关于房产测量中预测与实测面积差异产生的原因及解决对策的探析

彭奕宁

上海继元建设工程咨询有限公司

摘要：如今,我国的国民经济水平在飞速的提升，建筑行业要比以往兴盛的多，这其中房产测绘工作也开始逐渐的为人所关注，但与此同时也面临着一个很严重的问题，那就是房地产测量中预测和实测面积有着一定的差异，且此问题的存在也很大程度的阻碍了房地产行业的进一步发展。鉴于此，本文首先就房产测绘中房屋面积预测与实测关系进行了分析，并在此基础上，就房产预测面积与实测面积具有差异的产生原因与解决对策进行论述，希望能够为相关从业人员的工作提供一些意见上的参考。

关键词：房产测量；预测与实测；差异

现阶段，我国房地产行业已经成为了我国经济发展的重要支柱，毫不夸张的说，我国的经济建设工作之所以能取得这么好的成效离不开房地产行业的推动，而这其中如果房屋预测面积和实测面积有差异，就会导致人们自身的利益受到很大损害，因此就需要相关工作人员运用科学严谨的手段尽可能地让预测贴近实测，这对于房地产行业的发展是有着非常重要的现实意义的。

1房产测绘中房屋面积预测与实测关系

所谓的房屋测绘工作指的就是利用先进的测绘仪器以及技术等进行房地产的全方位测绘。而大家常说的预测面积通常指的是在房屋的验收工作结束之前，负责房屋测量工作的有关单位对设计图纸实施的观察，按照我国有关条例对其展开测量工作，对房屋面积做出尽可能贴近实际的预测。而房地产开发商进行房屋销售的时候也是在很多方面依靠预测面积，这属于房地产管理中非常重要的环节。而实测面积通常指的是在施工结束并且有关单位审查合格之后，房地产开发商就会委派测绘机构对房屋面积展开实际测量，并结合测量所得的数据，参考设计图纸展开相应的计算。通常来说，房屋预测面积与实测面积都会具有某种程度的差异，之所以会出现这些差异通常是由于数据采集工作没有做好或者技术有缺陷等等。

2房产预测面积与实测面积具有差异的原因研究

2.1图纸变更及数据采集所产生的差异

图纸变更是造成差异的最重要的原因之一，在最开始展开房屋面积规划的过程中，其最关键的参考物为施工图纸，有很多的工作人员对于数据采集工作不够了解，这就直接造成了员工在操作的过程中经常遇到问题。因为房屋设计涉及到很多层面的内容，相当多的数据是在现场经过测量之后得到的，这也就造成了在工程施工的时候房地产开发商有事要按照实际情况进行图纸的变更，这就直接导致了预测差异的出现。

2.2技术原因所导致的差异

尽管我国的房地产行业非常兴盛，可是很多测绘机构的专业性有着很大的问题，相关条例具有相当大的进步空间，种种因素造成了房屋测量工作各方面的问题难以得到解决，工作人员没有认真的遵循规范来完成测量工作，测量仪器不够先进，也很有可能造成预测面积和实测面积具有差异。除此之外，我国相应的规范条例还有着很大的进步空间，技术相对来说也比较落后，有一些比较复杂的建筑在施工的过程中需要先进的技术，而这正是我国所欠缺的，这也就造成了明显的差异。

2.3施工的时候所造成的差异

正式施工的过程中，工作人员没有认真的遵循施工图纸要求完成施工，有的时候为了贪图方便施工人员还会违反相关规范，这也就使得预测与实际具有一定的差距，并严重损害了房屋的安全性。

2.4竣工后公用空间变更

如今时代在发展，人们对于建筑的要求也越来越高，建筑通常会具有一定的公共空间，例如说消防室、车库等等，而这就导致设计需要进行变更，分摊面积可能会产生改变，造成差异的出现。

3避免房屋预测面积与实测面积出现差异的方案

3.1统一房屋面积计算原则

如果想要有效的避免房屋预测面积与实测面积存在的差异，有关单位就要做好房屋面积计算规则的统一工作，特别是应该落实房屋权属的认定等，让房屋测绘面积能够准确的进行落实。为了让各住户的权益不受到侵犯，就一定要贯彻公平、公正的原则，故而就更需要做好房屋面积测绘方面的工作，相关单位一定要给予这方面的工作足够的关注，进行扶持，这么做可以有效的避免差异的出现。

