利率对房价影响的实证分析

尹今朝李超

——以北京市为例

尹今朝李超（云南财经大学城市管理与资源环境学院）

摘要：本文从介绍房地产买卖与租赁市场的四象限模型理论分析开始，在构建利率与房价的理论分析框架的基础上结合北京市房地产市场的实际情况从实证角度分析了北京市利率变动与房价波动之间的关系，结果表明利率在一定程度上可以作为解释北京市房价上涨的真实原因，但房价对利率的敏感程度较小，但其影响不容忽视。此外还简单介绍了利率变化、房地产价格与房地产开发面积、竣工面积之间的连带关系。

关键词：四象限模型利率房地产价格

1四象限模型简介

1.1四象限静态模型资产市场和物业市场在两个方面上存在联系。第一，在物业市场上被确定的租金水平决定资产市场的需求；第二，物业市场的供给由资产市场所决定。资产市场和物业市场中经济变量之间的联系可以四象限静态模型中得到体现。图中的方框表示使用市场和资产市场处于均衡状态。

每个象限对应着一个方程，反映的是在市场均衡状态下，房地产的租金、价格、新建量和存量之间相互依存的关系。

1.2外生经济变量对房地产市场的影响可以利用四象限模型解释外生经济变量对房地产市场的影响。在这里我们主要介绍长期利率变化对房地产价格变化的影响：

当长期利率下调时，风险降低，税收优惠增加，于是资本化率降低，第Ⅱ象限的曲线就会逆时针转动，从而使租金降低，价格、存量和新建量均上升。

2四象限模型的应用——北京市房地产价格与利率的实证分析

下面主要结合北京市2008年1月年到2008年12月的贷款利率、房屋价格指数数据，分析利率变化与房地产价格间的相互关系，应用Eviews6.0软件分析分析可得到回归方程为：

P=86.30486+3.725574*R(1)

注：其中P代表房屋价格指数（%），R代表贷款利率（%），数据来源：北京市统计局官方网站和中国银行网站。

P与R之间的相关系数为0.951，说明房屋价格指数与贷款利率之间存在着强的正相关关系。回归方程的拟合优度R2=0.904，F=365.24，DW=0.388，t检验（│t0.025（41）│=1.684）和F检验均能通过。从回归方程中可以看出，贷款利率每增加1%，房屋价格指数将会增加3.73%。

数据通过t统计量检验、p值检验和F值检验，但D-W值过小，说明房地产价格与利率间存在序列相关性，这与房地产行业自身受季节性影响较大的特点有关。

此外，我们还做了房地产价格与利率、施工面积、竣工面积的回归模型：

P=86.758+3.668X1-0.000225X2+0.000401X3（2）

其中:其中P代表房屋价格指数（%），X1代表贷款利率（%），X2代表施工面积（万平米），X3代表竣工面积（万平米）。

从回归模型可以看出，施工面积与竣工面积对房地产价格的影响微乎其微，在此模型中主要是受利率的影响较大，所以在上面的模型（1）中我们主要分析房地产价格与利率之间的联动关系。

3总结

按照四象限模型的理论分析，随着利率的变化房地产的价格也会出现相应的变动，从以上模型分析可以证实，利率与房地产价格间存在着短期的正相关关系，但反应的敏感性程度不大，这说明房地产价格除了受利率的影响外还受其他因素如：地区及国家的GDP、地理位置、人均很支配收入、人口数量、经济发展状况等多因素影响。

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