浅谈养老地产发展现状及趋势

吴时节

中国二十冶集团有限公司设计研究院

摘要：进入21世纪，我国进入了老龄化社会。随着人民经济生活水平的不断提高，人口健康状况的大大改善，另一方面也对整个社会的养老事业提出了巨大的挑战。老年群体的养老需求呈现出日益增长的势头，养老地产的模式社会化倾向，将是一个不可逆转的趋势。

关键词：老龄化；养老地产；养老

一、什么是养老地产？

养老地产是以养生、养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，具有消费型地产特征，主打健康、生态、人居环境与自然相融合等卖点。养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发规律，创新核心在于适老化设计。

二、中国养老地产的发展机遇

1、中国老龄化社会五大特点：

①我国老年人口的绝对数量大，增长速度快

我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的1/5。目前我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2050年，我国老年人口总量将超过４亿。

②高龄化趋势显著

随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。

③“未富先老”

发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000美元至１万美元，而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元。

④“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加

关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。

2、老年消费者收入提高，消费能力增强

随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现。随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。

3、国内养老地产的开发供应量不足

福利性养老地产与盈利性养老地产同时供应不足。目前市场上养老机构的供应现状是档次低，服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式，服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验的不足导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。据统计，未来宜居养老社区缺口约有1295万人。

4、政策支持

1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规。通过以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：优先供地，营业税、所得税、地方税等减免，优惠利息贷款贴息，培训支持科技服务，政府财政对养老床位补贴。

5、住宅市场受压

房地产调控以来，国内住宅市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急，养老地产成为继商业地产之后地产商抢夺的战略高地。

三、中国养老地产的发展现状

1、三大开发集团参与养老地产

房企、险资、央企形成了中国养老地产“三足鼎立”的竞争势态。房企，据统计目前已有30%的品牌房企进军养老地产。获取低廉价地价及诸多政策支持，传统房企的新盈利增长点。险资，保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老院推出。央企，虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、出手阔绰，未来赶超之势不可小视。

2、养老地产的四种开发模式

①专门开发的综合性养老社区；②在新建住宅中配套开发养老住宅及相应服务设施；③是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区；④会员制医养综合体。

中国养老地产商业模式

1、舒适型（基本型）

这类项目有三大创新：1）思路创新：城镇化背景下，提出乡村养老的理念；2）模式创新：空置农房改造，无需新增土地，减少开发成本；3）市场层面的创新：积极引进发达国家养老理念及技术标准。

2、享受型（豪华型）

这类项目推行两种模式：1）开发模式：新建住宅中配套养老社区；2）盈利模式：项目五分之一持有经营，五分之一租赁，剩余五分之三销售。

养老地产规划要求分析

1、老年住宅应当配备的基础设施

我们在设计老年人建筑无论是养老院、托老所或者老年人活动中心，老年人人体尺度、安全指标等硬性指标必须执行。

养老机构中的热水供应是一个必须具备的条件。热水供应一般采取以下几种方式：1）燃气热水器；2）热泵热水器；3）太阳能集热器加热泵热水器。

养老机构的降温和采暖一般都采用分体式空调机，可按老年人的生活习性自由调节。

2、住宅选址与场地设计

选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。处理好其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。

3、容积率

容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发，低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。

4、配套设施

健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如：护理室、机能回复训练室、医务室。

六、养老地产设计要点分析

1、住宅公共空间的设计要点

1）住宅的坡道无障碍设计要点

在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面。台阶踏步踢面高不宜大于150mm，踏面宽不应小于300mm。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面临空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

2）电梯厅和电梯的设计要点

根据我的经验，凡有楼层的养老机构都应设置电梯。养老院至少有一部病床电梯，老年人活动中心、托老所等应设置可供轮椅进出的电梯。老年人对电梯有很大的依赖性，电梯可为老年人免除上下楼的困难，增加活动的空间。

出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。

电梯内部设置，轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置，正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。电梯尺寸要适应担架的长度，电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)。

3）公用走廊设计要点

走廊宽度考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40～50mm。无突出的墙壁，灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。

4）公用楼梯设计要点

为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。楼梯考虑可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。设置近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。

2、住宅室内的设计要点

1）卧室设计要点

老年人畏冷喜阳，卧室宜布置在南向，使光线能尽量照到床上。空调不宜直接吹向床铺及座位。床头应设紧急呼叫器，保证老人躺在床上伸手可及。老年床旁应设较高的台面供老人撑扶，最好有较大的台面，放置水杯、眼镜、药品、台灯等物品。宜设置明格或抽屉，供存放随时拿取的物品。老人卧室进门处不宜设狭窄的拐角以免急救时担架出入不便。

2）卫生间设计要点

老年人应使用坐便器，重心较稳定。冲水水箱应采用较大的扳手式冲水开关。老人使用的坐便器旁边应设L型扶手。扶手的水平部分距地面650～700mm左右；竖直部分距坐便器前沿约250mm，上端不低于1400mm。紧急呼叫器距离不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。为了让老人倒地后仍能使用紧急呼叫器，可加设拉绳，下垂至地面100mm处。手纸盒通常宜设置在坐便器前侧方，保证老人伸手可及。

3）浴室设计要点

浴室门最好采用拉门或折叠门，门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。应选用防水防滑地面铺设材料。高度适当的浴缸，浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为30cm～50cm。操作性好的水龙头喷头，安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。设置紧急报警装置。

每个人都会渐渐老去，老龄化社会是一个很现实的问题。积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。在今后的一段时期内我们设计工作者将会更多的遇到老年人建筑的工程项目，我们秉着爱心和孝心为老年人建筑的设计作出自己的一分努力。

参考文献：

1、周燕珉，《老年住宅》，中国建筑工业出版社，2011年1月

2、周文正，《老年公寓和养老院设计指南》，中国建筑工业出版社，2004年5月

3、田静，《世界当代养老院与老年公寓设计》，江苏人民出版社，2013年1月