旅游地产发展和趋势的分析

万能

中航地产股份有限公司广东.深圳518000

【摘要】我国旅游业发展较快，盘点近年的国家政策，《旅游法》的颁布、系列利好政策助力旅游及相关产业发展，无形中为旅游地产的发展提供了一个广阔的平台，也为旅游地产可持续发展提供了坚实基础和动力保证。随着生活水平的提高，人们的购房需求已经从早期的生存型、温饱型到发展型、享受型到资源占有型，发生了大的转变，购房的需求外溢、旅游地产在这个契机上将持续走强。

【关键词】旅游地产；发展历史；趋势

一、旅游地产研究的背景和意义

据统计，仅2004-2011年的8年时间，我国旅游总人数增长了1.3倍,由12.38亿人次增加到28.46亿人次；旅游总收入增长了2.3倍，从6840亿元升至22435.3亿元；其中，收入增速高于人次增速、人均旅游花费增长较快，旅游消费迅速升级。预计到2015年，国内旅游人数年均增长将达到10%，人数将达33亿人次；入境过夜游客人数年均增长8%，达9000万人次；出境旅游人数年均增长9%，达8300万人次。我国旅游业将按照稳健快速的势头持续增长。旅游产业链的上游主要是由旅游开发商和相关附属行业组成，旅游业受旅游开发商的影响比较大。旅游产业链的下游主要是由旅游服务商及游客组成，交通运输、酒店、餐饮业、景区和旅行社等属于旅游服务商，是提供旅游业的辅助行业，消费者是其最终客户。目前，我国旅游业的国家支持力度比较大，产业链的上下游得到快速发展，未来前景广阔。

从国家政策看，2012年2月16日，七部委联合发布《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》，七部委包括中国人民银行，发展改革委、旅游局、银监会、证监会、保监会和外汇局这几个部门，明确了国家对旅游企业的支持。随着《服务业发展“十二五”规划》的出台，明确了旅游业发展的重点。这些旅游产业政策的出台为旅游业的近期发展提供了意见措施，也为我国旅游业的长远发展指引了方向。

世界旅游组织分析指出，当一个国家人均GDP达到3000美元以上，人们就会开始有兴趣进行周末旅游；人均GDP达到5000美元以上，人们便会在旅游地买房置业。根据数据显示，珠三角城市经济区人均GDP已接近10000美元。2010年广东省旅游总收入超过3900亿元，增长速度高达20%。根据调查显示，广东省一年出游量为3000万人次，已经相当于欧洲一个国家的人口迁移。由此可以看出，在珠三角经济区，旅游度假已成为人们日常生活的常态，旅游度假已经是这个地区的刚性需求。

二、旅游地产的概念和发展历史

当下，业内对旅游地产的概念理解还没达成一致认同，旅游地产有很多种解释，但并没有任何权威机构认可和肯定。经过统计，比较多的解释是，把以度假为目的地产开发形式认为是旅游地产，并且对消费者能满足实现完整的或局部的旅游功能。其类型体现形式主要为度假、养老、休闲的房地产产品，并包含休闲生态、运动、产权式、养老、高尔夫等主题形式。或者更为宽泛的讲凡是以旅游、度假为宣传概念，并与地产开发挂钩的，都可以称之为旅游地产[1]。

此外，旅游地产还有其他的叫法，例如第一居所、第二居所、景观地产、休闲旅游地产。以居住形式为主的描述方式的叫一居、二居。第一居所指满足城市人工作方便、生活需求的长期自主的，不是以投资、过渡、休闲为目的的住宅。第二居所即以投资、过渡、休闲为目的，不是主要居住的住宅。

休闲旅游地产是指重点利用旅游资源的开发，将度假休闲功能全部或部分实现并运营，并以销售房屋或者运营度假产品获得利润的的房地产项目，它的物业模式是集投资与消费于一体的形式。景观地产是指依托大型、有特色的旅游区的开发，并随旅游开发区地价升值而开发地产获利的项目，其景观资源就是旅游区，具有一定的卖点。世界旅游组织（WTO）将为旅游人士长期居住而定制的住宅建筑群定义为度假地产，它除了包括房费、还包括公共活动设备、体育及娱乐设施的使用费[2]。邹统钎、高中、钟林生（2008）认为旅游地产是以休闲为主要目的、具有丰富的运动设施与服务的综合配套产品，并可为游客提供旅游休闲体验的一种居所[3]。

