房地产开发全过程风险分析及防控

陈莉莉

广西广投文化旅游投资有限公司广西南宁530000

摘要：房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，在这个投资活动过程中，收益与风险往往是同时并存的。文章分析了房地产开发的宏观风险与微观风险，介绍了房地产风险管理的内容，最后阐述了房地产风险管理的策略。

关键词：房地产；开发；风险；防控

引言

现阶段，中国房地产整个行业的竞争十分激烈，这就使得开发商的经营战略的功效逐渐体现出来。但是，部分房地产开发商对风险管理较为不重视，烂尾楼出现的越来越多。对于房地产项目来说，其已经办理了相应的用地手续，在项目实际开工后，由于开发商没有办法继续投入资金进行建设，有的是存在债务纠纷，停工一年以上。导致烂尾楼形成的原因较多，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商缺少资金，而其他投资人又无法接该项目。

1房地产开发宏观风险分析

1.1信贷风险

2009年我国房地产贷款增长迅猛，在这几年以来我国房地产贷款余额快速增长。由于房地产的持续”高烧”不退，国家不得不重拳出击，频频出台严厉的房地产宏观调控政策。尤其是在房地产金融信贷方面，国家更是大力收紧“银根”。为了响应国家房地产调控政策，我国各大主要商业银行目前正在逐步收紧房地产信贷，在信贷审批上实行更为严厉的政策。

1.2区域投资风险

房地产具有十分显著的一个特点，就是固定性。所以，开发商的投资决策影响着房地产的开发。在房地产市场中，在进行投资是，位置因素的影响非常大。很多开发商由于没有选择适宜的项目，对市场定位的了解不够准确，导致区位吸引能力不大，这就出现了资金间断的现象，严重的还没有办法继续开展项目，从而出现烂尾楼。

1.3宏观政策风险

近两年来，针对我国房地产持续“高烧”不退的现象，引起了我国党和政府的高度重视。为了遏制房价过快上涨，维护房地产市场的稳定和发展，我国政府频出政策组合拳，加大对房地产市场的宏观调控，以使房地产市场得到持续有序的发展。目前，我国房地产界出现了调控一时无效果，甚至越调越涨的现象，可能会使市场增强对房地产继续上涨的预期。但实际上这是由于宏观调控的时滞效应而产生的，美国就历经了17次加息，房地产才停止上涨的步伐。自2005年我国开始对房地产业加强调控，抑制投资、加息、人民币汇率机制改革等措施相继出台，其累积效应将在未来不远的时间显现效果。而随着银根紧缩、利率提高、本币升值结束，宏观调控力度进一步加大，各种有利于房地产市场的特殊条件和因素将逐渐消失，房地产的风险将逐步释放。

1.4财政利率风险

由于政府对利率进行调整而对房地产市场价格和消费人员的消费行为产生一定程度的影响。如果贷款利率增大，就会相应提升开发商的投资费用，同时购房者也会由于利率的提升而导致购房负担加重，从而使得消费者的购房热情减退，最终会对开发商未来收益产生影响。所以，政府的利率调控是有形的，其对房地产市场的调整产生导向作用。

2房地产开发微观风险分析

2.1投资拓展风险

对于房地产开发商来说，其在购入土地的时候，极易出现投资拓展风险。举个例子，在项目前期准备阶段，如果拆迁补偿方案不能满足居住者的要求，就会对拆迁进度造成一定的影响。如果地块中波及到农用地等不是用于建设的土地，就会可能需要走农用地指标置换等流程。若四周用地范围达不成一致，就需要在前期阶段进行沟通与测量。合作企业以及项目用地存在法律纠纷的可能性都会对最终的结果产生影响。并且，在土地拍卖的过程中，还有可能会出现其他房地产商竞争价格的现象，所以，是否会在众多竞争者中赢得土地，是房地产开发商投资拓展中需要面临的风险。

2.2开发报建风险

除了投资拓展风险，房地产开发还存在着开发报建风险，其与政府的行政效率以及有关审批政策具有紧密的联系。对于房地产开发企业来说，其在购入土地后，通常会采用贷款的方法来提前将前期的开发费用支付完毕，这就会产生比较大的财务成本，所以就需要尽快投入建设与提前销售，以使资金得以回笼。所以，不管是在土地的开发过程中，还是在提前销售过程中，都会存在开发报建风险，而开发手续在办理的过程中又会受到行政与审批流程的影响，并且每个地区的情况各不相同，会存在因审批效率和政策变动可能带来的开发报建成果延误[1]。

2.3设计施工风险

设计施工风险主要包括两个部分，主要有图纸设计与施工建设两个方面。例如，在实际审查的过程中，若施工图纸存在不规范的情况，就需要进行修改与变更；在实际施工的过程中，没有完全根据施工图纸进行，从而出现返工，并且会对最终的验收过程产生影响。抑或是为了降低成本，开发企业可能会存在私自改变施工材料，降低施工标准的情况；再加上也许会出现的一些无法抗拒的情况出现，从而影响工期，延误施工时间。

2.4资金成本风险

对于房地产行业来说，其隶属于密集型行业。一般而言，房地产公司资产负债率存在着高位的情况，融资途径通常为贷款、买债券以及拆借等。在实际获得提前销售许可之前，开发项目几乎进项收入为0，财务成本比较高，并且还需要支付用于管理上的费用，就会为房地产企业带来比较大的成本风险，这一风险与整个企业的生存有着密切的关系。

2.5营销回款风险

在房地产开发的整个环节中，最后一个环节就是销售，前边做的所有工作都是为了通过最终的销售而使资本得以均衡，最终达到盈利的目的。然而，销售环境还会受到其他因素的影响，如房地产市场情况、开发产品是否于市场情况相符，及对标竞品的入市情况等，回笼资本快慢直接影响项目整体预期营收和后续项项目滚动开发，此项风险不可忽视。

