地产开发项目进度控制的研究

张亚梁

（惠州市华洪房产开发有限公司，广东惠州516300）

摘要：加强对房地产开发项目进度的管理已经成为了一项重要工作。因此，必须重视进度计划的编制，并通过建立计划保证系统、逐层签订承包合同、做好调度工作等方法，加强对事前、事中以及事后环节的管理，保证施工质量与施工进度，从而促进房地产企业经济效益、社会效益的提升，本文基于地产开发项目进度控制的研究展开论述。

关键词：地产；开发项目；进度控制；研究

引言

进入新时代后，房地产业逐渐兴盛起来，并逐渐在我国国民经济中占有重要地位，这也就使得人们对其项目管理提出了更高的要求，特别是进度管理。在项目管理中，进度管理是一项非常重要的作用，其对资源、企业形象以及项目竣工成本等都有着影响。

1地产开发项目施工进度影响因素

1.1人员的影响因素

地产开发工程项目施工管理中的进度控制，是由人来实施的，故加强人员管理特别重要。在大部分市政工程项目当中，受人为因素的影响，使得项目进度控制效果不断下降。例如，在进行项目试验时，因为试验人员的责任意识较薄弱，会降低试验结果的精确性，影响工程项目进度决策进程。

1.2地产开发项目工程量较大

在地产开发项目施工建设中，往往涉及多个环节的施工，如工艺改造、电器安装、仪表添加，并且还会涉及土建、监理等专业工序。另外，地产开发项目施工时间是非常短暂的，而这就需要相关施工人员每日完成超额的工作量，若是无法超额完成，就会出现工期延误的问题。

1.3项目施工过程中各个施工队伍的作业人员协调困难

由于在地产开发项目施工建设中，涉及多个工种和工序，那么项目施工任务往往就不会交付到一个施工单位之中，需要多个施工单位的相互配合。但很显然不同的施工单位，有不同的管理方法和作业方法，那么在这个过程中就容易出现施工人员组织调解困难的问题，由于人员配合欠佳，因此使得地产开发项目实际工程建设无法像预期计划一样如期完成。

1.4管理因素对工程进度的影响

首先,负责管理工作的团队存在着管理不到位的问题。负责控制项目进度事宜的主要是管理团队,可想而知团队的整体素质以及综合能力均会关系到项目进度管理水平,甚至影响其成败。因此若要将工程进度控制在合理的范围内,就必须切实提升管理队伍的整体素质,同时将个人专业能力提升。其次,关于科学性的管理手段与管理理念内容。即便是已经拥有了专业的管理团队,并且相关人员的能力比较理想,若是不具备科学性的管理理念与手段仍旧难以将这一目标实现。实践证明,项目进度管理的重点就在于使用科学性的管理方法。可见优秀的管理团队必须及时结合国内外先进的管理理念,摒弃传统的、滞后的管理手段与思想理念。

2提升房地产开发项目进度管理的措施

2.1关键路径法

所谓的关键路径法,就是在对不同施工活动的总时差进行计算之后,从而选用用时比较少且合理的方案。在此基础上,推测预算出地产开放工程项目的用时状况。采用关键路径法的主要途经是对时间实施网格计算,具体的步骤如下:明确项目内容,继而对项目时间以及逻辑关系进行估算、梳理。与此同时,将活动的最早与最晚时间进行计算,据此推算出项目实施的时间差。经过直接对比,从而明确出时间最少的项目路径。

2.2计划评审法

借助主流网络技术,将房地产开发项目工程的计划内容与评价工作进一步落实。当项目的制定工作落实之后,继而便可对项目之间的关系进行积极的协调,从而确保项目开展的时间以及过程中所使用的人力、物力以及财力等得到合理管控,最终达到管控项目进度的重要目标。由此可见,其实际上是梳理统计法,随即制定出了最可能、最优以及一般的方案,据此进一步评估项目周期。借助这一方法,还可对项目的期望值与项目活动时间实施计算。由以上内容可知,该方式能够对不同的风险实施评估。

2.3做好施工进度计划工作

地产开发项目进度管控的终极目标是结合施工合同内容，确定最终的竣工时间，该目标是施工企业中的管理者结合经营管理制度，树立的地产开发项目管理目标，真正达到提升工程项目施工进度管控水平的目的。作为工程项目施工进度控制的核心，加强施工进度计划至关重要，项目经理要结合最终的控制目标，合理编制工程项目施工进度计划，将进度控制目标进行科学分解，管理者可以从下面两方面入手：（1）加强地产开发项目施工总进度计划。施工总进度计划，是地产开发工程项目施工进度控制依据。控制性的总进度计划和各分项进度计划，由技术负责人根据所选定的设计方案主持编制，并编制关键分部或重点分部分项的三级控制网络计划。检查审定经项目监理公司批准的施工单位编制的年度进度计划和月度进度计划，此计划制定后，是指导施工单位实施的指令性文件。审定经工程监理公司批准的施工单位编制的施工组织设计、施工技术方案和进度表，并提出改进建议，以满足整体进度要求。监督每个承包商每月固定日期，报告下个月的进度计划表和本月完成项目工程量的完成情况，并核实审定清单的月进度计划和月度完成情况，相关报表作为结算和付款的依据。项目发展部定期组织各承包商和部门，召开项目进度协调会议，主要是明确项目进度的汇报内容，并充分讨论征求意见，然后布置安排下一阶段的进度任务。因为地产开发项目涉及的内容特别丰富，施工范围广，故做好项目施工进度管控具有良好作用。在编制施工总进度计划时，管理者要结合工期定额内容、施工合同内容、施工方案内容，包括项目施工进度控制目标等等，进行科学编制。该计划的内容主要涉及资源需求与物资供应平衡表表格，以及编制目的等等。施工总进度计划表的编制，能够保证地产开发项目中的分部分项工程按照计划实施开工，保证工程项目供应更为平衡，包括各项施工物资、机械设备与预制构件的合理供应。（2）地产开发项目中的单位工程施工进度计划编制。该进度计划是单项工程施工计划的总称号，主要包括单位工程施工进度计划表、资源需求量分析数据、风险评估与防控措施等等，是加强工程项目施工进度管控的重点依据，尤为重要的是单位工程施工进度计划图。单位工程施工进度计划图主要包含以下内容：分项工程数量、施工天数、每天的施工量与台班数等等。通过加强地产开发项目单位工程施工进度计划编制工作，能够进一步提高工程项目进度控制效果。

结束语

如何提高项目建设的管理水平和建设质量，在项目管理过程中，提出了多项进度控制和费用控制的措施，以此探讨此类项目的规范化管理模式，实现项目经济社会效益的最大化。因此，必须做好进度计划编制工作，并通过相关措施的实施，提高进度管理质量与水平，从而为房地产企业健康发展提供有力保障。

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