3.2做好阳台实测尺寸的准确计算

大部分人对阳台都非常的熟悉，基本上属于房屋附属设施，而很多人不知道的是，阳台有以下两类：非封闭阳台与封闭阳台，一般来说处理阳台的过程中，通常会根据底板的水平投影面积展开相应的测量，该测量方法存在一定的缺陷，无法确保数据测算足够的严谨合理。不过，对于封闭阳台而言，一定要认真的遵循相关规范，然而我国这方面的规范条例还不够完善。在具体操作的过程中，阳台计算工作涉及到很多复杂的内容，这就需要工作人员具备优秀的专业性以及丰富的经验，这样计算的结果才会足够的精准。

3.3加强虚拟分割的产权测绘

这里所说的虚拟分割指的是房地产开发商对规模比较大的商场以及办公用房进行分割，而且将其以小型单元的形式来销售。各单元不存在围护，重点在于通过界定的方法来完成分割以及围合工作，各单元可以单独的进行应用，而且存在单独的编号。虚拟分割工作并不违背我国的物权法，权利人可以根据相关规范对其展开重新安排，我国的相关法律规范是支持这方面工作的，可以按照基本单元来完成登记工作。如果想要做好实际测绘工作，工作人员就需要认真的遵循相关规范，秉持着认真负责的态度做好相关的测算工作，而且要通过虚线体现出来。

3.4做好预测算面积的计算

如果想要做好房地产测量预测算工作，工作人员一定要具有充足的专业知识以及丰富的工作经验，这样才能有效的保障工作效率以及工作的质量，保障测量工作的顺利进行。需要注意以下几点：第一，预测算部门一定要精准的测算建筑面积，对图纸要研究透彻，满足相关的要求以及标准，初期各方面的准备工作一定要做到位。而且，预测算部门还应该对于开发商的诚信与声誉有一定的了解，尽可能的降低合作的风险。第二，测算部门一定要做好预测算面积的记录记录工作，这是为了让后面的测量工作能够顺利的进行，让工作的效率得到强化，让工作的成效更加令人满意，尽可能的杜绝问题的出现。

3.5做好实测阶段的计算表

如果想让房地产测量工作的成效达到预期，就一定要把实测工作做到位。第一，实测部门一定要确保外墙尺寸的测量足够的精准，用科学严谨的态度进行计算，让测量工作的效果满足相关要求，对于其中具有的各方面状况要尽可能的早发现早处理，而且运用科学合理的方案进行测量，尽可能的符合相关标准。第二，工作人员就应该对建筑整体外观有一定的了解，特别是建筑阳台等，一定要认真遵循有关范例进行实测工作，如果阳台的遮盖不完全是不能够纳入计算数据中的，这么做是为了让实测工作足够的精准。第三，负责实测工作的工作人员一定要做好比对工作，让各方面的信息以及资料得到全面的应用，展开科学严谨的对比处理，一步一步的加强实测工作的成效。在这个时候，有关单位还需要按照相关规范，对于实测工作存在的问题要及早的进行处理，避免出现预测算与实测上的差异现象。

3.6构建专业化的测量队伍

测绘工作技术方面的门槛非常的高，要求工作人员有着非常高的职业素养，而且还应该对建筑各方面的情况有着足够的了解，具有非常优良的业务水平以及认真负责的态度。测量工作人员能够给房屋面积测量工作带来很大影响，只有具备优秀职业素养以及丰富经验的专业人才才能胜任测量工作，因此有关单位一定要做好测量人员的培训工作，构建专业化的测量队伍，这样可以很好地避免差异情况的出现，下面几点非常的重要。

首先，相关的领导一定要对培训工作重视起来，不仅要让工作人员的专业技能有所提升，还应该让工作人员多进行实践，让工作人员具备丰富的工作经验。

其次，一定要确保测绘人员对待工作足够的而真负责，加强测绘人员的工作积极性，帮助工作人员了解测量工作的意义，这样可以有效的提升测绘工作的治疗，减少违规操作产生的概率，让测量结果更加精准。

最后，一定要确保管理制度能够贯彻落实，如果想要发展房地产行业，就一定要确保管理工作做到位，相应的奖惩制度要足够完善，并且要让工作人员对制度足够的了解，明白什么该做什么不该做，这样测量工作才能足够的精准。

4.结语

总而言之，如今我国经济水平的提升离不开建筑行业的帮助，而为了促进建筑行业的发展，就应该尽可能的提升测绘工作的质量，消除预测面积和实测面积间的差距，这样才可以从源头上确保消费者权益不会受到侵害，并起到进一步推动行业发展的目的。

参考文献:

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[2]梁德志.房产测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因及对策探讨[J].文摘版:工程技术:263-263.

[3]刘程.房产测量中预测算与实测面积差异分析与探讨[J].城市建设理论研究:电子版,2015(11).