对房产面积测绘各步骤管理问题探讨

吴仔平

吴仔平

（广东旭普空间信息技术产业发展有限公司510000）

摘要：如何把握房产面积测绘各个环节的质量，保证测绘工作每个环节的正常化运转，实现房产面积测绘的科学性和准确性，是现今社会房产建设和管理单位的目标。本文根据自己在房屋建筑面积测算实践经验，结合当前质检工作体会，对房产面积各环节测绘过程中如何进行质量控制进行简析。

关键词：面积测绘；面积；准确

前言：

房产面积测绘看似是一项简单的测绘工作，但其责任十分重大。在房产管理、城市规划中的作用日渐突出，其成果质量的好坏影响越来越深远。在高房价的今天，房屋的面积是寸土寸金，所以做好房屋面积的测绘是房产建设和管理单位的重要工作。

1.准确确定所需计算的部位

在测绘工作开始进行前，最重要的就是清楚哪些部位需要测绘，哪些部位不需要测绘，不能瞎测和乱测。如果测量位置不准确，那样就会出现总建筑面积的不准确，从而导致公摊面积不准出现纠纷。测量应该遵照《房产测量规范》和各地区制定的《实施细则》来正确确定所要计算面积的部位。可是有些不诚实的房屋开发单位，为了实现房屋的大量卖出，经常出现设计图标示和实际面积的不符，比如说在房屋的设计图上出现的入户阳台、入户花园、空中花园、景观窗等。怎么正确实现对房产测量部分的确定。比如说“入户花园”，在《房产测量规范》之中根本就没有这一概念，而且本身其也不应该算做建筑面积，但是在规范中虽没有这一概念，确有类似的解释——“外走道”或“不封闭的阳台”，这两个名词可以解释为通过公共楼梯或电梯实现入户的部位，也就是公共部位。如果这一部位是封闭的，那么其面积就应该算做实际面积。如果是不封闭的，则有以下两种情况：第一种是如果这类部位在整个建筑物的主体之中，像《房产测绘规范》中所说的有柱走廊，那么其面积就应该算做建筑面积。第二种是除上述情况外，其余的都只将其面积的一半算做建筑面积。再比如说“空中花园”。如果其也是上文中所讲的从公共楼梯或电梯实现入户，那么其也应该用计算入户花园那样计算面积。可是如果其只是从套内的房间里出来，就可以认为它是内阳台，所以面积的计算就和阳台面积的计算方法一致。所以，如果在实际的测量过程中，出现了设计图标注和《房屋测量规范》不一样的情况，出现了不可查的名词，在测量的过程中，必须完全遵照房屋的建筑结构进行区分，如果还是不可以，就应该让委托方和建筑的设计单位提供相关的说明，将不能区分的部分在《房屋测量规范》中找到一个类似的名词，按照《房屋测量规范》和各地区的《实施细则》对其测绘，实现测绘部位的准确区分，保证测绘工作的准确性和科学性。

2.准确测量房屋套型的边长

房屋面积测绘的基本单元是幢，而幢是由多套房屋组成的，可以说套是房屋测绘的最小单元，房屋的套型、边长数据测算是否准确直接影响到幢的总建筑面积。况且房屋的套型、尺寸边长还要附在房屋所有权证上，将直接面对千家万户，因此无论在房屋预测、还是实测过程中，房屋的套型、边长数据测绘这一环节一定要准确，若有差错，后患无穷。

2.1保证预测数据的准确性

进行房屋的边长数据预测，采取的方法比较多样，有时是利用房屋的设计图进行预测，有的是采取科学的换算，还有的就是用比例尺进行量测，所以预测人员要提高自身的素质，要能够看懂平面、立体等各种设计图纸，当然要明白各类图形中符号的意思及其相互间的关系，并且能够实现数据间的换算。

1)在大多数的建筑设计图中，在设计的尺寸上存在着很多种方式如轴心、结构外墙、内空等，设计图中的这些尺寸并不是我们在计算各类建筑面积时所需的实际尺寸，所以在进行建筑面积测算是首先要把其换算成我们所需的尺寸。正是因为这种情况，在测量工作中，看清设计图所标尺寸的部位是非常重要的。同时在进行边长数据的换算过程中，不能只关注设计图，还要把房屋完成建设后的实际情况作为考虑的对象。比如说:如果所设计的墙体厚度为30cm，而在墙体的两侧都要抹上1cm的粉灰，那么墙体的总厚度应该为32cm;

