我国闲置房地产开发价值评估指标体系的构建

张庆伟

天津中心渔港开发有限公司

摘要：随着我国产业结构和城市布局的调整，我国城市释放出大量的房产。这些闲置房产缺乏经营，疏于管理，经济价值难以发挥。本文结合当前我国闲置房地产利用的现状，分析了闲置房地产资源利用的特征，并尝试构建了闲置房产开发价值评估的指标体系，以期挖掘我国闲置房产资源的开发价值。

关键词：闲置房地产；价值评价指标；资源管理

一、我国闲置房地产开发利用的现状分析

1、利用率不高，经济效益低下

在我国，几乎每个城市都存在闲置房地产资源，但数据显示，仅有部分的闲置房地产被重新二次利用，整体利用率不高。其次，大部分被利用的闲置房地产都被经营规模较小的企业承租，用于工厂物料堆放和仓储、生产经营粗加工、机器维修等，闲置房产资源没有得到充分的利用，经济价值没有得到有效的挖掘。还有少部分闲置房产被用于公司办公、开办网吧、棋牌室等，经营业态低端，规模较小，销售利润不高，总体经济效益低下。

2、缺乏长期的开发利用机制

我国大部分企业对闲置房地产资源的管理都处在边缘化随意无序管理的阶段，管理不规范，不到位，缺乏长期的有效的开发与管理机制。

首先，缺乏合理规划。企业在制定经营方针战略时，忽略对闲置房地产开发利用，缺乏对闲置资产的应用规划，将闲置资产的管理置于企业管理之外。其次，管理规范化程度低。

（2）管理规范化水平低。企业没有针对闲置房地产建立相关评估和处置决策的机制体制，缺少对承租者的审核考察，没有对出租的闲置房产进行跟踪管理，缺乏风险防范意识。再次，管理者专业化水平较低。当前，我国闲置房地产资源管理人员管理水平普遍不高，缺乏房地产经营能力和市场洞察能力，很难实现闲置资产的增值。

二、闲置房地产资源开发利用的特征

1、闲置房产占据交通区位优势

在我国城镇化不断推进的过程中，产业和城市的布局也相应的发生着改变，一些传统工业、重污染工业被迁移或停产，大部分闲置的旧建筑在建成之初由于对成本的考虑，都将厂址选择在城市的郊区。但随着城市的扩张，闲置建筑物变为城市中心或交通便捷处。交通区位优势显著提升。闲置房地产资源的开发，要充分把握其交通区位优势，将开发的重点转移到对挖掘其潜在的区位价值，从而有针对性地打造创新产业。

2、闲置房产具有巨大文化内涵和社会价值

由于城市建设的推进，人口密集度逐步增加，人们生活节奏不断加快，人民对传统文化和民族精神的认识、推崇不断减弱。，我国城市中的闲置房产大多是工业革命和后工业时期的建筑，是人民艰苦奋斗的历史产物。它们见证了城市的发展变迁，象征着技术的进步革新，激发了一代人的回忆和憧憬，创造了人人对话交流的时间和空间，包涵着独特的文化内涵和巨大的社会价值，对人们情感具有良好的纪念和认同作用，对人们重新重视传统文化、领悟民族精神具有重要的教育价值。

3、闲置房产具有良好自身建筑优势

当前，我国城市中闲置的房产资源，大部分为之前用作大型机械化作业或流水线生产的旧工业厂房建筑，建筑内部宽敞，空间跨度大，结构坚固，承载能力强。闲置房产的开发利用利用闲置房产在建筑空间上的巨大优势，对旧建筑物的内部空间重新分割，使其满足不同的区域大小需求，以满足多种用途。还可以利用旧建筑的特殊建筑形态，如：烟囱、煤气堡，以现代装饰材料和现代设计理念打造时下盛行的复古风格，彰显艺术学和美学价值。

