商业地产企业工程项目成本管理控制措施分析

孙杰

孙杰

嘉兴商业房地产开发有限责任公司

摘要：作为商业地产企业，需要根据企业自身的管理控制体系进行成本规划和落实，从而实现目标成本的控制。文章主要对商业地产企业工程项目成本管理控制措施进行了简要分析，以供参考。

关键词：商业地产；工程项目；成本管理

引言

商业地产行业作为资金密集型行业，具有独特的成本计算方式，由于每个项目所在区域不同，项目设计、位置情况、服务定位也不同，所以项目成本是具有独特性和差异性的。而商业地产企业在生产、销售、服务等方面受市场影响较大，它在成本控制方面的种类更多更繁杂。所以商业地产企业必须进行成本方面的控制，把自己的企业内部的费用能够保持在项目初始的预计的范围之内，这需要企业各部门之间的有效沟通与合理配合，从而使项目的各个环节实现管理优化。

1商业地产企业工程项目成本管理存在的问题

1.1项目管理中忽视成本要素

在商业地产项目的成本管理过程中，对策划和设计阶段的成本控制没有足够的重视，很少对项目的综合效益进行合理评估。由于商业地产开发项目注重工程设计、产品质量等独特的参考要素，很多设计人员非常注重质量方面的要求，确保设计方案的安全要求远大于设计标准的界定，只从自身角度出发而忽略了对工程造价的连带影响。从而在工程实施过程中，会出现对工程造价的变更控制不足，造成项目的修改或返工，产生大量的多余费用，增加了项目成本，有时甚至造成客户索赔，有损企业形象。

1.2缺乏完善的预算工作计划

商业地产行业作为资金密集型性行业，具有周期长、效率低的特点，并且从整个项目开始设计、实施工程到竣工决算，需要耗费巨大数量的资金。商业地产企业应该高度重视资金的合理统筹，在项目之初把成本控制目标编制成详细的预算表格，而不只是粗略的估算。通过制定分项控制计划，在整个项目的实施过程中进行成本追踪，及时反映成本状况并做出详细调整。但是很多商业地产企业没有将所有的项目资金进行统一考虑，很多项目同时进行导致财务部门工作不仔细，只对单个项目进行分析而没有整合，缺乏总体的合理预算。

1.3项目成本控制体系不健全

由于项目成本要进行全面综合管理，在资金、策划、设计、施工、销售等方面分配好成本控制的目标，是一个比较复杂的过程。但商业地产企业大多从单一角度进行独立步骤的成本控制，而没有从项目整体对项目系统进行全面认识，缺乏成本控制的完整体系。甚至部分企业的成本控制意识非常薄弱，没有深层次的认识到成本控制工作的核心要素，从未建立切实可行的成本管理制度和措施。企业总体忽略了项目成本控制的实质，导致各部门之间变成独立的核算个体，缺乏及时必要的交流，导致各项资源无法合理配置，成本管控无法落到实处。

2商业地产企业工程项目成本管理控制措施

2.1加强工程项目成本控制意识

对于全面系统地加强成本控制，首先应该在商业地产企业中进行项目整体分析研究，结合企业自身的特点，形成一个完善和系统的成本控制管理体系，确定成本控制的对象和措施，进一步事实总体规划。由于商业地产项目自身的复杂，对于成本的定义不能仅仅包括物质产品成本，还要合理考虑人力成本、管理费用和后期的销售费用等其他成本。只有全面考虑与产品相关的附属成本，防止成本计算的失误和不必要的浪费，才能从整体上提高产品性价比，在行业竞争中获取优势。此外，发现产品的合理定位是制定准确的目标成本重要的参考数据。如果实际成本与目标成本产生较大偏差，超过合理预期，要及时与主管部门进行反馈，通过研究分析进行及时调整。而在确定合理的目标成本时，应该充分考虑生效的投招标管理和成本控制减少造价的益处，将成功的经验和数据运用于目标成本的计划之中，应用先进技术措施商业地产企业将成本管控工作纳入战略高度，将较大地推动成本管理工作。

