解读房地产测绘的质量保障措施

王龙马春龙赵元庆

王龙马春龙赵元庆

西宁市测绘院青海西宁810001

摘要：本文主要论述了房地产测绘的重要作用及房地产测绘的主要内容，重点分析了房地产测绘的质量保障措施。

关键词：房产测绘；重要作用；主要内容；质量管理

前言

在这个城市建设飞速发展、寸土寸金的现实状况下，由于涉及到千家万户的切身利益，房地产测绘必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷。因此，如何最大限度地避免由于房屋面积测绘失实引起的纠纷甚至诉讼，已成为整个房产测绘行业面临的最大挑战。因此，解决问题的关键就是大力提高房产测绘成果质量，加强测绘成果质量管理。

1、房地产测绘的特点与作用

房产测绘是一项专业测绘，其与普通的测绘有较大的差别，房产测绘成果产品多样，其成果一经被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动，是随着我国房产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房产的各种管理服务的。

1.1法律方面的作用。房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。

1.2财政税收经济功能。房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。

1.3社会服务、决策参谋功能。房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。

2、房地产测绘的主要内容

2.1房屋调查。按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个方面：房屋的权属、位置、数量、质量和利用现状。

2.2房屋的权属。房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界限草图。

2.3权利人。房屋权利人是指房屋所有权人的姓名。私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名登记，若产权人已死亡则注明代理人的姓名；产权共有的，应注明全体共有人的姓名

2.4权属来源。房屋权属来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

2.5产权性质。房屋产权性质是按照我国社会主义经济三种基本所有制的形式，对房屋产权人占有的房屋进行所有制的分类，共划分为全民所有制、集体所有制、私人所有制等三类。外产、中外合资资产不进行分类，但应按实际注明。

2.6产别。房屋产别是根据产权占有和管理不同而划分的类别。

3、房地产测绘的质量保障措施

3.1严格控制房产测绘市场的开放速度

①房产测绘结果的最终质量，必须通过市场容量的大小予以保障。因为开放市场的时间过早就会导致混乱，各测绘单位之间互相竞争压价，即使在某项方面促进了市场竞争机制的发展，假如出现成本大于经营成本，那么最终只会出现毫无程序的竞争。测绘单位为节约成本，难免出现一些偷工减料、减少简称查的程序，最终导致测绘成果质量大打折扣。

②房产测绘结果的最终质量涉及很大的经济利益和一定的法律效率。有的测绘单位为拿到测绘任务而完成年度产值，极有可能利用房产测绘规则中的漏洞，谋取不正当的利益关系，从而引出许多麻烦，导致整个测绘行业的公信力在人们心中急剧下降，影响整个行业的健康发展，破坏行业的游戏规则。所以，对新进入市场的测绘单位，必须经过严格培训，待符合房产测绘的相关技术标准之后才能进行房产测绘的相关事宜。

3.2加大力度监管房产测绘过程

目前对于房产测绘质量的审核大多只是一种形式，并没有对房产实际面积进行全面的测量和计算。强化房产测绘的过程，就应实行实地抽查、抽样、计算和核实，最大程度的避免出现测绘单位作假现象和特大失误，有利于权属人及时地了解测绘的详细情况，降低办理房产证时出现的面纠纷，因此，房管部门必须对违法违规操作的测绘单位做到及时处理、依法处理。面对测绘行业日益激烈的市场竞争及竞争中出现各种不良行为，加大力度监管房产测绘过程就显得十分重要。

3.3全面提高测绘行业的自律能力

为了加强测绘行业自律，应建立测绘诚信制度，在测绘单位的网站上设置测绘诚信栏目，内容可以包括诚信自律，诚信监管，诚信监督。通过该栏目向社会公布测绘行业单位情况、诚信承诺以及业务范围，让社会公众了解测绘行业单位的基本信息，并接受公众监督。当有人发现测绘单位和测绘管理部门存在不诚信行为时，过电子邮件或信件等方式联系单位，单位将根据实际情况及时作出处理。

3.4加大测绘程序的检测力度

基于形式性审核的房产测绘成果审核机制，且忽视实质性审核房屋的实际建筑面积、套内面积特别是共用面积及分摊共用面积的测量和核算。形式性审核并非所谓的测绘单位可在测算过程中出现严重过失甚至弄虚作假，测绘单位需全权承担自身为测绘成果的质量所提供的数据材料的法律责任。对于测绘所需费用及测绘成果质量性责任，形式性审核可在一定程度上有效避免，同时，还可汇集审核部门的人才优势和技术优势，使房产测绘成果的检查力度得到进一步加强。相关的审核部门需定期或不定期的对审核合格的用于房地产权属登记的测绘成果相关数据资料进行抽检，常常进行突击审查或按照业主的举报进行核查，根据相关的质量评定标准准则进行严格的评分。同时有针对性的构建各个测绘单位的作业项目管理数据库，对各类问题进行记录抽检和实时统计，并将抽检情况和信用状况向社会公布，合理有效的增强单位测绘的透明度。

3.5完善自我审查，自我改进房产测绘质量监控体系

房产测绘单位应进一步加大内部测绘质量监督力度和考核力度，并融入单位日常的质量考核工作之中及利用经济杠杆撬动测绘质量，实行合理的奖惩制度。另外，房产测绘的质量管理还应对质量审核目标进行量化管理。测绘单位内部有关质量监督责任人员，通过利用单位内外部的信息检验记录、复合数据结果、监控全程结果、客户的反馈信息、申诉材料和回访记录等有关信息，认真分析并发现明显的或隐蔽性强的不和各个因素，并结合实际情况，制定行之有效的预备性措施，做到严格规范和认真督促相关负责部门的措施制定策略且逐步落实到位，对不合产品及服务进行控制和改善，以确保预备措施得到全面实施，从而完善自我审查和自我改进的质量监控体系。

3.6加强房产测绘成果的审核验收

目前我国房产所有权的登记发证制度推行的是实质性审查，我国目前实施测绘成果归档制度可以保证资料的完整性，提高其利用价值有助于房产主管部门及时了解整个房产现状。房产测绘改革的一个重要目标就是做到测、管分离，也就是说房产测绘部门不能从事具体的房产测绘经营活动，它的主要工作是管理与监督，房产行政管理部门对测绘成果进行审查，是监督管理的一种有效方式，可以及时发现问题，及时地予以纠正。

4、结束语

综上所述，房地产测绘具有广阔的发展前景，同时，根据市场实际状况，制订相应的发展规划。认真探讨、研究和建立符合基本国情的房产测绘质量管理机制，规范本行业的测绘行为，逐步提高房产测绘的质量管理水平。

参考文献：

【1】刘兴超，浅议房产测绘的质量管理[J]，黑龙江科技信息，2010（16）

【2】赵丽芳，房产测绘的质量管理[J]，企业导报，2011（01）

【3】王景光，如何提高房产测绘的质量管理[J]，科技资讯，2010（31）

【4】聂雄林，蔡能斌，关于房产测绘质量管理的探讨[J]，江西建材，2011（02）