早期的旅游度假胜地出自于欧洲，全球首个以矿泉和温泉地出名的度假村出现在希腊，那个时候是公元前500年。在16世纪的比利时，有一个有很多矿泉的小镇叫斯巴（SPA），生活在这里的人们发现在矿泉水中洗澡或者饮用泉水，有着非常良好的治疗效果，因此小镇旁边的人们就不断来到这个小镇“取水治病”。很快小镇的名字就出名了，一些矿泉浴、矿泉以及有关矿泉疗养的胜地都以SPA命名了。

二十世纪四五十年代开始，科学技术得到突飞猛进的发展，大大的提高了劳动生产效率，因而人们的休闲时间和工资也极大的增长，尤其是带薪假期的增多，为人们大量的出外游玩营造了极为良好的条件。在这种情形下，得到了空前繁荣和发展必然是旅游度假村这种类型。

分时度假概念源于1960年代的欧洲，在阿尔卑斯地区，滑雪度假的兴起和繁荣使得前来消费的欧美中产家庭需要有度假类的酒店居住。而刚好，亚历山大.奈特拥有一批度假房产，不同的消费者按时段（一周）分别从他手中租赁或购买房产，这批房产将给每个购房者在一定时期内享有滑雪胜地的居住和公共娱乐的权利，并且这种权利可随时自由买卖和转让。这种新颖的方式就是最初的分时度假概念，是由奈特创造的。

在这个时候，度假风气飘到了法国地中海沿岸，因此大量的海滨别墅得到了开发。由于少数有闲有钱阶级虽然购买了别墅，但每年的利用率比较低。而且别墅房价昂贵，一般家庭是没有能力单独购买一栋度假别墅的，但是又有度假旅游的需求。因此，就出现了几人合伙购买一幢度假别墅，并自动协商分配给购买的每人不同时间段度假使用的情况，分时度假最早是以这种形式出现的。

进入到1970年左右，美国的石油危机是国家经济进入紧缩期，泡沫经济造成了大量房地产积压和闲置，特别是经济繁荣时期开发的大量别墅。为了充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入“时权酒店”这一概念，取得了巨大成功；1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的；到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟，1999年全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。

随着旅游者爱好观光的需求转为更深层次的度假要求，在拥有丰富海滨资源的亚洲国家，例如日、韩、泰、马来西亚等国家，都大力发展了休闲度假类产品，在旅游、会议、休闲、运动主题上都推出了有特色的度假内容并提供了与之相关的大规模配套设施。在这种条件下，地产商，国际金融组酒店投资机构都纷纷投入到其中来，并获得了很好的收益，这些亚洲国家的经济也得到了较大的促进。合理利用国家的优势资源也能带动地区经济的发展[4]。

现如今，度假类的地产、酒店类产品在国外早已起步，并已经得到了飞速的发展。据统计，巨大的分时度假网络早已形成，60多家大规模分时度假集团在81个国家拥有着4500个分时制度的度假分布点。这其中，300多万个家庭购买了分时度假权，这些家庭来自于124个不同的国家。而分时度假产业的营业规模达65亿美元，这是具有巨大市场的全球性产业。

在我国，在1990年附近，海岛海南利用海洋资源，也曾经出现过类似分时度假产品的类型，但并没有被才刚刚解决温饱水平的国人所接受，这类产品遭遇了滑铁卢。发展这类产品是与经济、消费水平情况有很大关系的。

但随着经济水平的发展，分时度假产品逐步看到了商机。2001年，“中国首届旅游地产博览会暨首届中国旅游地产发展论坛”和“中国旅游地产论坛”会议的召开，是在早期开发的旅游房产处于大量闲置状态下进行的，分时度假产品在这个时候开始真正得到房地产开发商们的重视，并成为房地产行业和旅游行业共同关注的热门话题。与此同时，在这个过程中吸引了大量的港台、甚至是海外的金融投资机构、房地产开发商的投资。

三、有关房地产现状及发展趋势

这几年，我国历史上最严厉的调控政策的密集出台，使我们看到了政府遏制快速上涨的房价的决心。随着2013年上半年“新国五条”的落地，宣告了房地产调控政策的进一步缩紧，而对于热点城市投资需求的抑制将再度升级。其中，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。与此同时，国内外知名地产开发商和资本纷纷投向了旅游地产开发领域。随着国家“十二五”将旅游业列入“产业结构调整指导目录”，这将大大鼓励旅游产业的发展，这与房地产严控刚好形成了较大的政策反差。而打造旅游度假区的旅游地产，并以此促进旅游产业的转型升级已经成为当下的热门话题。

