成品住宅部品装配化技术分析

王丽莉陶俊元

河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司河南郑州450000

摘要：随着社会经济以及城市化进程的快速发展，就需要越来越多的住宅区为人们提供基础性的生活所需，作为衣食住行中的其中一方面，其发展的速度以及质量均在很大程度上影响着人们的幸福生活。与此同时，在房地产行业自身的推动发展作用下，装配式建筑与住宅产业逐渐走进人们的生活，并且由于其自身方面的很多领导性优势，使得其将会成为未来房地产行业发展的重要趋势。但是在实际对其进行推行的过程中，由于售后服务、装修风格、产业链模式、报批报建等多方面的影响，使得其在发展过程中不断受阻。为此，本文首先对当前成品住宅建设的阻碍因素进行调查分析，在此基础上提出重要的敏捷性解决策略供房地产行业参考，以期最终能够推动我们国家成品住宅建设向前快速发展

关键词：成品住宅；发展阻碍；因素分析；解决策略；实证研究

引言

本文首先认为成品房因其自身的很多优势可以成为住房建设的未来趋势方向，但这对于房地产开发商来说既是机遇也是挑战；因此本文从房地产开发商的角度出发，对其阻碍因素进行分析研究，在对其进行实际考察的基础上提出重要的敏捷性解决策略，从而期望最终为我国成品房建设的发展奠定坚实的理论基础和实证依据。

1.住宅部品化及必要性

住宅部品化是住宅产业化发展的技术基础和关键环节。它是标准化和大规模生产的基础，同时也是住宅建设的发展趋势，建立住宅部品体系对推动住宅产业现代化具有积极的作用。住宅部品化能促进产品的系统配套与组合技术的系统集成。工业化生产，将基本建筑材料与制品在工厂里部品化，使现场安装简单易行，大大的提高房屋建造生产效率。如配套生产组装完善的整体厨房产品、整体卫生间，工厂制作加工完善的隔墙门窗等，只要运至建筑工地，就可以直接的整体安装在住宅上。另外，工厂的生产条件，质量管理等都要比施工现场好的多，也有利于保证产品质量，这也是提高住宅质量的一个有效的途径。同时，实现了部品部件化后，也会将质量责任划清，便于工程质量管理以及保险制度的实施。

目前，我国尚未完全形成部品化生产与供应。现场施工建造用材还基本是原材料，因此在施工现场的手工再加工的工作量非常大，工程质量也受到工匠水平高低等人为因素以及现场工作条件的限制而参差不齐。由于部品也是技术的载体，部品化水平低，对推广应用新技术，提高住宅的科技含量也不利。所以，发展部品化是我国当前住宅产业的首要任务之一。

2房地产开发企业推行成品房的阻碍因素分析

2.1研究对象

本文在对某城市中发展占主导性优势的众多房地产行业进行分析之后，决定将调查对象集中在万科、恒大、碧桂园、绿地等具有较大量成品住宅房建设的房地产行业，并且在调查的额过程中为了保证调查结果的准确性和时效性，本文选择现场调查的方式对其展开详尽的分析。对于上述的这些房地产行业，在该城市发展的过程中其住房建设区域较大，并且在成品房建设方面也有较多建树，其中的绿地房地产企业目前在本市正在开展相应的成品房探索实验阶段，因此其在发展的过程中将有可能提供最为急需解决的现状问题。

2.2阻碍性因素

在对上述的三家房地产企业的成品房发展现状进行充分全面的调查之后，其总结归纳出来的阻碍性影响因素如下表所示：

通过上述前期的大量实践调查分析之后，发现目前很多的成品房住宅建设是将房屋维修和部品维修进行分化管理，即对应的这些房地产行业可以根据其实际需要对其进行适宜选材。在上述的阻碍影响因素中，比较关键的在于多方面；首先对于装修风格来说，由于很多的成品房是在建设之初就已经进行定格设计的，因此在用户实际得到住房后对其进行选配式、菜单式等类型的装修上不能满足其自身的期望，在一定程度上制约着成品房的发展。其次在部品采购方面，这些房地产企业均有自己的部品材料研发中心，并且在这些研发中心，由于其自身发展的特点均没有形成行业发展的统一标准以及对应的参数。除此之外，对于绿地等一些新型成品房住宅建设的探索者俩说，其产业链均依靠自身的摸索来实现，所以这在很大程度上也就会延缓其发展的成熟度，其企业发展过程中的诸多管理问题均有待完善。更为重要的一个影响因素在于政府部门的报批报建环节，尤其该城市的成品房建设尚处在探索阶段，所以政策的标准以及指向均不是十分明确，所以就会导致房地产企业与燃气、验收第三方等企业之间很难达成一致意见，最终制约成品房住宅建设的发展步伐。

3推动房地产行业成品房住宅建设的有效策略

3.1房地产企业针对外部环境的应对策略

（1）寻求政府支持，加强顶层制度设计

毋庸置疑，所有的房地产开发均需要得到相关政府部门的审批工作，因此一切有效策略的源头就在于如何能够获得政府的支持。因此，本文提出各个房地产企业要积极配合政府相关部门要制定出有针对性的成品房住宅建设的相关文件，并且对于其建设的标准体系、住宅监管、工程验收等一系列工作均应该落实，从而最终形成类似传统毛坯房建设的完整开发建设体系，并在此之后指导相关企业的发展。

（2）建立以房地产企业为主导的产业化集团

由于在成品房住宅建设的过程中，需要得到多个环节的通力配合，因此为了企业发展稳步发展，就应该从产业链发展的高度视角出发，建立一系列互相竞争的平行联盟，实现跨边界的企业合作。

3.2房地产企业内部的策略分析

（1）提升企业成品房住宅建设的重要技术

首先，任何成品房建设的发展最终均是要靠过硬的建设技术来实现的，因此务必要不断推陈出新出更为高端使用的成品房建设技术。在此过程中严格遵守“施工、设计一体化”的发展理念，对相关的房屋建造技术进行创新性的发展；同时要紧密结合当前时代发展过程中出现的重要现代科学技术，例如加强BIM技术在成品房住宅建设项目开发过程中的应用，不断实现精细化管理。

（2）提升房地产开发企业内部的自我管理

在上述的调查分析中发现，房地产企业内部发展的管理也是阻碍成品房发展的重要影响因素，因此企业务必紧抓售后服务、施工过程标准化、完善第三方验收等系列重要工作，并且再次过程中要将责任落实到个人，明确自身职能职责。

（3）正确把握成品住房发展方向和趋势

企业要时刻从设计、施工、部品装配化、管理、服务等多个角度出发，全面调查分析成品住房的优势，不断的探索和发展住宅产业化和现代供应基础上的集成装修，建立部品的采购体系，建立和完善资源共享的服务平台，努力实现各个房屋的功能空间、部品材料，设置更多的方案提供选择。

参考文献：

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[2]陈鬏桔，马战旗，刘旭.成品住宅发展问题与对策研究——以郑州市为例[J].现代物业（中旬刊），2017（4）.

[3]裴志扬.加快推进成品住宅建设势在必行[J].中州建设，2016（6）：1-1.