中国养老地产的现状及发展模式

赵雯亭

临沂大学美术学院艺术设计系

摘要：养老地产是一种在我国的房地产行业总体上尚处于摸索阶段的，房地产经济市场的新领域。也是房地产经济市场的下一个增长点。本文对房地产当中的养老地产的未来发展前景进行了分析，并提出了应有的发展模式。

关键词：养老地产；探索阶段；商业模式

一、养老地产的概念

养老地产，是一种为了满足特定的市场需求而将养老的概念融入于地产开发项目当中的，一种具有居住、服务、逆向融资以及保障养老保险这四大功能于一体的新型商业模式。它的概念起始于二十世纪七八十年代，诞生于一些提早进入老龄化社会的西方发达国家。养老地产这种商业模式集合了住宅地产、商业地产和服务这三个方面于一身的新型商业模式。是房地产经济市场当中的新领域，也是一种地产行业的混合开发模式。养老地产相对于高端的住宅产品标准更高，功能更齐全的一种住宅产品。根据老年人的需要从居住，饮食，医疗，护理，调养等方面进行专门定做。

二、我国养老地产现状

（1）老龄化社会的正在步入。我国是全世界人口最多的国家，从20世纪开始，我国的社会成员结构也开始步入老龄化。由于人口众多，我国也是目前全世界所有国家当中老年人口最多的国家，没有之一。据推测，人口老龄化将会伴随整个21世纪。按照联合国关于老龄化社会所定制的标准，当老年人的人口比例占一个国家的人口总数10%时就代表这个国家已经步入老龄化社会。而我国第六次全国人口普查所公布的数据显示，我国60岁以上人口占全国总人口的13.26%，约为1.78亿人，比2000年所进行的第五次人口普查所显示的数据上升了2.93%。其中我国65岁及以上的人口占全国总人口的8.87%，约为1.19亿人，比2000年所进行的第五次人口普查所显示的数据1.91%。

（2）养老地产的需求不断提升。养老地产是一种复合地产，结合了养老的社会主题，和房地产商业结合，形成了一种心得商业概念。这也是老龄化时代开始所形成的一种新的概念。养老地产和传统的地产住宅之所以有很大的不同，主要来自于它是针对老年人开发的一种地产行业，带有鲜明的主题特色，要求所建造的住宅必须符合老年人的各方面需要，必须要能够得到经济供养，精神慰藉，以及生活方面的照顾。这也从某些方面意味着房地产行业在逐渐进行集约化和主体化。这些住宅必须要有老年住宅，敬老院，老年社区，以及老年公寓这些建筑设施。

三、我国养老地产发展的可行性

（1）养老机构的缺乏，给养老地产带来的可能性。经过对相关数据的统计和预测，中国每一万名老人，只能拥有116个养老床位，和发达国家每一万名老人拥有500到700个养老床位还是有着很大的差距的。现在的养老模式以及不足以满足老年人的需求。据统计2010年时，我国养老市场需求近一万亿人民币，但每年为老年人所提供的产品还不足五百亿人民币。而到2050年，中国的老年人口有可能达到四万亿，占据总人口的25%左右。由此可知，目前我国的养老产业和养老服务的发展处于一种落后的状态，极其不完善。而老年住宅也是处于传统的居家养老以及敬老院、养老院、老年公寓等方式。无法满足老年人的需求。没有无障碍设计，没有明确的系统的标志，没有设施与服务齐全的老年交流场所，没有老年医疗保健中心，更没有为老年人提供的运动场所。这些需求都没有考虑到。更不要说老年人在居住方面所需要的安全健康的生活环境。因此，我国现有的养老模式存在着很大的缺陷与不足，有待完善和提高。

（2）我国政策的支持力度加强，给养老地产带来的可能性。我国民政部在2011年2月所发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）当中明确指出，到2015年要形成“基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”的同时，又提出了一个养老指导方针即“9037”计划，当中指出，政府在发布养老服务体系的规范建设和引导方针之外，缺少应有的硬件设施和软性的对老年人的服务。要求百分之九十的老人在社会服务的协助下由家庭进行照料。百分之七的老人购买社区的保障服务来进行养老。剩余的百分之三则是进入养老机构来进行集中化养老。上海根据老年人的胜利和心理需求，推出了一个名为《社区居家养老服务规范》的地方标准，为老年人的养老提供了法律保障。通过相关的法律规范化了养老服务，为我国的养老发展做出了典范，也为我国养老地产的可持续健康发展打下了良好坚实的基础。

（3）社会观念的转变，给养老地产带来的可能性。中国的养老观念随着社会人口结构的改变和男女比例的失衡，以及西方生活方式的影响和子女们越来越多的选择离开父母进行独立生活，而由传统的“养儿防老”观念，转变为了和同龄人结伴成群的进行交流和生活，随着时间的发展和社会的改变，老年人的思想观念和生活态度也逐渐发生着变化，一些高学历的老年人更是其中代表。根据调查所得的数据显示，现在的老年人大部分都不愿与儿女同住，更倾向于和子女作邻居或者不在一个地方。只有很少一部分的老年人依旧愿意和子女住在一起。中国老年人以往的传统思想随着时间的推移也逐渐转变向的西方的老年人的思想。

（4）养老市场的广阔前景，给养老地产带来的可能性。中国的房地产市场当中的养老地产一直处于一种供不应求的状态。无论是面向中产家庭的老年公寓，还是近些年逐渐开发的较为高端的老年别墅，只要一经推出，在地产市场上就被一抢而空。与此同时，国际投资机构的目光也开始在养老地产这一点上聚焦。二十世纪九十年代，美国的众多房地产公司开始涉足于养老地产项目的开发。而华尔街也似乎青睐这一行业。着让众多的投资者相信，中国庞大的老年人群以及中国人逐渐增长的消费能力包括中国养老制度的不完善和落后，为养老地产的开发和发展提供了良好的环境，是房地产经济市场的重要机遇，而养老地产这一新领域的存在对众多的投资者来讲，无异于是最好的投资项目。这也是国际资本市场对国内房地产市场如此看好的重要原因。

四、我国养老地产发展未来发展模式

（1）养老地产尚处于摸索阶段。2011年，万科花费很多的物力财力到养老的这一产业，不仅如此，各个房地产企业也同时有了许多动作。与此同时，各个保险公司也争先恐后的进入这个市场。但是，对于采取什么模式，还没有定论。

（2）养老地产将多元化发展。我国的基本国情就是属于未富先老与快速老龄化，针对这样的基本国情，我国的养老机构出现了各种各样的问题，比如数量上的不足等等。对于这种情况，养老机构的重点进行了转移，并且采取了多种方式去经营。

（3）养老地产商业模式。对于养老地产来说，他是具有着很多不一样的模式，同时包含了餐饮行业，娱乐、养生等等。并不是仅仅局限于住房。而且在养老这一产业中，所涉及到的经营模式也是住宅建设与社区联合。如此一来，相对于单一的模式来说，消耗的资源就会比较多。而且面临的风险也是与之剧增。虽然目前中国养老地产还处于探索阶段，但相信随着老龄化社会的到来，社会观念的转变，养老地产的社会需求将迅速增长，在合理的开发模式和有效的经营模式的带动下，养老地产实现健康可持续发展。

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赵雯亭（1987-），女，山东省临沂市人，民族：汉职称：助教，学历：硕士研究生。研究方向：生产性景观设计，装配式建筑未来的发展与应用。