招标工作也存在一定的认识误区，导致了招标工作管理方面比较混乱，甚至很多不按照程序来进行的情况。

2.规范管理文件比较匮乏。由于《物业管理条例》内没有明确的规定在招标过程中所需要实施的问题范本，同时很多的业主单位也不具备较强的招标管理能力，还因为我国大部分地区的物业管理工作比较不成熟，业主单位应该根据自身实际情况来编制所有的招标文件，这些文件存在服务范围不全面、服务标准不清、不贴合实际等等。这些不达标的管理文件作为了招标文件是难以保证工作有序进行的，最终导致招标工作难以有序进行。

3.招标决策过程不透明。由于《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中并没有明确的规定物业管理评标的具体方法以及内容，所以导致了评标过程没有统一的规定，最终的结果主要是通过业主单位领导决定的。甚至有些单位在招标的过程中没有进行明确的服务质量与报价的综合评价，只是关心投标价格，导致了整个行业出现恶性竞争的情况，甚至有些经济实力差、服务质量高的企业被淘汰。

（三）物业管理代理存在问题

物业管理招标代理行业中存在严重的问题，专业素质水平普遍较低，代理管理存在严重的问题，物业招标制度难以有效的实施。

（四）监管问题

主管部门的监管存在严重的问题，主要表现在工作方式以及能力方面的欠缺。有些物业管理招标的工作中，因为主管部门组织不力而导致工作无法顺利实施，还有些主管部门直接干预招标工作的行为存在，甚至对于一些不合理行为忽视的情况存在，缺乏必要的引导，给违法、违规行为的存在创造了生存条件。

（五）制度不完善

有些地区中并不存在比较先进的招标管理规范制度，导致了招标市场的运营规则还不是很明确，甚至有些地方没有设置招标管理专家库，招标工作难以有序进行。

二、造成这些问题的原因

（一）主管部门不重视招标工作

在实践过程中，一些主管部门对于物业招标工作重视程度不够，在实践过程中，导致市场存在不规范的行为，在物业招投标管理上就出现了严重的恶性竞争，使得招投标工程难以正常开展。

（二）缺乏统一评判管理机构

目前很多的物业管理招投标基本上都是由业主委员会委托政府管理部门共同来进行的，还有些是由业主或者是物业服务企业所组织进行的招标工作。因为缺乏统一的管理部分，导致了招标没有规定的程序，具体的实施过程也就难以有效的控制，甚至在整个招投标过程中人为影响因素过大，招投标缺乏了公开透明以及公开公平性。

（三）不同地区之间物业管理水平严重失衡

物业管理相对比较发达的地区物业服务企业会为了拓展业务范围而去其他的地区参与物业竞争，其最为主要的目的就是提高经济效益，占有较大的市场份额，很多地区为了自身利益而抵制其他地区的物业服务企业，导致市场竞争不合理。

（四）社会监督管理比较匮乏

因为市场竞争制度存在不完善的情况，导致了招投标过程中出现严重的问题，不正当竞争现象频发。例如，在招投标工作过程中，由于缺少社会的监督管理，一些招投标工作只是一种形式。

三、提出应对这些问题的方法

（一）保证市场竞争公平，建设良好市场环境

物业管理市场的发展和进步，最为重要的一个方面就是要确保外部环境的公平性。物业管理的主管部门需要充分的了解市场的具体情况，利用先进的市场管理理念以及集中来保证其发展，全面的消除不同地区之间所存在的保护与垄断的情况，将先进的管理理念、方法和制度逐步的推向全国，从而可以更好的促进物业行业的快速发展。

（二）加速制定配套实施管理细则，通过法律的手段来规范市场环境

相关的管理部门必须要提高警惕，加强不正当竞争的管理力度，将恶性竞争扼杀在萌芽中。各个主管部门需要制定出相应的配套实施管理细则，明确规定一些工作的程序以及关键环节，让市场更加的规范，还要邀请相关的公正管理机构及时的参与到招标过程中。

（三）建立相关管理部门

设立中立机构以及部门来进行招标工作的组织管理，明确划分各个部门的职责，从而可以保证招标工作的公平性。在机构成立前，可以先由当地的主管部门来履行职责，设立有专业的招标考评小组，以满足受托企业的目标为出发点，全面的组织整个招标工作，加强管理力度，确保招标工作合法、有序的开展下去。

（四）完善相关管理策略

政府管理部门需要积极的制定相应的管理政策，不能过多的干预整个招标过程。不同的地区之间的物业管理水平发展严重的失衡，发达地区中的物业服务企业可以到外地来参与到物业管理竞标中，其主要目的就是为了拓展经营范围，提高市场竞争力，获取这些地区中的业主单位认可，而有些单位却不能认同这种方式，拒绝外地公司进入。物业管理招投标是一种市场行为，在各个方面管理较为不足的情况下需要有政府部门的监管才能有序进行。很多大型项目的招标都是在政府管理部门的管控之下完成的。但是政府干预也需要根据实际情况来进行，重点就是要处理好各个方面的关系，协助招标工作的顺利进行，而不同通过政府的权力来干预整个招标工作的顺利进行。

（五）根据需求建立完善的招标仲裁管理机构

因为当前的市场竞争还存在诸多问题，招标过程中还存在很多的不规范行为，当前的物业管理招标都是在委托政府部门来进行的，有些是业主自己组织进行的。因为缺乏统一的管理仲裁机构，导致了整个过程中好存在很大的风险和不足，并且招标过程受到人为干预影响比较大，规范管理难以实施，对于该情况需要建立更加完善的招标仲裁管理机构，加大管理力度，确保招标过程更加公平、有序的进行。

四、结束语

我国目前正在逐步的开展物业管理相关制度的制定与完善，随着国家法制的建设力度逐渐加大，相信整个物业管理市场会更加的规范，同时也会保持较好的公平竞争性。同时相应的政府机构也需要加强引导，完善管理制度，以促进物业管理市场竞争合理。

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