造价的全过程控制与管理

黄清

身份证号码（44162219900220XXXX）

摘要：房地产公司里，项目造价的全过程控制与管理是一项复杂而又十分重要的工作。项目造价全过程控制得当，可以使投资者的每一分钱都用在刀刃上，减少成本浪费，提高投资者收益。而项目全过程涉及前期拿地决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段，每一阶段有不同的控制要点，同时全过程控制又是系统工程，前阶段控制的结果会影响后续阶段的造价，环环相扣。因此，造价人员应清楚知道项目每个阶段成本控制的侧重点，重视产品前期定位，时刻监控目标成本动态偏差，努力将项目造价控制在合理范围，实现投资收益最大化。

关键词：全过程；控制；造价

项目造价全过程控制是一门课程，也是一门技术，讲究技巧，如何使项目效益最大化，减少无效成本，以下我将从项目开发的各个阶段分别论述。

一、项目前期决策阶段，应充分了解项目概况及评估地块风险

项目前期拿地决策阶段是造价全过程控制的重要环节，对投资者经济效益测算起着关键作用，因此，造价管理人员应根据现有资料尽可能编制精度高的可行性研究测算。要想可行性研究测算更符合项目实际情况，造价管理人员首先应随同设计、营销人员到项目实地考察，充分了解项目的区位、规划条件、交通等情况，也只有到现场看过，才能更准确预估前期费用，特别是因项目而异的临水临电费用及基础设施费。其次，应搜集项目所在地的规费文件，不能仅仅只是凭借过往经验数据进行预估，需根据项目实际情况合理测算。另外，应充分评估项目风险，包括政策风险、法律风险、融资情况等，尤其在当今瞬息万变的社会里，政策稍有变化，都会影响项目的销售及回款，从而不同程度影响现金流，增加财务成本，影响项目效益。综合评估与项目相关的各种因素，可行性研究测算精确度才高，才能为决策者提供更好的决策依据，避免决策失误，同时为后期工程造价打下坚实可靠的基础。

二、项目设计阶段，应准确定位，加强图纸会审

方案及设计阶段的造价控制贯穿项目整个开发过程，由于设计图纸一旦确定，后期如有重大调整或修改，工程造价将失去控制，大大增加成本，所以设计阶段的成本控制尤其重要，各部门人员都应紧密配合，清楚此阶段的工作。

（一）营销人员应充分调研市场情况，进行科学市场预测，从而确定好项目定位，具体包括客户群体、产品类型、外立面风格、户型配比、二点一线方案等；

（二）项目管理人员应结合现场实际情况，配合营销人员确定好二点一线方案，考虑销售节点的同时，兼顾工程造价，确定一个最优方案；

（三）运营部人员根据现场情况及二点一线方案，合理安排分期，确定项目重大节点；

（四）设计人员在项目定位确定后，应加强与甲方单位的沟通，为甲方提供各种产品类型限额设计指标，如钢筋含量指标、混凝土含量指标、模板含量指标等，协助甲方建造性价比高的产品，在源头实现造价控制的目标。另也应在保证图纸质量的前提下，尽快完成项目整套施工图设计，加强图纸会审，减少人为错误的设计变更，节约成本。

三、招投标阶段，择优选择施工单位

房地产项目的招投标是一项集大成的系统工程，造价管理人员可根据实际需要选择合适的单位，而任何的采购工程，都应尽可能通过招标确定单位，充分发挥公司的内部集采库。为了选择合格的施工单位，要求造价管理人员不仅拥有深厚的专业知识，还需树立良好的职业操守，经得起各种诱惑。

有了专业知识作铺垫，造价管理人员可以根据设计图纸，结合各方要求，编制招标文件，准确计算招标工程量清单，算出合理的招标控制价，做到工程量清单子目齐全，特征描述正确，施工界限划分合理，数量计算无误。在保证工期和质量要求的前提下，选择投标报价最优的投标人，择优选择施工单位。通过竞争机制，优化内部资源配置，高效完成工程建设。而到正式签订合同时，具体合同条款的审核签订应做到严谨、全面、公正，明确施工方承包范围与内容、计价方式、工程质量要求、合同工期、签证及设计变更确认程序、索赔方式、双方责任与义务，违约责任等。一份合格的合同能有效减少后续施工过程中双方的扯皮，把工程造价控制在项目预算内。

