青岛历史文化街区复兴研究

董世宇1周慧2

——“里院”建筑的源、流、存、续

1青岛理工大学琴岛学院山东青岛266106

2东华理工大学江西南昌330013

摘要：随着青岛城市化进程逐步加快，城市建设与旧城保护的矛盾日益突显，历史文化街区的保护与更新正面临严峻挑战。在青岛的历史文化街区中，最具代表性的是“里院”建筑（街区），它已被变革的洪流推到了风口浪尖上，困境与机遇并存。本文首先分析了“里院”的现状及面临困境，进而指出了里院建筑的“价值”和“过时性”（“过时性”在本文中指里院建筑“反价值”的一面），最终提出了里院建筑的更新策略，期望研究成果对指导同类历史文化街区的复兴有所启示。

关键词：青岛历史文化街区里院复兴策略

正文：

1青岛里院

目前，青岛划定的历史文化街共有13片，其建筑类型以近代居住建筑为主，近代居住建筑又分为“别墅”和“里院”两种。

青岛里院是德占时期中国“传统建筑”受西方“外来建筑”影响形成的一种居住建筑形式，融合了中式四合院和西方商住式公寓的风格，是根植于青岛殖民历史和本土文化发展起来的一种建筑形式。里院是青岛平民文化的根，具有鲜明的时代特色和珍贵的历史价值。

然而，随着青岛城市更新加速、经济重心东移，位于老城区的里院建筑正面临困境，人们选择忽视它所蕴含历史文化价值，或将其拆除废弃，或盲目的翻新重建，大量的里院建筑（街区）消失在旧城改造的尘埃中，青岛城市的历史脉络已开始出现断层的迹象。对它们采取合理的保护与改造手段势在必行。

2里院的“价值”研究

里院的“价值”就是应对里院建筑进行保护的理由，主要体现在以下六个方面：

1）美学价值。里院本身具有“美”或“古董”的特征，因此能产生出珍稀性价值。

2）建筑多样性价值。一个场所的美感是由许多建筑并列产生的，而不是其中任何一栋建筑单独作用的结果。青岛老城区是由一系列不同时期、不同形式与风格的建筑所组成的。正是因为过去与现代并置，才凸显出老建筑的价值。传统质朴的里院建筑与单调贫乏的现代建筑所产生的强烈对比，更能激发人们发自内心地去感受、探索这个城市过去的故事。

3）功能多样性价值。在青岛，里院的租金较低，可为那些经济效益低下但社会意义重大的活动在城市中提供生存空间。而大规模的在开发项目会摒弃这些回报率较低的使用功能，这对城市的长远发展来说是不利的。

4）资源价值。里院的过时并不意味着建筑的消亡，无论里院是否美观，有无历史意义，还是简单实用与否，能够被使用总比被替换掉要好，建筑整治比全部重建的代价要低廉。

5）文化记忆或遗产连续性价值。青岛的历史建筑对于建立文化认同感、延续社区共同记忆具有积极意义。目前，人们对于探索城市中历史文脉的兴趣在不断增长，这种兴趣源自整个社会对现代城市趋于雷同、丧失个性的担忧。

6）经济与商业意义。如今，探讨里院保护的理由还基本停留在美学、社会学和文化的层面上，而较少涉及到经济或商业价值。而现实情况是，在公共资金无法到位的情况下，出于经济和商业利益而从事的保护最终必然成为其他一切保护动机的基础。经济和商业并不是保护的对立面。

在里院的六种价值中，支撑所有价值的基础是里院的“经济价值”。保护的持续性一定是基于合理的经济和商业目标而做出的选择，如果里院只是因法律和土地利用规划的控制才得到保护，那么各种问题将会接踵而至。

3里院的“过时性”研究

历史文化街区所显现出来的一系列问题基本都与历史建筑本身或历史地段的“过时性”有关。振兴历史文化街区一定包含对这些“过时性”问题的处理和补救，以延长历史建筑的经济、社会寿命。过时性包含六个方面：

1）物质与结构性过时。因为里院建筑大多经历了较长的使用过程，建筑结构受使用时间、天气、地基变动、不当维护的影响，如不投入更多的力量加以修复和维护，建筑的物质条件会影响其使用功能。