2)在通过设计图对房屋面积进行预测的过程中，还要保证能够弄明白设计图中各楼层上下左右之间的结构关系，比如说：房屋的层高、阳台的面积、特别是跃层等特殊建筑。

3)设计为坡面屋顶的房屋，层高超过2.20m(含2.20m)才能计算建筑面积，在设计图上往往无法直接看出。只有从剖面图上图解三角形才能计算超过2.20m的水平投影范围线。

2.2保证实测数据的准确性

1)在进行实测的过程中，预测的结果可以拿来进行参考比对和利用。将预测的结果调出来后，认真比对预测施工图和实测竣工图，找出两者之间的不同之处，同时查看施工过程中是否进行了设计的调整和变更，所调整的部位要做好标记，在现场进行的实际测量过程中要将此作为重点进行测量，作出详细记录。

2)在进行实地测量的过程中，要保持整体和局部的相互统一。在进行实地测量时，要遵守从整体到局部的原则，要对所需测量的房屋的整体入手，从各角度对其进行观察，查看各楼层面积是否一致，是否有跃层现象，是否有阳台多或少的现象。由于在住宅的设计中，除了第一层会经常出现不同以外，一般来说别的楼层的结构和面积是一样的，不过在检测的过程中，如果是标准层，并不需要对所有房间进行测量，只要测量其中两三层的数据，取其中数作为测算结果，就能得知与其结构相同的房屋的面积。在对楼房的单元进行测量时，不用逐个房间进行测量，通常测量出整套房间的轴线总尺寸、与相邻单元部分的尺寸、阳台的尺寸就可以计算出整个单元的总面积。在检测过程中，还要将施工图与房屋实际情况进行比对，查看是否有不一样的地方，对不一致的地方进行重点测量，保证房屋面积测量的准确。

3.准确的调查涉及房产的要素

在进行房产测绘调查过程中，房产要素调查是很重要的一环。在进行房产面积的预测时要注意：要对房屋的位置、楼号、结构、层数等进行重点标注，同时通过与建筑工程规划许可证、地名登记表等进行比对，保证其准确无误。在实地测量的过程中，要认真比对预测结果和房屋竣工图，查看是否存在不一致的地方，同时查看房产诸要素可否符合《房产测量规范》和房屋产权的发证要求，如果出现了与设计图不一致的现象，那么就应该由委托方进行说明或者提交更改后的图纸。如果面积出现了不一致的现象，必须让申请单位进行整改，整改后的结果要达到产权发证要求。

4.准确计算房产面积，保证公摊面积公平

在应计算的面积、所需测量的数据、房产要素等都明确后，最后一环就是进行正确的测算和公摊的合理，这是进行房产测算所要达到的目的和要求。房产面积的准确测算能够实现房屋购买价格的公平、所缴纳税费的合理与房屋产权证的准确，所以说，科学合理的房屋面积测算，与每一名购房者的切身利益都息息相关，在进行测量时必须保证其准确。

为确保面积计算的准确，笔者利用AutoCAD的二次开发手段VisualLISP编制了一段方便面积计算的小程序，通过此程序计算出房屋各层面积及总面积与房产测绘软件计算的各层面积及总面积进行比较，若两者面积差在误差范围内(一般误差都在平方厘米内)，说明软件计算无误。若有误，分层对比查找，找到面积是差在哪一层、哪一户，再对出错层的户室进行修改，直到软件计算面积与VisualLISP程序计算面积相一致。

5、结语

根据上文可知，实现房产面积测量的准确最有效的办法就是保证每一个测绘步骤都能科学准确。特别是要在准确确定所需计算的部位、准确测量房屋套型的边长、准确的调查涉及房产的要素、准确计算房产面积，保证公摊面积公平这四个基本环节上下功夫。

参考文献：

[1]曹国忠.测绘技术在现代工程测量中的应用[J].测绘工程,2013（01）

[2]郝保红.测绘技术在现代工程测量中的应用探讨[J].城市建筑,2014(01).