冯京津（2011）认为中国居民消费需求现状是享受型、发展型，早期的生存型、温饱型已发生了大的转变。度假旅游已经成为消费热点，其边际消费增强，是生活质量提高的重要标志。这也为旅游向更高的发展提供了必然的基础。

人们通常把除了日常居住地之外的第二房产，它是人们普通工作、生活之外的另一类休闲生活状态，把这一类房产叫做旅游地产。从它是为大众创造幸福指数的动力产业来看，旅游地产是民生产业。而有效引导房产企业从住宅地产开发转向旅游地产开发，是我国房地产面临调控的大环境下另一个良好时机。旅游产业即将成为国家战略支柱产业，在这个发展良机下形成新的经济增长模式，意义深远。

王宇平（2013）认为在国家对房地产行业严厉的调控政策下，又相继出台了一系列旅游产业扶持政策；同时国民的可支配收入增多和国民休闲旅游度假意识到来，我国的旅游地产不断升温。在这个大环境下，旅游地产项目的开发投资需要更加专业话与去住宅化，投资主体将需要更加多元化，目前旅游地产更需要还原旅游地产的旅游属性。这些都是旅游地产开发中需要关注的的焦点。

2013年房地产行业呈现出“一冷四热”的局面。“一冷”为：“国五条”调控政策出台后全面遇冷，在地方被普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅限于短期；“四热”为：行业投资环境全面回暖，城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。面对“国五条”全面失效，政策的走向将是最重要的影响要素。不过，专家认为政府调价加码的可能性已经逐渐减小；首先，国家宏观经济面临的不确定性正在增加。根据统计局公布的宏观经济数据，我国2013年上半年GDP同比增速为7.6%，其中一季度GDP同比上涨7.7%，二季度GDP增幅则回落至7.5%，创近三个季度新低，从数据上看，经济的颓势已表露无遗。至于2013年下半年，2008年应对国际金融危机的冲击，政府启动4万亿投资计划，2013年将集中迎来还款期，这势必将对地方政府财政造成巨大压力。其次，新一届政府执政理念有明显转变，去行政化正逐渐显露。表现为商业银行同业拆借利率连续大幅上涨，一时间外界对流动资金短缺的担心甚嚣尘上，然而央行却罕见的对此不予置问。从此举可以得出新一届政府正有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，遭遇市场调控的影响的可能性将大大降低。

2015年以来，中国房地产市场在持续宽松的政策下，逐渐回暖，一二线城市房价出现了暴涨，三四线城市也在加速去库存，成交量持续走高。2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。3月30日，央行、住建部、财政部、国税总局等部门分别下发房地产新政以稳定楼市增长，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；这意味着置业的门槛将有所下降，对市场是利好和刺激的。这同样对旅游度假产品释放重大利好的消息。

以深圳东部湾海滨休闲度假区为例，巽寮滨海度假区位于惠东县南部的巽寮镇稔平半岛拥有亚婆角等原生态岸线资源核心位置，距离广汕公路（324国道）仅7公里，距深汕高速仅21公里。巽寮湾有“天赐白沙堤”的美称。从海面走43海里到香港，走41海里到深圳，行驶12海里就到了惠州澳头港。湾区拥有27万平方公里的海岸线，总面积达132万平方公里，海岸线地形复杂、优美，迂回曲折，依山呈现了多种美景。经专业测定，巽寮海域拥有国家一级标准的水质和大气环境。巽寮湾早在1993年就被惠州旅游局评为市级旅游度假区（见图1-1）。

图1-1地理位置图

该旅游带由位于深圳东的巽寮湾旅游度假区、亚婆角、大亚湾等景区共同组成，互相支撑，形成了一定的旅游规模。目前该地区已经吸引包括万科、碧桂园、富力、世贸、华润、莱蒙在内的多家开发商入驻，据统计，其投资规模已高达3000亿元，3倍于海南的房地产投资总额，此外，有超过5000万平方米的地产开发规划，几乎是海南亚龙湾的十倍。伴随着度假时代的到来，度假地产项目逐渐兴起。

综上所述，旅游度假作为刚性需求，将会加大人们对旅游地产的关注，后期旅游地产的发展持续看好。

参考文献：

[1]中国房产信息集团克尔瑞（中国）信息技术有限公司．旅游地产制胜攻略[M]．大连：大连理工大学出版社，2011：2-4．

[2]张义．卜炜玮．旅游地产概念辨析与探讨[J]．中国科技信息，2012(12)．

[3]邹统钎．高中．钟林生．旅游学术思想流派[M]．天津：南开大学出版社，2008：20-35．

[4]卢宏．分时度假的经济学分析[J]．现代经济，2007(10)．