2）功能性过时。历史建筑往往不能适应当前及未来适用者的要求。里院的户型、空间、设备均无法与现代化的生活方式相匹配，这表现在：里院户型面积太小，存在房间穿套现象。建筑中缺乏中央供暖、空调、电梯。周围的街道没有足够的停车场（或街道狭窄导致交通阻塞）等。

3）形象过时。里院建筑对于使用它的人来说不再传递一种“现代”的形象。

4）区位的过时。因城市发展重心转移，城市商业迁入可达性更好的新区，里院建筑（街区）会产生区位的过时。

5）财政上的过时。折旧使得固定资产（如建筑）的价值随时间变化而有规律的降低。当里院的剩余价值被认为有限的时候，就会被拆除。

6）相对的或经济上的过时。里院建筑的投资成本可能会高于某些更有吸引力的地区，这使得里院相对于其他可替代的机会成本显得过时了。

4里院的复兴策略

4.1三个步骤

第一步物质环境的振兴，即对破败的里院建筑开展引人注目的环境干预。经过表面的修复和整治，将里院中的层层垃圾、灰尘加以清除，使街道的卫生得以改善。此时，街区就会展现出一种不令投资者、旅行者、居民从心理上感到排斥的良好形象。这一步可以在更新决策尚不明朗的情形下提前开展。

第二步是经济振兴，即应关注历史文化街区的经济基础建设，这样才能进一步刺激历史建筑资产的成长，以“私人生产性设施”支付“公共维护费用”，最终形成一个经济层面的良性的循环系统。

第三步是社会振兴。经历社会振兴的里院街区将是一个充满活力、生机勃勃的地方。它具有引人入胜的环境，是居住、工作、游玩的好去处，街巷里人来人往，生活氛围浓厚。它生成的是一种社会结构，而不仅仅停留在物质层面。

现在，国内大部分历史文化街区振兴的终极目标（或结果）是经济振兴。虽实现了盈利和自主维护，但街区本该具有的生活氛围却荡然无存，只留有一具没有灵魂的躯壳。然而，这对历史文化街区复兴来说已实属不易了。

4.2三种手段

第一种手段是功能置换。即将里院建筑的“居住功能”置换为“与居住近似的功能”，或改“传统居住模式”为“新型居住模式”，并在此基础上辅以维护、修缮。例如可将部分里院置换为公寓（老年公寓、青年公寓）、旅馆、居家办公等。这种方式在赋予里院新的意义的同时，最大限度地减少了对其社会结构的干预，可达到保护与再利用的目的。

第二种手段是社区公园化。即在历史文化街区周边、内部构建完善的绿化系统，最大限度地赋予其休闲、游憩的功能。老成区通常都面临环境基础差、人均绿地指标低、土地资源紧缺、建设投入大等困境，盲目地改造、拆建只会带来历史风貌破坏、财政紧张等一系列问题。社区公园化是一种“以退为进”的策略，不仅能使历史文化街区的对内的“生活功能”与对外的“游览功能”在更高层面上达到契合，还能以低投入激发社会效益，进而带动其经济效益增长。

第三种手段是更新时序管控。历史文化街区更新是庞大而系统的工程，考虑到它的社会属性和历史价值，想完全通过市场运作方式来求得资金平衡比较困难。所以里院的更新首先需要财政支持。初期，政府可以将有限的资金高效投入到城市公共物品的建设中，通过基础设施和公共设施的配置，吸引投资，实现经济增长，进而达到持续更新的良性状态。

参考文献

[1]赵毅，刘晖，沈政.城市更新：由无序走向有序的过程——以浙江诸暨市老城区城市更新实践为例[J].华中建筑，2006（12）：94-98.

[2]陈青.青岛里院建筑的改造再利用研究[D].西安建筑科技大学，2014.

[3]史蒂文·蒂耶斯德尔.城市历史街区的复兴[M].第一版.北京：中国建筑工业出版社，2006.

基金项目：2017年“传统文化与经济社会发展”专项课题项目编号：CZ1710078