浅析房地产企业经营管理

孙海彦

孙海彦

天津市龙人房地产开发有限公司

摘要：随着全球一体化经济的到来，房地产市场随着整个国民经济的发展而得到了很大的发展。住房制度改革和土地制度改革使房地产业蓬勃发展。经过20多年的发展，特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的制定和实施，中国房地产业的结构体系，市场运作机制以及规范和监管框架已经形成。本文从组织、规划、控制和营销四个方面探讨了房地产项目管理的内涵和外延。通过案例分析，清晰，完整地描述了房地产项目管理的生命过程。

关健词：房地产管理运营管理市场运作

我国房地产业为国民经济建设做出贡献的同时，也走向了"国民经济支柱产业"的方向。房地产项目管理基于项目经理责任制的高效率项目目标，利用系统工程的观点，理论和方法，按照有效的内部组织，制定项目建设，运营规则、计划、控制和营销管理系统的全过程。具体而言，房地产项目的开发和建设目标主要包括成果目标和约束目标。成果目标是指投资收益率指标，如投资回报率，销售税率，自有资本利润率，以及项目的内部和外部功能要求；具有约束力的目标是指施工期，投资限额，质量标准等。此外，房地产开发项目还受城市规划和土地利用规划等条件的制约。房地产开发涉及投资者、监管者，调查、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、电力供应，电信、银行、文化、教育、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近100个单位和最终用户消费者相互制约，相互影响。因此，房地产项目开发和营销管理是一个复杂的系统工程。必须有一套完整的标准化、科学化的管理保障体系协调发展，项目的整个过程确保了业务目标的实现。

一、房地产企业管理渠道

房地产企业管理战略从组织、规划、控制和营销四个渠道，包括高绩效团队建设，激励机制建设，市场研究和定位，项目进度管理、成本管理、质量管理、风险管理，产品策略，全面分析了价格策略、营销策略、渠道策略等难点问题，并结合案例提出了解决房地产项目管理的原则和方法，具有很强的现实意义。

1.组织管理

房地产开发公司必须建立一个与相关专业组织合作的团队。这个团队必须具有凝聚力和执行力。具有团队凝聚力的企业可以存在和发展，公司的发展可以增强团队凝聚力。相反，企业缺乏团队凝聚力，生存和发展是一句空话。面对"更多市场变化"和"更复杂的管理"这两个挑战，我们必须从具体问题中解脱出来，重点关注规划、实施、沟通、协调、监督、实施、指导、控制、评估和持续改进。研究工作思路和工作方法，积极搭建平台，加强执行力度，不断提高部门和下属的执行力度，促进企业的可持续发展。

2.项目管理方面

首先要做好市场调研分析，项目可行性研究，解决网站定位的市场定位问题。在过去，房地产公司只认为只要房子建造得坚固而美丽，就没有顾客可以光顾。只要他们建造的房子很好，没人会买。对于买方市场而言，这是一个古老的想法。如今，在多元化的市场条件下，如果你只是盲目地建造一辆汽车而只追求"工作"的"自我欣赏"，那么在销售阶段，它将"无所事事"。因此，在早期规划，全面市场调研和准确分析调查数据，确定正确的发展方向，识别市场定位，是房地产企业管理成功的关键。

3.控制管理

进度管理，成本管理和质量管理与成本控制密切相关，各部分之间的关系是相互关联的。在保证质量和确保进步的前提下，必须将建筑成本保持在最低水平。此外，工程变更和签证管理，会计管理和项目风险管理也非常重要。总之，房地产管理需要公司总部各部门的合作和具体指导，并在项目招标开始直至项目完成的整个过程中执行。每个链接彼此密不可分。如果处理不当，将直接引起项目及管理费用的降低，影响项目的经营效益。

4.营销管理

由于房地产商品的组合性、固定性，，在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性，价值的巨额性，政策的限制性，长期使用的持久性等因素的结合。它们与一般商品的特征不同，我们在确定营销战略和制定营销策略时，必须考虑到上述特征。在实施过程中，必须对现有的营销方法和手段进行取舍，突破创新人，并使其适应房地产行业的需求。房地产开发项目的管理主要包括产品，价格，促销和渠道。此外，售后服务的管理也是非常重要的，成熟的物业管理部门一定会为后续的开发和销售建立良好的声誉，并促进后续项目的销售，物业管理主要体现在收费标准是否等于所提供的服务水平，如果如果不相当，必然造成不良后果。

总之，房地产项目管理的实际运作过程中仍有许多未知因素，我们必须正确对待，进行评估并处理好。我们必须将自己置于项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施全程加强管理，有效控制和加强风险管理是确保实现业务目标的关键。

