基于回归分析的武汉房地产价格影响因素分析

崔宇

崔宇中国地质大学（武汉）经济管理学院，430074

摘要：时下正是国家出台政策抑制房地产价格快速上涨的时期，我们应首先找到房地产价格上涨的因素，而后针对价格上涨因素制定相应的政策。本文总结了武汉市房地产市场的发展现状，以武汉市2004年-2008年各季度房地产价格影响因素为研究对象，利用计量经济学模型分析各因素的影响程度，并根据分析结果对武汉市房地产业发展提出建议。

关键词：房地产价格，影响因素，建议

1武汉房地产市场发展现状

1.1前期投资增速过快，08年后进入震荡轨道，09年价格迅速上涨

1998年我国住房进入商品化阶段，之后全国各地房地产投资规模逐年上升，武汉作为湖北省省会和中部龙头城市，投资规模更是迅速膨胀。武汉统计年鉴显示，2002年至2007年，武汉市房地产开发投资总额分别为132.50亿元、169.55亿元、233.30亿元、298.00亿万元、366.15亿元、459.75亿元，年增长率分别为27.96%、37.60%、27.73%、22.87%、25.56%，增长势头迅猛。2002年至2006年，武汉房地产开发投资总额占全社会固定资产投资比例分别为24%、26.5%、28.9%、28.3%、27.6%。2007年全国房地产开发投资总额占全社会固定资产投资比例为23.62%，武汉为26.5%，远高于全国平均水平。而进入08年后，由美国次贷危机引起的全球经济衰退也开始逐渐影响中国房地产市场。武汉房地产市场07年四季度房地产综合价格为5492.25元/㎡，之后围绕此价格剧烈波动，09年四季度迅速上升到6034.51元/㎡。经历了短期的价格波动之后，价格大幅度上升。

1.2房地产业对武汉市经济发展的贡献

房地产在国民经济当中扮演着重要的角色，是拉动经济增长的马达和经济发展状况的晴雨表。房地产业可以带动建材业、建筑业、钢铁、化工、塑料、机电、金融业等基础工业和制造业的发展，还可间接影响到第三产业的发展。统计年鉴显示，房地产业增加值在武汉全市生产总值中所占份额逐年提高，2001-2007年分别达到2.75%、3.06%、3.25%、4.03%、3.8%、4.09%、4.27%，预计到2010年，房地产业增加值占全市生产总值超过6%。

1.3房地产价格对居民生活、经济、社会的影响

房价过高将影响城市居民住房消费情况和居住条件，同时也不利于城市人才引进和城市整体竞争力提高。统计显示，2000年-2006年，武汉市区居民人均住宅面积均低于全国平均水平，其中2006年武汉市人均住宅面积为26.86平方米，全国平均面积为27.1平方米。工薪阶层无法承受过高房价，还可能引发相关的心理、社会问题。同时房价过高还会提高城市整体商业运营成本，对城市的招商引资和经济发展产生负面影响，并且容易引发房地产“泡沫”，不利于经济平稳运行。

2武汉市房地产价格影响因素分

人口因素

商品住宅是房地产销售市场的重点，2007年，武汉住宅销售面积占总房地产销售面积的86.62%。对商品住宅需求最为迫切的群体就是适龄结婚群体。武汉统计年鉴显示，截止2007年武汉市常住居民总人数为891万人，其中20岁-29岁的适婚男女青年共116.45万人。按照2008年武汉市人均住宅面积28.25平方米计算，共需要3290万平方米住宅面积。从这个这个数据得出，武汉市居民对房地产面积的需求巨大，而且这部分需求具有“刚性”，这无疑会推动房地产价格的上涨。

经济发展

武汉经济的快速发展必将拉动写字楼等商用房地产面积，据全球顶尖的房地产顾问戴德梁行2008年7月做出的统计和预测表明，武汉市甲级写字楼的总量面积为59.56万平方米，甲级写字楼需求增多，去年上半年新增租赁面积为4.97万平方米，比前年同期增加200%。大量的企业对写字楼巨大的需求同样推动房地产综合价格上涨。

利率

从消费者的角度来看，贷款利率越低，购房需求越高，房地产价格就越高。从开发商的角度看，银行利率越低，开发商的融资成本越低，房地产面积供给增加时，会导致房地产价格下降。房地产价格和利率成同方向变动。从中国人民银行公布的金融机构人民币贷款利率情况来看，2007年12月21日至今，共进行了7次贷款利率下调，5年期年利率从7.83%下降到5.76%。同时，08年12月的两次利率调整也使得五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.05%下降到3.87%。从这个角度考虑，为了降低房价，利率会维持在一个较低的水平。

土地交易价格

房地产开发商在进行商品房开发之前，为取得土地使用权要支付一定费用，这笔费用会包含在房地产销售价格中，是房地产开发成本之一。另外土地交易的法律法规、审批程序是否健全等也会影响房地产价格。

居民收入

在剔除物价上涨等因素后，居民实际收入水平增加，人均可支配收入提高后，就会相应的提高对住房面积的需求，需求和居民收入成正比。武汉统计年鉴显示，2004年-2007年武汉市人均住房开支占年均消费支出比率逐年增加，分别为1.84%、2.25%、2.91%和2.97%，说明随着人均可支配收入的增加，居民会不断提高住房要求。