闲置房产具有良好的交通区位便捷性和自身建筑优越性，也拥有完善的周边服务设施，也因其丰富的文化内涵和社会价值成为独特的城市风景。只有企业利用这些特征，充分挖掘闲置房产的经济效益、生态效益、文化效益，成为小投资、高收益的投资典型。

三、闲置房地产资源开发价值指标构建

1、闲置房地产资源开发利用价值指标的选取原则

闲置房地产资源开发利用价值指标选取应遵循三大原则：系统性、可操作性、实用性。（1）系统性。为确保资产价值评估的准确性，在开发利用闲置房地产之前，应当构建全面系统的价值指标体系，使得整个房地产项目的土地运营等各项基本状况得以体现，突出价值构成与指标之间的内在联系。（2）可操作性。闲置房地产资源的开发利用价值指标的确立要以各项目功能为依据，体现可行性、可量化性和可比性，评估标准应当具备良好的评估效度和结构效度，保证各指标是能被真实测量和观察的，并且是可再现的。（3）实用性。闲置房地产开发利用价值评估指标体系在遵循科学性和合理性的同时，也要兼顾其实用性。只有选取具有代表性的指标才能客观如实地反映房地产项目的价值构成，才能深入的挖掘出闲置房地产的内在价值和经济效益。

根据国内外相关闲置房地产开发利用的成功经验，结合我国城市化进程的自身实际和国内政策，认为在构建闲置房地产资源开发价值指标体系的过程中，选取区位交通条件、产业发展基础、周边配套服务环境、人流流动密度、基础设施建设水平、闲置房地产质量现状、房产可开发空间这7个评估指标作为房地产发展规划的决策指标较为妥当.

2、闲置房地产价值评价的影响因素

以上提到的7个关于闲置房地产开发价值指标对于我国房地产资源的价值评价都具有举足轻重的作用，在价值评估的各项中发挥的不同的作用。按照着7项指标对房地产开发利用评估的影响程度课将其归纳分为关键因素、重要因素和影响因素。

（1）关键因素

产业发展基础和周边产业定位在很大程度上决定了闲置房地产项目开发利用的可持续性，是房地产开发价值评估指标体系的关键性因素。周边地区的产业聚集程度和专业程度，产业发展规模都是影响房地产资源价值高低的主要因素，是闲置房地产资源项目开发利用必须考虑的外部因素。同时，闲置的房地产资源本身的价值能力和可开发空间能否适应周边产业的发展水平，又是闲置房地产项目开发利用的重要内部条件。

（2）重要因素

首先，城市经济的发展水平和土地的利用类型于该城市的整体交通状况有着重要的联系。城市交通系统发达，物资供给能力强大，周边服务设施齐全，物资流动畅通，公共服务和生活服务完备，就会对各类市场主体形成一定的聚集效应和新引力，相应城市的房地产开发能力和城市地价就会提升。因此，区位交通条件、周边基础配套设施水平是闲置房地产开发价值评估指标体系构建的重要因素。其次，周边地区的人口流动密度是房地产项目发展运营的可行性所在，它决定了员工的招募程度，也决定了项目开发的吸引力。

（3）影响因素

房地产的建筑架构、规划模式、维护情况、使用现状等质量情况都影响着房地产开发过程中的改造难度喝改造费用，对闲置房地产开发价值评估有一定的影响。但任何项目的开发利用都需要前期的投资，经过改造后项目的收益回报可以弥补前期的成本，因此，该因素的影响能力相对较小。

结语：构建闲置房地产开发利用价值评估指标体系，可以真实而全面地评估闲置房地产资源的潜在价值，用闲置房地产资源为企业创造经济效益，为城市创造生态效益。在闲置房地产资源的的经营幵发过程中，要充分考虑地区产业发展等的内外部宏观环境，以现代生产服务业为着力点，因地制宜，因时制宜地的拓展适合企业自身发展的房地产项目，整合和优化企业资源配，提升闲置房地产资源的的附加值，确保企业利润的最大化。

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