二、房地产企业经营管理的目标

房地产开发项目的管理是以实现高效率的最终目标，以项目经理负责制为管理方法，利用系统工程的观点，理论和方法，开发项目的整个建设全过程按其内部运作规律进行有效的规划，组织，协调，监督和控制的管理系统。

房地产经营要实现的目标，主要包括成果性目标和具有约束力的目标，成果性目标是指投资回报率指标，销售利税率和资本收益率，以及项目的内部和外部功能要求；约束性目标是指施工期，投资额度，质量标准等。此外，房地产管理也受城市规划和土地使用的影响。房地产开发经营涉及投资者，监事，调查，规划，设计，施工，建筑材料，设备，市政交通，能源供应，环境等数十个部门，近百个单位，以及最终消费者的相互制约。因此，房地产项目的开发和管理是一个复杂的工程系统，它必须有一套完整的标准化科学管理保障体系，以统筹和协调发展项目的全过程，确保实现最终目标。这需要通过任务分工，授权，签订和执行合同，以及根据相关法律法规制定各种规章制度，制定各种规章制度，最终实现项目目标。

房地产公司的高层领导这样认为，必须在设计阶段严格“把关”。但是，如果没有详细和“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，只有高层领导的“感觉”就成为规划、建筑设计、评估的标准，由此将导致项目建设的不断变化。例如，某地区的配电室后来增加，分阶段住宅建设中的垃圾存放和运输问题怎样解决，社区原计划的地下停车位不足，新建一座的地下车库；产品定位的改变，在建项目的外墙装饰和遮阳棚修改；景观设计不系统，；许多工程变更严重影响了项目的开发，设计师变成了“改图师”，设计变得更多，工程签证也更多。因此，项目的质量，进度和投资控制目标将不会按预期完成。房地产项目的设计直接影响公司的经营，缺乏项目设计资源的整合将影响项目设计文件的质量、供应时间，工程内容接口等工作，影响项目的管理。在当前社区的发展和建设中，园林花园的工程已经成为一项不可或缺的内容。

开发商的小区开发建设中，景观设计资源不完整，景观设计工作滞后，景观不与整个社区协调，景观工程的实施落后，失去了景观美化的意义，经常改动，制约了项目的建设，，也没有起到促进销售的作用，建筑细节的设计和装饰的设计未能与时俱进。如今的开发项目中从样板房到公共部分均需精装，甚至要向精装交房过渡。因交付标准不明，建筑细部设计不到位，装修设计滞后，往往导致后装修匆忙上阵；工程的外立面装饰及窗型等迟迟不能确定等诸多问题。房地产项目的成败除了市场环境和其他客观条件的限制外，企业管理的稳固地位对于企业进入全球经济的发展的市场环境中非常重要。如今，房地产公司如何瞄准市场进行经济决策，如何通过企业界强强联合来增强自身的竞争实力，如何利用资本市场来解决低成本的营运资金等问题，这是当代企业家面临的挑战，必须从战略高度，抓好重点，关注实施、沟通、协调、监督、控制、评估和持续改进的思路方法的研究，积极搭建平台，不断提升部门和下属的执行力，以促进公司的可持续发展。

房地产管理和开发项目，首先考虑的是国家，地区或地区的经济特征，以确定整体经济发展趋势，一个地区的建设和发展，通过城市地区的经济分析，城市土地的使用和项目建设的实施将实现城市物质环境的协调发展，为城市居民当前和未来的生活和工作提供条件。城市的生活和工作环境不能满足社会和经济发展的需要。因此，一个地区的建设和发展涉及一个地区的长期和全局，从而决定该地区的经济形势是处于上升阶段还是衰退阶段。例如，天津经济开发区建于20世纪70年代末和80年代初，美国拥有摩托罗拉，中法合资企业梅林日林，中日合资关西涂料有限公司等。

外商投资改善了城市的生活和工作环境，同时也繁荣昌盛。天津的经济市场。更重要的是，大量近期毕业生找到工作，解决了许多下岗职工的再就业问题。减轻负担。经济发展和人口增长使城市建设越来越快。

三、结论

房地产项目的管理也需要不断深化和完善，必须与时俱进管理必须基于项目管理的全过程和多方面的战略高度，从项目启动组织到过程管理的实施，控制和加强风险管理是确保房地产业务实现的关键管理目标，也是实现中国房地产健康发展的必由之路。

参考文献：

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[2]徐丰我国城市房地产业运行机理及发展模式研究[D]；吉林大学；2009年

[3]陈艳华房地产开发项目开发前期及开发期间的纳税筹划[J]；现代商业；2010年03期2010年