房产共有建筑面积分摊计算模型

宋洪英

航天建筑设计研究院有限公司北京丰台区100070

摘要：众所周知，房产共有建筑面积的分摊计算是十分重要的，也是进行房屋建筑面积计算的关键所在，且计算结果的准确性关系到了用户的利益。本文中，主要采取理论结合实践的方式，从基本原则入手，对不同的分摊类型以及分摊层次加以研究，进而制定出符合实际要求的分摊计算模型，为业内人士带来帮助。

关键词：房产共有；建筑面积；分摊原则；分摊方式；方法

引言：房屋共有建筑面积是指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积,其中所涉及到的内容非常多，比如像电梯井、管道井、垃圾过道、变电室、地下室等，其住房建筑面积均在房屋共有建筑面积范畴之中，需严格按照水平投影面积进行计算。从另外一个角度分析，在进行计算的时候，需要将分隔墙、外墙等均列为其中，其中值得注意的一点是，如有车位、地下室等则不需要将其列入到公用建筑面积之中。

1.遵循的基本原则

公用建筑面积分摊的一般原则是:

1.1以栋为单位分摊,也就是非本栋楼的公用建筑面积不计算在本栋楼中,本栋楼的公用建筑面积不计算到其他的楼中；

1.2如果有分割文件与分割合同的情况下，需要严格按照其文件与合同的要求进行。

1.3如果没有分割文件与分割合同，那么则需要严格按照房屋建筑面积所遵循的相关比例实施分摊。

2.面积分摊中传统方式

2.1住宅楼公用建筑面积

一般而言，对于住宅楼而言，栋是其基本单位，需要严格按照房屋的套内建筑面积求得分摊面积。其中分摊系数是分摊面积总和/套内建筑面积总和。每个房屋的分摊面积=分摊系数(k)×每个房屋的套内的建筑面积。

住宅楼房屋的公用建筑面积计算：

整幢房屋的建筑面积去掉整栋房屋每个房屋的套内建筑面积的和，还去掉具有单独功能的地下室、停车区等和以及其它备用房，人防工程等，这些是不用计算到公用建筑面积之中，进而可以求得其公用建筑面积。

2.2多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼的分摊方法是逐级分摊，由上而下依次进行，即先分摊小区公用建筑面积，然后分摊幢内共有，再分摊功能区共有，最后把共有面积分摊至套或者户。比如用于居住的部分：把分摊获得的本区域的公用建筑面积，且包括用于居住的公用建筑面积，要严格按照建筑面积进行分摊面积的计算。其中需要注意的是用于商业的部分，需要将分摊所获得的本区域共有面积，还有公用建筑面积按照基本原则分摊到每一层，这样将每一层的计算总和相加，从而获得公用建筑面积。当然，还需要严格按照每一层的套内建筑面积，按照相应的比例进行分摊，进而获得面积。如果存在每一层结构都相同的情况，或者是共同建筑面积相同的情况，那么则需要免去这一层的分摊，直接分摊到户。

（1）小区公用建筑面积对本楼的分摊

住宅总共分摊到的共用建筑面积为：

6609.78+222.11+826.65=7658.54（m2）

所以，住宅的分摊系数为：

7658.54&pide;25049.23=0.305740

车库和商业的分摊系数计算过程如上所述，本文不再一一列举。

3.填表器中的面积分摊方法

经过分析与研究得知，采取传统的公用建筑面积与其它公摊面积，其计算方法相似，下面主要讲下多功能综合楼公用建筑面积的分摊方法。

填表器中多功能综合楼面积的分摊方法是统一划分功能区，我们假设一幢楼有几个功能区A、B、C、…,各个区域里面的纯套内面积分别是a、b、c、…，在各功能区内部并分摊给这个区域的共用建筑面积分别为Zfa、Zfb、Zfc、…，不在该功能区内而分摊给该功能区的共用建筑面积分别为Bfa、Bfb、Bfc、…，跨区域分摊的共用建筑面积则用M1、M2、M3、…表示。

则区域分摊后的建筑面积及分摊系数如下图所示：

假设一幢楼有三个功能区：车库、商业、住宅；

各功能区内的纯套内面积分别是：

车库495.38m2

商业639.53m2

住宅25049.23m2；

在各功能区内部并分摊给这个区域的共用建筑面积分别为16.65m2、158.00m2、6609.78m2；

不在该功能区内而分摊给该功能区的共用建筑面积分别为0m2、0m2、222.11m2；

跨区域分摊的共用建筑面积分别有：

外墙一半共514.02m2

本楼内共用的设备间等面积共231.90m2

小区分摊给本楼的面积共118.30m2。

以住宅为例，外墙一半分给住宅的面积为：

住宅总共分摊到的共用建筑面积为：

6609.78+222.11+493.60+222.69+113.60=7661.78（m2）

所以，住宅的分摊系数为：37661.78&pide;25049.23=0.305869

4.结语：

现阶段在建筑行业的发展中，积极做好房屋建筑面积分摊计算是极其重要的，但是在进行计算的时候，需要从实际角度出发，结合传统计算方式与现代计算方式，实现整合，并遵循相应的原则与准则，提高其计算质量，必要时候还可制定计算模型，真正提高计算的准确性。

参考文献：

[1]王学明.房产公用建筑面积分摊计算模型[J].现代物业(上旬刊),2014,13(Z1):52-53.

[2]杜传明.基于关系矩阵房屋共有面积分摊计算模型研究[J].测绘地理信息,2013,38(03):64-66+73.