工程变更全过程管理

牛雨霞

天津中海工程管理咨询有限公司天津300453

摘要：工程变更是项目管控的难点和重点，贯穿于项目全过程中的各个阶段，对工程造价、工期、质量等都会造成影响。所以针对项目建设的各个阶段，应该有相对应的变更管理措施，以期将变更对总成本的影响降到最低。

关键词：工程变更；风险管理；过程控制；

工程项目具有复杂性、长期性、大额性、不确定性等特点，在项目之初，无法准确预知哪些条件会使项目发生变化，所以几乎不存在不发生工程变更的项目。工程变更在房地产项目中大量存在且贯穿于项目的全过程中，对工程造价影响重大，如何对变更进行全过程有效管理是需要进行探讨的问题。

一、变更管理中合同管控不到位

工程变更涉及各个专业合同，但当前合同中缺乏对于工程变更的处理细则，导致变更发生时没有相应的合同条款应对。譬如工程变更认定的范围、计价原则、处理程序、奖罚机制等都是当前合同条款设置中容易忽视的，很可能直接导致争议发生，给变更管理带来极大的难度。为了更好地分析工程变更的基本情况，相关工作人员梳理了某房地产项目的变更数据，并且按照变更涉及的合同类别进行了分类统计，统计结果发现在变更的占比中分包的比重较大，约占总变更的3/4。以往的项目中对于变更的管理都着重于总包合同的管理，而对于分包合同却重视不足，对于变更条款的设置更是缺乏。分包合同金额虽然比总包合同金额小，但其涉及的分项工程合同很多，包括土石方工程、入户门工程、防水工程、景观工程等。进一步对分包工程变更数据进行统计分析发现，按照变更金额及数量进行排序，分包合同中变更比例最大的5项分包工程为：景观工程、门窗工程、外墙涂料工程、精装修工程、土石方工程。其中景观工程的变更占比很大，达到总变更金额的25.83%。当前缺乏对于易发生变更的合同进行事前审查，没有在合同中附加相应变更细则条款，从而导致变更在后期的被动地位，同时合同中也缺乏相应的奖罚机制，导致变更积极性不够，责任性不强，对于变更缺乏约束。

二、工程变更的影响

1.工程变更对工程进度的影响。当项目的工期目标确定后，为了实现这个目标，承发包双方一定作出了具体的目标分解与进度安排，变更的出现无疑给工期目标的顺利实现带来了影响。（1）新增工程任务需要额外增加工作时间来完成从而导致计划工期延长。（2）工程变更引起的干扰打断了原有的施工节奏，间接引起工作效率下降，导致工作进度延缓。（3）对于一些必要变更，审批手续迟缓影响承包商及时实施变更，从而影响工程进度，导致工期延误和成本增加。

2.工程变更对工程质量的影响。在建设项目的质量控制过程中，如果变更涉及到结构主体及安全，该工程变更必须按有关规定报送施工图原审查单位进行审批，否则变更不能实施。

3.工程变更对工程造价的影响。由于工程造价是随着各建设阶段逐步深化、细化、接近而最终确定的，当项目经历了投资估算、设计概算，经过招投标确定合同价时，工程项目的建设程序也推进到建设施工这一步，此时，工程变更的费用直接影响了建设项目工程造价的大小。（1）工程量的增加或减少都直接影响费用的增减。（2）施工方案的改变将导致施工难度的变化和施工成本的增减。（3）设计方案的改变将直接导致费用的改变。（4）变更工作影响工程中的其他任何部分，使得原合同中的单价变得不合理或不合适。（5）变更项目导致发生了其他额外成本。

三、全过程变更管理措施

变更发生在项目的各个阶段，针对房地产项目的变更管理应该是全过程的变更管理，针对各个阶段应该有相应的变更管理措施，以期将变更对总成本的影响降到最低。

1.决策阶段。变更管理只有前置才能最大化降低影响，而决策阶段作为项目的源头具有重要的作用。变更发生的越早，费用越低，同时越有助于提升进度，实证表明决策阶段可减少施工作业时间8.7%～43.3%。在该阶段一定要保证项目的定位准确，由成本部牵头，集合营销部、设计部、工程部对项目的决策方案进行探讨，确定建设标准，从而在源头上减少变更。

