办公区与住宅区混搭配置的物业管理利弊及对策欧柱业

欧柱业

广西农村投资集团有限公司

摘要：结合作者工作实际，对办公区和住宅小区混搭配置管理中物业管理的弊端和对策进行了分析，首先分析办公区和住宅小区混搭配置的现状，然后结合存在问题给出了相关的解决策略，希望通过文章分析后能给广大同仁提供一些参考。

关键词：办公区；住宅区；物业管理；弊端；对策

0前言

近年来,物业管理逐渐在我国得到了普及与发展,慢慢取代了我国单调传统的公有住宅的管理方式,物业管理的优势在实践中不断显现出来,逐渐成为了居民生活不可或缺的一部分。在目前阶段，有一部分企业单位把办公区与住宅小区相结合，形成了全新的住宅小区式办公场所。然而这种形式为小区的物业造成了一定程度上的压力，因此，讨论办公区与住宅区混搭配置管理策略意义重大。

1当前现状

以广西水利电业集团基地小区为例，有住宅楼6栋约60000平方米，364户业主；办公大楼1栋约40000平方米，有近500人在此办公。该办公区进出口属于同一方向，且地下停车场车库相互连通。住宅区的业主绝大部分是该企业员工，这部分员工又有大部分是在该办公大楼上班，小部分业主是该企业县级公司领导，这部分业主又有部分是既不在该办公楼上班，也基本不入住或者说是空闲的住宅。由于该办公区和小区属于混搭形式，因此，物业公司在管理过程中，很难做到完全分开和有效管理。

2管理利弊

2.1有利部分

1）提高小区居住率

广西水利电业集团基地小区在形成办公住宅混搭模式之后，小区内的空闲住房被租给办公企业利用，既方便了企业，又让空房数量降低，进而提升了住宅小区的住房利用率。

2）提高建筑使用效率

住宅小区的配套设施较为齐全，相比较于高成本的城市写字楼，住宅小区的成本较低，既避免了办公楼的高成本，降低了企业运作的成本，还降低了小区住宅的空房率，让小区业主也得以获利。利用办公区与生活住宅混合两用的方式，让企业和住宅小区业主都能从中受益。

3）减少出行助力节能减排不添堵

目前，全国中等以上城市道路交通资源与无限的通行需求似乎总是一对无法缓解的矛盾，南宁市也不例外。上下班高峰时段必堵，尤其是上下班高峰时段遇上风雨袭城时，车行如蚁，堵得人焦头烂额，尾气排放，吸得人头晕脑涨。这些年，南宁市政府为“治堵”“节排”可谓是殚精竭虑，又是搞立体交通、又是宣传绿色出行，尤其是近年来，南宁市持续深化全国文明城市创建工作，推动深化“礼让斑马线”活动，取得丰硕成果。通过加大公交车、出租车“礼让斑马线”整治力度，带动公务车、私家车文明行车绿色出行。这里面固然有着政府的各种决策方案起主导作用，但也绝对离不开每个市民从心底的那份自觉配合的意识。如果一边是大力呼唤要求改善出行拥堵的迫切呼声，一边又让不文明出行行为一再重演，那么无论道路拓宽到什么程度、公共交通事业有多发达，都挡不住拥堵的发展势头，更不会有“南宁蓝”。该小区大部分业主在该小区的办公楼上班，每天上下上班只是从住宅小区走路到办公区，也算做到了助力南宁节能减排不添堵。

2.2不利部分

1）需求不同，势必产生不和谐因素

由于办公楼是办公的场所，入住的往往都是公司，而公司的性质是对外开放的，流动人员多且杂，他们的要求是整洁、安全的办公环境。而住宅小区是居民居住的场所，入住的都是相对固定的业主，小区的业主，他们的要求是有一个安静、舒适、整洁的居住环境。由于两者的需求有很大的区别，因此，这些情况都会给小区住户带来居住方面的不便，引起不满，容易引发各种矛盾，也不利于小区内部的团结和谐。