由于招标阶段造价管理人员是特殊职业，应秉承透明、公正、公平原则，不泄标，以避免发生不必要的纠纷。

四、施工阶段，及时审核，重视动态成本

施工阶段的成本控制最重要的是要及时监督反馈，按照PDCA

循环管理理论，兼顾质量、进度的同时，不断反馈优化，尤其加强对总承包工程、室内装修等金额重大工程的管控。

每个项目在建设过程中，都会有量身定制的一套实施目标成本。为了保证公司的效益，每个造价人员在施工阶段时，首先应清楚目标成本的金额及范围，当设计初步图纸及概念出来时，及时进行测算、反馈、调整、优化，将金额控制在目标成本范围内。

确定了合同金额及单位时，加强与现场、设计的沟通，严格控制签证及设计变更，并加快施工图预算转固、变更及签证的审核，根据项目现场情况，预估待发生金额，夯实成本基础。以总承包工程为例，当施工图出来时，及时安排施工图算量对数，双方确认无误时，及时对总承包工程金额转固，后续所有的签证及变更都在此转固金额的基础上增加，转固的同时，将双方初步核对无误的金额与目标成本相应范围进行对比，如未超目标成本，后续加强对签证及设计变更的控制，如初步的施工图预算已超过目标成本，则考虑从其它科目调配，并及时对成本预警，考虑对未发生工程的成本进行优化，并按此优化方案执行，按此PDCA理论，最终使整个项目的成本控制在目标成本范围内。

五、竣工结算阶段，抽查现场，注重结算资料质量

竣工结算是造价全过程控制的最后一个环节，相比其他阶段而言，此阶段对成本的影响相对有限，但也不容忽视，此时更多应注重结算的准确性。

任何一项工程完工时，造价人员应要求施工单位按合同规定时间提交完整的竣工结算资料。当正式审核每一份合同时，首先应核对资料的完整性以及规范性，检查资料是否齐全，以及资料是否有相关人员的签名确认，其次在审核工程量时，应准确计量，避免出现少算、多算及重复算的情况，同时针对竣工图纸，应注意图纸与现场施工的一致性，及时抽查现场，到现场进行核对，以免出现现场与图纸不相符的情况。另外，结算审核工程量的同时，也要注意再次梳理合同，熟悉合同的职责，针对现场的全部情况，做到不放过任何应奖罚的情况。当然，为了结算的准确性，条件允许的情况下，可实施复审机制，减少人为错误。最终，结算完的资料应及时归档，方便项目清算。

项目结算完，应及时梳理相关的成本，进行项目后评估，分析最终实际成本与原定目标成本的偏差，寻找原因，并进行反思总结，积累经验及相关成本指标，汲取教训，为下一个相似项目的操盘提供有力的数据及经验支持。

当今社会，随着人工及施工材料的上涨，精细化的全过程造价控制与管理已经是企业发展的关键了。与此同时，也赋予了我们造价人员更多的使命，针对日益上涨的成本，企业应不断提高自身综合实力，勤练内功，加强与上下游企业的资源整合，寻找优秀供应商，把握造价行业发展的趋势，使每一份钱都花在刀刃上，创造更多的盈利点，也为企业生存创造更多的空间。对于个人，则要加强理论学习，提高综合素质，促进自身的全面发展，不仅熟练掌握自身专业的知识，也能了解其他专业的相关理论，清楚工程造价的敏感点及关键点，能结合项目实际情况，提出可实施的优化建议，具有全面掌握及分析动态成本的能力，从而为整个行业的发展贡献自己的一份力。

参考文献：

【1】浅谈工程造价全过程管理[J].张小俊.绿色环保建材.2019（05）

【2】对建设项目工程造价全过程管理与控制的探讨[J].刘欣.河南建材.2019（02）