2.2加强工程项目成本预算管理

首先，商业地产企业开展成本预算管理工作不是一个单独部门的工作和职责，而是根据企业具体情况，多部门协作的工作内容。成本预算工作的开展需要由专业的财务管理部门下属的成本管理部门作为牵头部门，联系与整个项目实施流程相关的所有部门共同制定出科学合理的成本预算管理方案，单独的一个成本管理部门难以结合项目实施的具体情况，从实际出发，落实到项目实际实施的每一个进程中去。因此，借助其他相关部门，比如项目规划设计部门，工程预决算部门，工程实施部门，项目营销部门，会计部门等等，可以大大增加成本预算方案的可实施性和科学有效性，达到实现最终目的的效果。此外，当项目的成本预算管理方案设计出来后，需要由专业的企业相关管理人员，进行层层审核和评议，才能最终确定可投入使用的项目成本预算管理方案。其次，在编制项目成本预算管理方案的过程中，需要严格遵循预算管理方案的完整性，科学性以及准确性。在具体实践中，做好动态化管控工作，从预算执行以及成本控制实际出发，掌握预算收入完成情况以及成本费用预算超支情况等。

2.3加强项目全过程成本费用管理

（1）项目开发设计阶段。在商业地产企业对工程项目做出投资规划后，对项目进行完备和科学的开发和设计是实施项目之前的重要工作。这一工作需要专业的技术人才，结合专业知识和项目本身特点才能够对该工程项目做出量身定做的开发设计方案。

（2）项目招标阶段。在招标过程中，要采取严格的审核标准，既要选择出优秀的施工单位，又要筛选出合理的价格，这决定了企业工程项目的成本支出。首先在招标的预审阶段，就要做好充足的准备，必须制定出严格的达标标准，确保招标企业的质量，确保招标企业良性竞争，确保招标企业的运作情况，把控好入围企业的合格性，设定出最合理的中标原则，以保证以合理价格中标，避免因为招标企业的问题导致的成本超支情况。

（3）项目实际施工阶段。工程的施工阶段是也是不可忽视的环节，因为施工阶段涉及工程质量问题，工期问题，以及工程未发生成本问题，任何环节出现问题都可能导致工程项目的成本支出超出预算。因此，在施工过程中，必须严格按照企业制定的施工细则实施，严格把控质量问题，加强对施工过程中的监督力度，不可放松任何环节，尤其是对工程未发生成本的把控要严格，防止成本超支问题的发生。并制定出施工过程中的成本超支预案，成本一旦出现超支，要快速采取相应的预案措施进行处理，在保证施工成本不超出预算的前提下，确保工程按期完成。

（4）对于项目运营阶段。商业地产项目较之住宅地产项目，在运营方式和成本回收模式上都有较大的差异，这和商业地产项目的商业性有很大关系，但本质上两者都需要快速收回成本。要重视商业地产的商业性，使其应有的价值发挥出来，充分体现商业经营的意义。开发商应该以发展的眼光来看待问题，为了后期运营阶段招商和成本管理的效率和统一性，商铺经营者经营方式的灵活性，尽量采取租赁的方式来进行运营，并根据市场环境变化，灵活转变自身的运营方式。

3结束语

综上所述，与普通的房地产不同，商业地产项目开发流程也是比较有特色的，在获取利益的同时，相关人员还要看到商业地产带来的风险问题，一旦经营成本失去控制，企业内部问题也会逐渐扩大。因此商业地产企业应该遵从市场经济的规律，结合自身的实际情况，采取科学合理的成本管理方法，对商业地产项目的成本进行有效控制。

参考文献:

[1]陈成叠.浅谈商业地产开发成本影响因素及控制[J].城市建设,2013(21)

[2]刘飞，金嘉平.基于地产企业全面预算和成本控制的研究[J].科技创新导报，2015，12（13）：15.