2）人员流动性大，安全问题难以解决

由于办公楼人员流动性大，且人口密集，容易出现噪音扰民等现象，同时人员流动性带来的一系列安全问题也是不容忽视的，如果不能顺利解决，可能带来小区业主的不满情绪，导致更大程度的矛盾，严重的甚至导致业主与物业之间的信任危机。这样给物业管理和安全问题带来一定挑战，不利于实行综合管理，将大大提高物业管理的成本。安全问题始终是居民选择住宅区的考虑的首要问题，如果安全问题不能及时解决，可能造成人人自危的心态出现，不利于物业进行管理。而相对流动的人口和陌生面孔，都会给小区的安全管理增加难度，人员没有登记在案，人员流动的具体细节无法核实，这些问题都是在办公住宅混搭模式中无法忽视的问题。这些细节工作在短期内无法完全实现，因此实现安全问题合理解决，需要根据实际情况进行综合治理，安全问题的改善将是长期工作。

3）小区公用设施被占用，居住环境受破坏

小区绿化带附近、小区道路边的停车点，可能由于流动人口增多，因此容易出现停车位被占用的情况，小区住户没有地方停车，公用车位被长期占用。必然就会出现乱停乱放现象；并且随着人员增多，小区内部环境卫生、绿化的维护等一系列问题都将面临更大难度，居住环境就受到破坏。物业公司在进行小区公共管理服务等工作时，将提高管理成本。成本提高，物业费也将随之提高，负担最终仍然落在小区业主和物业公司身上，可能导致业主的一系列不满情绪。

3相关对策

3.1引入竞争机制，按市场竞争规律开展物业管理工作

在管理岗位引入竞争机制，采取竞争上岗的原则和工作方式，每个阶段需要定期开会汇报这一阶段在工作过程中出现的问题，确保每个阶段出现问题都能及时查清楚，及时想出相关对策，将问题从根源处解决。尊重市场竞争，开展工作需要顺应市场竞争的规律，避免做出与市场竞争规律相悖的行为。通过竞争可以有效避免出现人事任用冗余，让有能力的人上岗，以此更好地为小区业主服务。

3.2合理控制流动人员，做好安全管理对策

针对混合搭配管理问题，在实践过程中，需要制定对应的管理策略，例如，来访人员的登记，且记录入区人员时间的管理，同时，车辆入场也要做好登记；在安全管理问题上，要安排工作人员进行日班、夜班定期巡视，发现可疑人员要及时询问，减少因流动人员带来的安全隐患。

3.3合理制定公共设施管理策略，改善居住环境

针对小区公用设施被占用，居住环境受破坏问题，在实际的管理过程中，需要与业主沟通，通过大会确定，规范公用设施的使用范围，严禁公共设备私人占用，例如，休息凳子不能个人晾洒衣物，车辆不能占用消防通道等，此外，在环境问题上，需要与业主沟通后，制定针对性的策略，对于花草树木的损坏，按照谁损坏谁负责的规定进行管理。

4结语

小区物业管理是一项长期严峻的工程，物业管理工作需要在当前基础上进行改变，不断提高物业管理人员的工作水平和素质，制定管理细则，提升执行力，改变当前物业管理的模式，为物业管理工作提供新的机遇。总的来说，由于办公区与住宅小区配置两者的需求有很大的区别，作为物业公司来说，就要从其需求入手，从需求提高管理水平和管理质量，趋利避害，为创建新型节能环保、环境优美、友好和谐、安全舒适的小区提供良好的服务。

参考文献：

[1]谢卓君.我国物业管理对策探讨[J].经济师.2014(08)

[2]阮飞勇.浅析物业管理存在的主要问题及对策[J].现代商业.2014(08)

[3]陈东.我国物业管理存在的问题及对策研究[J].现代商业.2013(06)