对房地产税收问题的探讨

王新宇

王新宇

（沈阳华苏职业有限公司财务部，辽宁沈阳110013）

摘要：房地产的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。

关键词：房地产；税收；征管

1概述

随着城市建设及房地产业的快速发展。房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于地产业涉及的税种多、征管的难度大。税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平。进一步发挥税收的调控职能。促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时。加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接，进一步做到应收尽收。

2房地产业税收现状

涉税信息失真，计税依据可信度小，导致房地产税收大量流失；纳税人申报意识和申报质量不高；销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理，隐瞒、虚报成交价的现象突出；房地产市场不规范，投资结构单一，后劲不足；税制改革不彻底，制约了房地产业税收可持续增长的规模。

企业为了实现利润最大化必然铤而走险。不惜以违法犯罪为代价，在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在。

受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。

3房地产业税收存在的问题

3.1相关的税收法规制度不完善。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。

3.2财务管理比较混乱。在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。

（1）倒挂往来不入“收入账”，随意调剂收入。（2）税前扣除项目不真实，虚列或高估成本。（3）以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收。（4）以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款。

3.3纳税意识不强。财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。

3.4房地产经营项目难以管理。房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。

3.5税务征管能力不强。一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。

3.6政策宣传力度不够。政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

4加强房地产税收管理的措施

4.1完善相关税收政策。针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。

4.2加强部门配合，实现税收管理的社会化。密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合，积极争取地方政府及有关部门的支持，多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况；从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。

4.3提高纳税意识。一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。

4.4实现税收征管规范化。（1）规范可售商品房面积的审核；（2）规范和加强主营业务收入的审核，核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式；（3）规范和加强主营业务成本的审核，审核主要成本项目的真实情况，落实已结转经营成本的正确性；（4）规范加强成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实成本或收入的真实性；（5）规范和加强期间费用的审核，确认期间费用的真实性和合法性；（6）规范和加强投资收益的审核，确认投资属股权投资还是债权投资

4.5加大稽查力度，实现税收治理法制化。稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。

4.6实现房地产税收一体化。各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。

4.7建立监控体系，实现税收管理信息化。充分利用信息、网络等先进手段，提高税务管理的效能和水平，已成为摆在税务部门面前的一项刻不容缓的重点工作。

4.8提高税务征管能力。提高稽查人员的业务水平和政治素质。改进征管手段，提高科技含量。

参考文献

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