房产测绘中应重点注意的几个常见问题

唐伟1王龙2陈安2姜珉2龚磊

唐伟1王龙2陈安2姜珉2龚磊2(1、南通建业测绘有限公司江苏南通2260002江苏方圆建设工程检测有限公司江苏盐城224000)

摘要：本文介绍了房屋测绘中几个常见问题的分析，并对城市房屋面积测算工作存在的问题进行了研究思考。

关键词：房产测绘；精度要求；误差控制；分摊原则近年来，随着我国房地产业的迅速发展和地产市场的日趋完善，房地产测绘和房屋面积测量计算管理工作正逐步得到加强，建设部和各省乃至市级建委也都根据国家法律、法规的相关规定。正确处理好房产测绘中的技术问题，为房地产开发、经营单位准确提供测绘成果数据，切实维护房地产交易当事人的合法权益显得尤为重要。其中有几个常见问题和大家共同探讨。

一、房屋边长测量的精度要求国家标准《房产测量规范》(GB／T17986—2000)中仅规定测量房屋面积的精度要求与限差规定，而对相应的边长测量精度与限差没有具体的规定，本人认为要达到所测房屋面积的精度等级，应当考虑相应边长测量精度和限差要求。房屋的边长是由测距仪或卷尺等测量而得，其边长测量误差由两大部分组成，分别为固定误差和比例误差，固定误差的中误差以M0表示，比例误差的中误差以Md/D*D表示。

其中Md/D为比例中误差的比例系数，如果房屋面积测量无明显系统误差，随机误差占主导地位时，边长测量误差与房屋面积误差均服从于正态分布，则可根据算式MD=(M0+Md／D*D)，计算出各等级房屋面积误差需对应的边长测量精度。式中：MD-房屋边长中误差；M0-边长测量误差中的固定误差；Md／D-比例中误差的比例系数；D-房屋边长。在边长测量中，一旦房屋边长误差接近限差，且符号相同，面积差便会超差，这成为不利情况下的边长测量误差，因此我们要适当降低不利情况下边长测量误差的限差。

二、正确区分房产测量面积“精度”与商品房销售合同中“面积误差”的不同含义国家标准《房产测量规范》(GB／T17986-2000)中规定，房产面积测量的精度以中误差为评定标准，以国家二级精度为例，其公式为Ms=0.02S+0.001S式中：S-房产面积，m2；Ms-面积精度。房产测量人员在测量房屋的建筑面积以及产权面积时，由于仪器、天气、地质环境、技术水平等各种因素的影响，对某一测量面积数据经过不同人员或不同次数的测量，产生的结果不一定相同，必定产生误差。

而《商品房销售合同》中面积误差的定义是产权登记面积与合同约定面积之差，其误差比绝对值要求不超过3％。选择3％作为标准，主要目的是为了解决当前商品房销售中出现的面积纠纷。考虑到在当前的商品房买卖中，许多房地产开发企业对面积误差不作约定或单方面作出规定的现实，为了充分保护处于弱势地位的买受人的利益，规定了合同未作约定的处理方式。这样一方面提示买受人如何进行约定面积纠纷的处理原则，另一方面，为合同中未作约定时，对面积纠纷的处理提出方法，防止房地产开发企业在面积上进行“恶意欺诈”。产权登记面积就是有房产测量资格单位根据《房产测量规范》的规定测量计算，由房地产行政主管部门确认并进行产权登记的面积；而合同约定面积是通过自己估算或者设计部门提供的图纸面积或者是通过有关房产测量部门预测的数据。这个数据即便与实测的面积以及该处房屋的真实面积非常接近，而且假定其面积误差也在《规范》规定的精度范围内，但它不能用3％这个误差概念来替代测量精度。《商品房销售合同》中的面积误差比绝对值不超过3％的概念，只能以房产主管部门登记的产权面积与合同约定面积之差来认定，也就是说，合同约定面积只能以确权面积为比照对象，绝不能把合同面积差与房产测量的面积精度混为一谈。

三、多功能综合楼的分摊原则多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，这幢建筑物内有住宅，商业用房，也有办公用房，各共有建筑面积的功能与服务对象也各不相同。因此对多功能综合楼就不能和普通住宅楼一样，用一个分摊系数一次进行分摊，而是考虑各功能区的共有建筑面积的构成，按各自的功能和服务对象分别进行分摊，即多级分摊。按照国家标准《房产测量规范》(GB／T17986—2000)的规定，采取由高到低，由上而下，由整体到局部的分摊模式，即先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区；功能区再把上级分得的共有面积和功能区自身共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各层；然后层再把分摊的面积和层自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。若功能区内各层的结构相同，共有建筑面积也相同，则可免去层级分摊，由该功能区直接分摊至套或户。

四、明确房屋规划设计面积、房屋产权面积和房屋实际测量建筑面积的含义及相应关系房屋规划设计面积指房屋建筑在动工建设前由当地规划设计部门根据当地的规划设计规定而批准的房屋建筑面积，它由房屋设计规范和当地有关政策的规定、标准而确定的。房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋实测面积，是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据依据国家测量规范对楼宇进行的实际勘测绘图、计算而得出的面积，是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

以上三者既互相联系，又有因果关系。没有规划设计建筑面积，就没有竣工房屋的建筑面积，没有实测的房屋建筑面积，就没有房屋产权登记面积；反过来，最后的产权面积可以检核房屋的竣工面积和规划设计面积。在计算房屋建筑面积过程中，如果规划部门和房产测量部门执行的标准是一致的，且施工单位施工过程中未超出施工误差，那么，上述三种含义的建筑面积在数据上应该是统一到房屋产权面积上来。所以这三个建筑面积是不同的三个概念，在实际工作中应当把握好，不能混淆。

五、减少预测面积与实测面积的差异在对房屋进行预测时，应该注意将开发商提供的建筑施工图纸与规划核准图纸进行对比。遇到不一致的地方，应该由开发商作出解释，并且以核准图为准，对不一致的地方作详细的记录以便在实测的时候供给参考，以减小预测和实测之间的差异，实测时可以要求开发商提供预测算的成果资料，然后，再依据现有的核准图纸，去实地丈量对比，看是否与核准图纸一致，并且做好所有有变动的记录。对某些特殊问题，如墙面粉刷层厚度的判断、阳台实测尺寸的处理等可能造成预测和实测数据不一致的部分，要充分协调沟通，确保实测的准确性和判定的正确性。

结束语房产测绘是涉及民生的重要行业，稍有不慎即会引起纠纷，因此在房产测绘工作实践中，我们应紧扣房产测量规范，质量管理从严把关，测量精度适用得当，测量方法可靠正确，为业主和社会提供精确可靠的房产测绘成果。

参考文献：[1]《房产测量规范》，GB/T17986.1—2000[2]《测绘内参》，中国测绘报社，2002年全年[3]《房产测量规范与房地产测绘技术》，吕永江主编，北京中国标准出版社，2001年