我国住宅市场及价格运行的

娄峰

娄峰（中国地质大学）

中图分类号：TU241.1/.93文献标识码：A

随着城镇住房制度改革的深入推进，住宅房地产市场在社会经济中扮演着越来越重要的角色，其运行状态不仅影响着我国国民经济的发展速度和水平，关系到经济和金融的安全，而且其产生的财富效应也对居民家庭的生活水平产生了重要的影响。

一、住宅价格的特征

（一）住宅价格的构成具有二元性。房产附着于土地，因此住宅价格是由房产价格和土地价格两部分组成，是房屋建筑物价格和土地价格的统一。其中，房屋建筑物作为一种商品，其价格就是一般的人类劳动产品的价格。但是，房屋建筑物必须建立在土地上，只有在被开发的建筑地段上才能建造房屋，因此房屋建筑物价格的形成基础是建造房屋的社会必要劳动时间加上土地开发成本、土地开发利润及土地开发贷款利息。

（二）需求的敏感性。一般而言，短期内城市住宅商品的供给是缺乏弹性的但对消费者而言，同一供需圈内的城市住宅具有替代性，因而城市住宅商品的需求具有弹性这就使得城市住宅市场价格具有较强的需求敏感性。

（三）异质性。住宅价格受住宅所处地理位置的影响很大，区位条件成为影响城市住宅价格水平的重要影响因素由于区域之间环境、基础设施以及经济发展水平等方面的不同，在不同城市甚至是同一城市的不同位置，即使同质同量的住宅也会出现不同的价格。

（四）单件性。一般而言，同类同质的普通商品可以按某一确定的价格进行交换。但是，住宅产品的异质性使其价格也难以规范统一即使是建造成本、规格和质量等差别不大的两个住宅产品，由于其周围环境不同也会带来价格的很大差别。因此，住宅商品的价格没有同一定价，而必须逐一定价。

（五）波动性。土地的稀缺性，城市住宅商品具有很强的保值和增值性，成为人们理想的投资工具高风险高收益的特征，使住宅商品很容易成为投机的对象，一旦在住宅投资中出现炒作行为，各城市的住宅价格将出现大幅上涨或下跌的起伏波动。

二、住宅价格运行的特征

（一）住宅价格波动由循环波动和趋势波动共同构成

从统计学意义上看，因影响因素的不同作用，任一经济现象的总波动可以分解为长期趋势、季节波动、循环波动和不规则波动四类。同样，房价波动也可以认为由这四类分量构成。考虑到住宅产品的建设周期较长，因此房价波动受季节的影响较小；另外，由于不规则波动是因各种意外事件影响而产生的随机波动，难以计算和预测，也难以消除或抗拒其影响因此，住宅价格的波动可以理解为仅由长期趋势和循环波动两类分量构成。

（二）土地价格波动比房屋价格波动有更强烈的波动性

住宅的价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一，具有二元性特征。其中，新增房产的价格由相关的建造或生产成本决定，原有房产价格取决于房屋建筑物的重置成本。与房产不同，土地作为一种自然产物，与人类劳动创造无关，并且也不能通过任何的生产过程增加供给，因此土地的价格不是由生产成本决定，而是根据预期未来收入的现值决定，而宏观经济状况、人口总量与结构、租金水平甚至人们的对经济的信心和态度都会对预期产生影响，所以，地产价格较房产价格有更强的波动性。

（三）住宅价格波动与租金波动呈同向变化

住宅的资产属性表明，住宅可以当作资产看待，按照资产价格理论，住宅价格由持有者房屋收益的贴现值决定，因此，住宅价格与租金有密切的关系，与住宅价格相比，住宅租金更多地反映了住宅作为消费品属性的价格，租金的波动更能真实地反映住宅市场的实际需求。所以，从理论上说，住宅价格波动与住宅租金的波动幅度应该基本相似，二者呈正相关系，即随着租金的上涨，住宅价格也呈上升趋势；随着租金的下跌，住宅价格也呈下降趋势。如果前者大于后者，或者二者发生背离，意味着住宅价格中可能有一定程度的泡沫存在。

（四）住宅价格波动具有明显的区域性特征，并且在经济发达地区波动更为剧烈

与一般商品价格的形成机制不同，住宅产品的位置固定性和产品异质性等特点决定了住宅价格并非主要取决于成本和效用，而在很大程度上由级差地租决定，在不同城市甚至是同一城市内，不同的地段、基础设施和周边环境等造成的级差地租导致住宅价格具有同质同量但不同价的区域性特征，并且这一特征也相应地体现在住宅价格的变动上，另外，住宅价格的运行趋势与区域经济之间具有密切的关系。一般来说，地区与城市的经济发展水平是住宅价格上涨的基础，随着经济增长和城市化进程加快住宅价格逐渐上升，同时，因经济发展形势良好而产生的居民对未来经济的良好预期也是住宅价格上涨的推动力量。因此，住宅价格的运行趋势与区域经济之间的关系可以表述为：经济繁荣购买力提高*住房消费增加*房价上涨*经营成本增加*收益减少*投资转移*经济衰退*购买力递减*房价下跌，由此不难看出，在经济发达的大城市，住宅价格波动性会更强。

（五）住宅价格波动具有传递效应

相对于消费型商品而言，住宅的生命周期较长，具有消费的耐久性加上土地的稀缺性，住宅也就具有了很强的保值增值性，成为人们理想的投资工具，并极易产生投机炒作行为，加剧住宅价格的波动。由于房地产市场的信息严重不对称，市场参与者表现出不同的羊群行为，从而促使房价的波动趋势向周边城市蔓延并波及其它地区的住宅价格变化。