如何保证高容积率下的居住高品质

吴方华

金科地产集团股份有限公司400030

在土地供需矛盾日益尖锐、中国经济社会发展进入新阶段的形势下，突出强调并大力推进节约集约用地，是缓解土地供求矛盾、坚守十八亿亩耕地红线的根本出路，是推进科学发展、建立节约型社会的紧迫任务，是促进经济社会可持续发展的必然选择。

节地在当前和今后均有着特殊的意义。国内外的事实均充分证明，规划的节约是最大的节约。节地有很多方式，用足容积率是一个现实的选择。但是，节地，不应牺牲居住品质。那么，如何既能保证高容积率又能保证居住高品质？本文以一个实际案例进行阐释。

一家房地产开发企业的设计部门和营销部门召开了一个诸葛亮会，研讨把一个即将建设楼盘的容积率由下限3.0提高到上限3.5之后，对于整体居住品质的可能影响。

问题的实质是要解一道运筹学试题：在容积率一定的条件下，如何保证居住品质的最大化？或者，在居住品质一定的条件下，如何保证容积率的最大化？

如果将居住品质准确分解量化为N个指标，再建立合适的运筹学模型，那么解决这个问题就易如反掌，但是难就难在无法准确地将品质感量化。据说国内有关机构曾经做出了一个数学模型，可以精确地演算容积率变化与收益变化之间的关系，但是仍不能解决容积率变化与居住品质变化之间的关系。

为使问题可以继续讨论下去，就有必要进行两项简化：其一是将问题简化为“如何保证高容积率条件下的高品质？”；其二是将问题简化为一个定性分析，而非复杂的运筹学建模与计算。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。与此密切相关的一个指标是绿化率。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了一个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应该不超过5.0，多层住宅应该不超过3.0，绿化率应该不低于30%。

基于这些前提，我的思路沿着以下方向次第展开：首先，选择较高的容积率。容积率3.0与3.5，已无本质区别，均属于同一级别的中高容积率。0.5的增加值对于客户的感觉可能并无明显的影响，但是对于发展商的意义则非同小可。以300亩地为例，增加0.5的容积率意味着增加10万平方米的可售面积（计算过程：300×2000/3×0.5）。若以每平方米10000元的售价估算，发展商可以增加10亿元的销售收入——这可是一笔不菲的收入！

其次，科学安排物业类型的排布次序。在3.0～3.5的容积率之下，已不太可能排布18层以下的多层和小高层物业，只有安排中高层（17～25层）、高高层（26～40层）和超高层（40层及以上）。当地居民明显偏好于较低层的物业，因此中高层的排布是关键。可以有两种选择：集中式或插花式。集中式就是在项目开发的前期，先集中排布较低层的物业，营造局部低容积率的住区，为整个社区率先树立高品质的标杆；在项目开发的中后期则集中排布较高层物业，这样便可承接前期高品质的先导效应。而插花式则是将中高层、高高层和超高层在开发各期进行组合排布，使得各期的品质达到均好性。而从社区天际线看起来，则是“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”，呈现一派错落有致的城市美感。

再次，注意住宅产品的内外兼修。内修，就是讲求户型设计的精益求精，功能配比的科学合理。比如高效的收纳空间、人性化的双主卧设计（尤其是与年迈父母同住时）、合理尺度的小孩卧室（可以容纳钢琴、书桌、玩具）；外修，就是讲求美观的外立面、宜人的入户大堂、较多的附送面积、实用的公共建筑等等，使得内外品质均好。

第四，完善社区配套设施。若周边没有集中商业，则在周密分析之后应该引进超市或社区连锁店，为本社区住户和周边居民提供一站式综合便民服务。更重要的是要做好社区配套商业设施和文体设施，为住户的衣食住行、吹拉弹唱、体育健身、看书学习、会客交友等提供便利。

第五，提供超值的物业管理服务。保安、保洁、绿化、维修、客户服务、社区文化——方方面面都要科学规划、高质量执行。

第六，时刻牢记以人为本。发展商不能不讲容积率，但是不能片面追求高容积率而牺牲业主的居住品质；业主也不能片面追求高居住品质而苛求发展商降低容积率——两个极端都不能走。和谐社会，以和为贵。

最后，我还是没有忘记与开篇的运筹学相关的定量分析。客户对于居住品质的量化的敏感度分析，应该可以建立数学模型。在一次关于中小户型的CATI（计算机辅助电话调研）中，不少受访客户对于居住品质都有深刻的见解和切实的需求。容积率、绿化率、户型尺度以及各种物业类型的排布，都可以精确量化。随着土地集约化利用程度的逐步加深，高容积率在各类城市都将成为基本要求。从现在开始研究如何保持高容积率条件下的高居住品质，具有非同一般的现实意义。希望政府主管部门、开发商、设计机构和客户共同参与、协力推进。

参考文献

[1]高容积率下住宅社区品质营造探讨——以武汉雄楚1号项目为例[J].李高翔.规划师.2014(S4)

[2]高容积率保障性住房建设规划策略——以上海市保障性住房三林基地项目为例[J].胡馨文,蒙春运.规划师.2012(S1)

[3]高容积率保障性住房品质保证及实现途径——以上海三林基地为例[J].蒙春运.规划师.2011(S1)