征收物业税对我国房地产业影响初探

刘峰鲜前航

刘峰鲜前航（铁煤集团房产管理中心）

摘要：随着市场经济体制的进一步完善，我国现行不动产税制结构的缺陷逐渐显现，已不适应经济形势发展的需要。开征物业税是我国不动产税制改革的重要内容，是解决现行不动产税制诸多弊端的必然选择。本文对征收物业税对我国房地产业的影响进行分析。

关键词：物业税征收必要性房地产业影响

0引言

近年来，我国房地产业发展迅速，但其税收体制的不足严重阻碍了房地产行业的健康发展。因此，制定统一的物业税，进而建立一套完备的财产税体系，是我国改革房地产税制的重要环节，对于缓解分配领域中的不合理状况，规范我国房地产市场，促进我国经济进一步与世界接轨都有十分重要的意义。

1我国开征物业税的必要性

我国现行房地产税制积弊较多，严重制约了房地产业的正常发展，对其进行改革十分必要。

1.1开征物业税，有利于深化城市经济体制改革由于城市经济体制改革滞后，城市基础设施、市政设施和住宅小区社会设施等许多费用，以各种不同的税费形式成为房地产价格的构成部分，这些税费及房地产开发商的利润大约占房地产价格的60%，真正的开发成本只约占40%。房地产价格结构不合理，不仅影响了房地产业的发展，而且也影响了城市经济体制改革的深入进行。开征物业税，将有助于这一问题的解决。

1.2有利于促进地方政府克服短期行为在目前地方政府缺少稳定的大宗税源的背景下，土地批租制往往导致地方政府为谋求政绩，从土地中“打主意”，低价征地、高价转让，而滥用土地则往往导致地方政府过度批地，靠“寅吃卯粮”搞建设。而开征物业税，地方政府就会因为受到激励而优化投资环境，提升辖区内的繁荣程度，令房地产不断升值，同时也扩大自己的税源，从而形成良性循环。

1.3开征物业税，是健全我国财产税体系的开端一个现代化的完整的税收体系，应当包括商品税类、所得税类和财产税类三大体系。目前，中国在商品税制和所得税制方面已经比较成熟，但财产税方面仍处于相对滞后的状态。这种滞后与中国当前对财产尤其是对私人财产的保护尚不具备完善制度有直接关系。

1.4开征物业税，能促进土地和房产资源的优化配置以税的形式来降低流通中的费用，同时还能有效地调节社会贫富差距。开征物业税，对于房地产开发商而言，虽然可以降低其开发成本，但与物业税的实施相配套的其他政策措施肯定会使房地产开发市场的准入条件更加规范化，这将促使房地产开发商在自己的资、质、信与行业要求及发展前景之间进行权衡，从而决定自己是进入还是退出该市场。

2实施物业税对我国房地产业的影响

物业税是市场经济国家调节房地产市场的重要经济杠杆。开征这一新税种，是涉及各级政府、开发商、消费者、投资者等社会经济主体的行为决策，必将对房地产业相关各方产生影响。

2.1实施物业税对房价的影响由于我国当前的房价是通过市场来形成的，归根到底取决于房地产市场的供求关系。而当前部分地区房价虚高和非理性的上涨，主要原因是由于房地产供求矛盾导致产生较高的升值预期，较高的升值预期促使房地产市场需求过旺以及供给的无效率，从而加剧了供求矛盾并使之更加突出，导致房地产价格再度上升并强化了原来的升值预期，强化的升值预期再度刺激投资和投机需求，由此循环便导致了当前的非理性上涨。

物业税影响房价的机理正是从管理房地产的预期收益，把大部分的升值收益以物业税的形式收归国家所有，大大降低房地产持有者的预期收益，从而有效遏制投机需求和降低投资需求，促使房地产市场的供求理性化和房价的理性化。总之物业税的实施有助于理性房价的形成。

2.2实施物业税对我国房地产开发企业行为的影响实施物业税后，加重了房地产持有阶段的税收负担。对当前存在的房地产开发企业囤积土地、为保持房屋销售价格的上扬或不下跌而宁愿保持较高空置率的行为将会形成较大的成本负担，有利于遏制房地产商的投机行为。作为一个企业而言，房地产商追求利润最大化，这是无可非议的。在住房供小于求的情况下，房地产开发商会用有限的资源去开发最赚钱的房屋，如别墅、高档公寓等，他们首先满足的是高收入者的需求，然后才有可能去考虑中低收入者的需求，这与高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相称，因此有着极大市场需求的经济适用房存在很大的供给缺口。政府应当进行适当的干预和引导，如从税收政策、贷款比率、土地用途等方面对商品房和经济适用房区别对待。同时，还可通过税收政策及其他经济手段对房地产投机者课以重税和对投机行为的惩罚，比如“房产新政”、期房限转、对已有住房的居民在购第二套、第三套…等房产时要大幅增加首付款比例，提高贷款利率、实施物业税以加大占有环节的税负等等。这样做既有利于抑制房地产上的投机行为，又能让真正的中低收入者拥有物美价廉的房屋。

2.3实施物业税对地方政府收入的影响物业税作为地方特别是城市的重要财政收入来源，对维持和发展城市公共服务具有重要的现实意义。首先，从税收的使用角度看，目前地方政府的税收主要来自增值税和营业税，为增加收入，会竞相投资容易带来增值税收入的工业，导致如汽车、钢铁等项目过于重复建设，浪费资源，相对忽略对城市公共服务的投入。而实施物业税，并使之成为城市政府的主体税种，则不仅有利于扩大政府的财政收入，而且有利于政府将更多的税收用于土地开发和城市基础设施建设、环境建设等城市软环境经营，改善投资环境，带动城市物业升值和城市水平的总体提升。其次，不动产不易隐藏，征收面广，所以物业税收入较稳定，可为城市今后的基础设施开辟财源，并形成良性循环，既带动了城市发展，又提高了城市财政收入。

2.4实施物业税对消费者行为的影响由于物业税的应纳税额会随房产的升值而提高。这将有可能导致住宅商品房的“平买贵用”现象，特别是对于那些家庭经济实力不强，只是因购房“门槛”降低而购置房屋的消费者来说，买房容易养房难局面可能会出现。物业税的实施对高收入阶层的购房者影响最大，因为实施物业税的主要作用之一是在保护必要消费的基础上抑制过度占有资源，按个人持有的资产价值征税，对单套面积过大，超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能将适用税率明显提高，因此那些拥有一套或几套豪宅的富人未来要为这种奢侈的行为和生活付出更高的使用代价。

3结语

通过对开征物业税对房地产业的影响分析，可以发现，实施物业税，最重要的目的是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费、进而抑制房地产界投机行为、节约土地等有限资源、维护生态环境、实现整个社会可持续发展目标、这才是物业税最重要的功能。

参考文献：

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[2]项宏.物业税开征对房地产市场各主体的影响[J].上海房地.2007(7).

[3]吴韧强.开征物业税对我国房地产市场的影响[J].北方经济.2007(9).