2.设计阶段。（1）加强设计合同管控。对设计单位的合同中要明确因设计问题导致变更的扣罚条款。签合同时双方对此项条款确认，防止后期产生纠纷。同时在合同中要明确设计单位对于甲方反馈意见的更改时限，并且在收到甲方意见时，需及时予以答复反馈。（2）多方会审，发掘设计优化点及设计错误，由成本部牵头排查基于客户满意度的敏感性成本，基于客户关注的敏感性成本对设计提出建议，如外墙、景观、赠送面积等。多方进行图样审查工作，同样由成本部牵头，除成本部、工程部、咨询单位和施工单位对设图样进行纠察外，引入专业的第三方进行设计图样审查工作，确保将设计阶段的遗漏、错误等加以排除，从而有效减少后期变更。审查的时间不宜过长，必须快速高质地完成该项工作，避免耽误后期施工。当前设计单位存在设计过于保守的问题，多方审图旨在发现可以进一步设计优化的地方。

3.招标阶段。由招采部及成本部商议在合同中明确针对变更处理原则的条款，防止后期出现争议，核查招标的工程量清单的准确性，是否存在漏项等问题，防止后期出现变更。对单位的选择上也要慎重，不能仅按照最低价中标确认，以防止低价中标高价索赔的事件发生。可以建立企业库，对合作施工单位进行评估，对优秀的施工单位可以进行长期的战略合作。同时合同中也要明确变更的奖罚机制，提高积极性，有效管理变更。

4.施工阶段。（1）明确变更率，严控变更。成本部应该凭借多个项目的具体情况，确定各分项工程的变更率，从而在施工阶段严格控制变更率。对于施工阶段发生的变更，必须对变更进行评估，可以运用价值工程进行权衡。提交变更申请，成本部进行变更测算，提出变更建议，领导审批决定是否要进行变更，该流程确定后才能向施工单位下发工程变更指令单，杜绝先干后洽。对于变更进行动态统计更新，严控单位工程变更率。（2）积极梳理施工优化变更。在施工过程中，应积极主动地梳理有利的优化变更，不能仅局限于满足施工规范的要求，还应凭借多年施工经验及规范要求，对包括施工工艺、材料、用量等方面进行优化，提出有利变更，从而减少项目成本。（3）过程资料准确齐全。施工阶段过程中的变更资料必须齐全完整。办理工程变更签证的，如果图样不能准确测出，必须以收方的方式确认，防止后期争议。对于隐蔽工程变更签证，也一定要收方确认，防止后期产生纠纷。（4）变更编号统一，一单一结及时梳理变更台账动态更新，变更及时完成一单一结，及时梳理统计，同时变更编号一定要统一，工程变更因为涉及设计部、工程部、成本部等部门，故下发的工程指令单实施中存在标号不统一的问题，对后期变更管理造成极大的干扰。因此，变更编号应进行统一，一个变更只能有一个编号，以方便后期确认和统计。

5.竣工交付阶段。该阶段的变更主要表现为由小业主提出的意见，以及一些质量等问题导致的变更。如空调百页线条间距过粗、垃圾堆积等问题。对这些零星变更可以优选一家施工单位统一处理，及时予以签证确认。如果存在合同中没有的价格，由招采部及时核价确认变更价格。该阶段的变更控制需要做好项目变更的总结，及时梳理经验，划分哪些属于可避免的变更，哪些属于不可避免的变更，如何使不可避免的变更成本最小化等。针对变更指标进行分析，尤其是金额较大的变更，防止下次出现类似的问题。

总之，以发现问题、分析问题、解决问题的思路对房地产项目变更管理进行深入剖析，提出只有针对各个阶段采用不同的变更管理措施，将变更管理尽量前置，最大化地减少变更成本。

参考文献：

［1］张新喜.工程变更全过程管理.2018.

［2］彭豪.浅谈工程造价控制中的工程变更管理.2018.