环境因素

环境因素是指住房周围的基础设施条件和自然条件。基础设施包括交通状况、教育条件、医疗条件、区位定位、商业布局等等。自然条件包括大气、水土、声音、视觉、卫生等因素。随着武汉市加大市内交通改善力度，交通便利地区房价会有所上升。地区定位也是一个重要因素，以光谷为例，光谷地区由于被列入国家高新技术开发区，大量高新技术产业进驻开发区，导致光谷地区房价近年持续快速上涨。

3武汉市房地产价格影响因素的计量经济学分析

以上我们列举了武汉市房地产价格的影响因素，由于相关数据的披露问题和定性因素无法列举因素等，我们只选取了金融机构贷款余额、城镇居民可支配收入、土地交易价格指数、利率四个影响因素与房地产价格指数进行分析。

3.1价格影响因素与房屋销售价格指数的相关性分析

相关性分析目的在于得出各个价格影响因素对房屋销售价格指数的解释程度，并得出各因素解释程度的的高低排序。本文选取了武汉市2004年-2009年共24个季度的相关指标统计数据。本文同时采用SPSS软件中提供的三个相关性分析方法，综合三个相关性分析的结果，对影响房价因素进行排序。

三种相关性分析方法的结果一致。总的看来，影响武汉市房地产价格的因素中，与土地交易价格的相关系数最高，对价格的解释程度最强。各影响因素与武汉市房价的相关性强弱排序为：土地交易价格、金融机构贷款余额、3-5年期利率和城镇居民人均可支配收入。

3.2模型的回归分析

（1）选择进入模型的变量

根据掌握的数据，确定如下变量：

因变量：Y代表武汉市房屋销售价格指数；

自变量：X1代表武汉市金融机构贷款余额；

X2代表武汉市城镇居民人均可支配收入；

X3代表武汉市土地交易价格指数；

X4代表3-5年期利率；

回归参数：β0、β1、β2、β3、β4；

随机扰动项：ε；

既而，我们将武汉市房屋销售价格指数模型构建如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+ε；(1)

（2）建立回归模型

第一、消除多重共线性

为了消除多重多重共线性，我们将使用逐步回归法对其进行分析。结果显示进入武汉市房屋销售价格指数模型的变量有土地交易价格指数、金融机构贷款余额，并且土地交易价格指数首先进入模型。城镇居民人均可支配收入和3-5年期利率没有进入模型。

由于使用逐步回归法，我们得到两个模型。Model1的AdjustedRSquare等于0.886，Model2的AdjustedRSquare等于0.925，显然，模型2的拟合优度高于模型1的拟合优度，因此我们选择模型2，最终进入模型的变量为金融机构贷款余额X1,土地交易价格指数X3。即，确定的模型如下：Y=β0+β1X1++β3X3+ε。

第二、模型的F检验

F检验目的是检验回归方程在总体上是否显著。

由检验结果得到，F检验的P值均小于0.05，拒绝原假设，所以模型通过F检验。各解释变量能够从整体上显著的解释因变量的变化。

第三、参数检验

参数检验采用的是t检验，其目的是检验各个自变量X对因变量Y的线性显著程度。

结果表明，t检验的P值均小于0.05，拒绝原假设，所以模型通过t检验。说明每个解释变量能够分别显著的解释因变量的变化。

第四、异方差检验

我们将对模型的残差和因变量做散点图，以此来判断模型是否存在异方差。由散点图得到，各点均匀的分布在零轴附近，因此，我们可以判定模型不存在异方差。

综上所述，所构建的回归模型很好的通过了各个检验，我们可以肯定该回归模型成立。其具体形式为：

Y=-97.216+0.004X1+1.905X3+ε；

（3）模型分析

由以上所构建模型我们可以对其进行经济分析如下：武汉市房屋销售价格和土地交易价格、金融机构贷款余额成同方向变动。并且这两个变量对房屋的销售价格指数都有积极作用，其中当土地交易价格指数增加1个单位，其他变量不变时，房屋销售价格指数增加1.905个单位。当金融机构贷款余额增加1个单位，其他变量不变时，房屋销售价格指数增加0.004个单位。

4建议

从以上的分析得知，土地交易价格指数和金融机构贷款余额对武汉市房地产价格有重要影响，因此武汉市在实施房地产价格政策时应主要从这两个因素展开。

为了抑制开发商囤积土地以及投资者购房空置，政府应当采取强硬的土地政策。控制土地供给量，严格执行土地出让"招、拍、挂"制度。专门设立各级土地督察部门加强对开发商持有土地管理。提高土地增值税、土地使用税和新增建设用地使用费，加大土地保有成本。

商业银行在短期内应保持较低的利率，降低房地产商的融资成本，从而降低房地产价格。同时也应加大对第一套住房的住房贷款的供应，使居民都买得起房，提高对第二套以上住房的住房贷款利率，防止市场过热。但同时必须加强对贷款的审批、监控，详细调查贷款者的诚信情况，确保在还款期不出现呆账、坏账等状况。

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