3房地产风险管理的内容

3.1风险识别

在进行风险管理过程中，最为根本的工作就是风险识别。第一，应对可能影响项目的风险种类进行确定，确定那些风险是可能出现的，同时还要根据风险的特征，对房地产开发过程进行划分，对于不同阶段进行整体汇总与整理。

3.2风险评估

风险识别之后就要进行风险评估。一般情况下，风险评估的对象为各个风险。对于房地产开发企业来说，其在实际的开发过程中，通常会采用各种办法来把可能出现的风险进行量化，对它所带来的影响程度进行确定。风险评估囊括了风险估计和风险评价两个部分的内容。一般进行风险评估常用到的方法有：层次分析法、概率估计、损失估计法等[2]。

3.3风险预防

在进行风险预防时，应从房地产开发的各个阶段来进行。首先，在投资决策阶段。建立风险防范团队，把握国家和地区经济发展方向，制定适合项目特点的开发策略，合理评价和选择开发方案；做好项目开发方案风险分析，针对存在的风险因素，制定相应管理计划，在项目实施各阶段贯彻执行；其次，在土地获取阶段。了解土地自然属性、使用属性，及时与规划、土地、计划等部门沟通，准确把握土地使用意图；再次，在项目建设阶段。抓好项目全过程实施安全管理，落实安全培训、教育、检查、监督；充分调动项目管理、人力、设施等资源，保证项目按照计划、保证质量地顺利进行，在可能条件下，缩短项目建设工期；最后，在租售管理阶段。租售合同条款需要明确、详尽、合法，并经法律专业人员审查；密切关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活而合理定价措施，避免或减轻因价格定位不准确所带来的风险[3]。

3.4风险应对

通过进行了前期的风险识别，并分析可能存在的风险，房地产开发公司就要从实际出发，选用有效的措施加以应对，尽量将风险回避，降低风险带来的危害。一般来说，房地产在开发的过程中，经常会遭遇的风险主要有几种，如自然风险、技术风险以及经济风险等。这里所说的自然风险是无法提前估计的，但是能够采取安全监管措施来降低损失；而技术风险和经济风险一般都是人为因素的影响而出现的。所以，开发单位要构建一套完善的风险制度应对。

3.5风险减轻

在实际进行房地产开发的过程中，如果遭遇风险，房地产开发企业就要积极应对，采取有效的措施进行处理，将损失降到最低。对于房地产开发企业来说，其应当及时将风险因素找出来，并针对性的采取合理的措施，使损失下降，尽量达到可以接受的范围，降低风险所带来的影响。若开发企业具备敏锐的市场洞察力，并且经验较足，还可以把风险转变为有利的部分。

4房地产风险管理的策略

4.1房地产立项过程中的风险应对措施

在房地产立项过程中，应采取有效的措施加以应对，主要从如下几个方面入手：第一，在不同地段进行开发。因为房地产具有不可移动性，房地产市场中房价有很大的差距。为了防止投资决策所带来的失误，降低因为环境因素和政策因素所带来的损失，开发单位就可以在不同的地段进行投入，以将平均收益提高来规避风险的发生；第二，灵活应对国家政策。对于房地产开发企业来说，其不可控的一个因素就是国家政策的变动，所以应时刻保持对其的关注。在实际工作与生活中，开发企业应认真分析我国目前政策以及未来发展趋势，以便及时采取有效的措施，对自身的投资方案今天调整，以更好地避免由于政策所带来的影响；第三，采取复合地产措施。房地产行业是较为特殊，其极易受四周环境的影响，所以房地产开发单位要摒弃过去的单一开发模式，讲房地产作为主体，综合各种产业，打造一种复合式的产业发展方式，提高自身对市场竞争能力，以寻求更大的发展。

4.2房地产建设过程中的风险应对措施

在房地产建设过程中，也应做好相应得应对措施。首先，做好房地产项目合同管理工作。严格按照建设工程合同种的规定来进行，防止出现本不该出现的利益纠纷。通过订立合理的房地产项目合同，更好地管理风险，将项目风险减轻并消退；其次，构建完备的施工监督管理制度。房地产开发企业要时刻监督管理房地产项目，并要邀请有资质的监理单位来督促其工作，避免由于质量以及成本等因素带来的风险。此外，每个部门的职责药分配明确，定期开展对施工员的安全教育，严格把控施工所用材料的质量[4]。

4.3房地产销售过程中的风险应对措施

除了房地产立项和建设过程中采取防范措施，也不能忽视房地产销售过程中的风险应对。第一，采用合理的提前销售与租赁的措施。由于房地产的变现力不高，这就极易引发房地产空置、租金降低以及销售价格降低等的风险。在进行房地产销售时，为了让资金能够更快的回来，开发企业就可以采用提前销售或租赁的方式来避免房地产滞销情况的发生；第二，采取代销模式。把房地产销售教付给专业的房地产代销单位，通过对代销单位客户资源来实现房地产的快速销售。

结束语

总而言之，由于各种因素的存在，在房地产开发的过程中可能会出现各种风险，为了避免风险的发生，将风险所带来的损失降到最低，就需要认真分析房地产开发各个环节可能存在的风险，并采取有效的措施进行应对。

参考文献：

[1]陈贺.房地产开发全过程风险分析及防控[J].现代营销（信息版），2019（08）：71.

[2]黄善富.房地产开发宏观、微观风险控制策略研究[D].上海交通大学，2010.

[3]任艺璇.房地产开发的风险管理研究[J].建材发展导向（下），2016，14（6）：28-29.

[4]胡睿龙.房地产开发风险管理研究[J].福建质量管理，2016，（17）：168.