探讨房地产工程管理

黄映妮

佛山市南海燃气有限公司

摘要：随着房地产企业的快速发展，人们越来越意识到工程管理的重要性，认识到只有不断提高工程管理水平才能应对日益激烈的市场竞争，假如工程管理出现问题，则会给房地产企业带来严重的经济损失，阻碍房地产企业的健康发展。所以对房地产工程管理的主要内容进行分析，探讨我国房地产行业工程管理中存在的问题，并提出相应的优化措施，就显得尤为重要。

关键词：房地产；工程管理；问题；措施

引言

我国经济的发展以及城市化进程的加快，带动了房地产行业的腾飞，房地产行业成为了我国国民经济的主要推动产业。即便如此，当前的房地产行业仍处于粗放型的生产和经营方式，存在一定的不足，阻碍房地产行业的发展。因此加强对房地产行业工程管理是非常有必要的。

一、房地产工程管理的主要内容

房地产工程管理的范围和内容，从流程上看，包括前期准备，工程的技术、计划、质量、成本、监理、施工、移交以及保修维护等，核心是对工程进行组织和调控。房地产企业应当履行其管理职能，对工程项目进行综合的管理。工程管理部要根据相关的标注和规范，运用行之有效的方法和实际的管理措施，对整个工程系统运行进行有计划的协调、组织和控制，保证整个工程能够顺利进行。加强房地产工程管理，对实现工程预期的目标和效益具有非常重要的作用。另一方面，房地产工程管理对管理人员提出更高的要求。房地产工程管理人员要有较高的综合素质，还要在实际工作中通过不断的学习，提高自身的实际操作能力、组织能力和表达能力等。具体表现在，管理人员要有良好的职业道德、责任心和事业心；良好的身体素质；扎实的基础理论知识；丰富的工作经历和实际经验；能够充分熟悉和掌握房地产工程管理相关的规程和法律；对关键和重要的条文能够进行深刻的理解和认识，具备较高的工程验收和监测方面的专业知识；同时，还要有较强的工作协调能力，能够正确处理单位和个人之间的关系，具有较强的判断识别能力；针对工程管理中出现的问题能够进行妥善处理。

二、当前我国房地产行业工程管理中存在的问题

2.1房地产开发前期的准备不充分

房地产行业在管理中涉及到不同的方面，而前期开发准备是最基础也是最重要的一环。目前，房地产企业没有将前期开发准备作为重点工作内容，在没有对项目进行深入研究的情况下盲目开发，使得房地产开发和项目建设中出现一系列问题。房地产项目开发前的准备工作关系到工程设计、成本控制以及施工管理等诸多的内容，如果在前期没有调研和论证，而是接到项目后盲目动工，那么技术应用、经济控制以及质量管理都可能无法满足消费者的需求，从而导致项目开发失败，使得企业受到重挫。

2.2不能实行严格管理，参建各方合作意识较差

房地产企业拥有的项目管理人员与技术人员数量不足，而且其水平也存在较大差异。在工程项目施工中，常常同时存在施工方、分包方、材料供应商等多个单位，分包专业分工呈精细化发展，项目工程管理面临诸多困难，不能实行精细化管理，参建各方不具有合作意识，因此不利于项目施工的正常进行。

2.3忽视施工许可规定

施工单位为了尽快完成房地产开发，忽视开发程序，没有取得建设资质就已经着手动工，进而使得工程在施工的中被强制暂停，同时面临罚款，房地产开发的成本提升。房地产企业为了赶进度，忽视了国家的建筑政策规定，出现违规施工、超时施工等情况，导致房地产项目存在巨大的安全隐患。

2.4造价预算存在偏差

房地产项目投资决策以及设计阶段需要对项目的投资额度进行确定，但是项目在确定后会遇到多种不确定的因素影响，如施工材料、机械、人员以及工艺技术等，都使得施工造价与设计阶段产生偏差。比如，企业在项目开始前没有对设计方案进行详细的核对和研究，导致项目施工过程中发生设计变更。

2.5不能严格验收，备案管理存在问题

在房地产项目施工过程中，有的施工单位认为只要工程完工就等于自己的任务完成，应该在最短的时间内完成验收。但当前很多施工单位不能认真对待工程验收，备案管理中存在诸多问题，在验收过程中才发现不具备结算依据、验收资料不完善等问题，不利于验收工作的顺利进行，进一步影响到工程验收时间。假如建筑施工涉及到多个单位，则工程验收与备案面临的困难更多。

2.6管理体制以及监理制度不够规范

当前，房地产企业普遍在开发前没有对项目进行深入了解的情况，在管理方式上也没能根据具体的项目进行创新和规范，而是直接照搬传统的管理方式，使得房地产管理难以达到预期的效果房地产公司出现了成本提升、延迟交房以及管理费用超出等情况，影响企业的经济和社会效益。同时，房地产行业没有与设计单位以及监理单位建立良好的沟通机制，从而出现很多问题。比如，图纸不断的变更，提升开发成本，或者管理制度不健全，使得工程管理混乱，在建设的过程中缺乏规范化的管理，影响工程的质量和进度。

三、房地产开发工程管理优化措施

3.1注重房地产项目的前期管理

房地产项目的前期管理是房地产规划中的重要内容，同时也是房地产工程开发的基础，直接影响着工程的施工质量、进度以及成本等问题，所以加强对房地产项目前期的管理显得尤为重要。在房地产开发前，需要考虑房地产项目工程中的各个方面，并针对项目进行深入的研究，比如对房地产项目现场周边环境的考察、房地产项目施工需要的时间以及应用的工艺等，进而保证后期房地产开发能够顺利进行，同时保证工程的质量和进度。

3.2工程建设管理实现标准化

针对主要分项工程可以应用首件认可的做法，明确规定开展目标、评价依据、开展范围、组织部门、职责所在、开展环节、物料管理、奖励惩罚等各个方面，防止工程施工中出现质量问题，以利用工程施工的顺利进行。

3.3保证人力资源发挥最大的作用

要重视做好人力资源的配置工作，工程管理要将此项工作作为管理工作的重中之重。企业要依据工程的实际需求，合理开发不同建筑中的潜在劳动力，利用劳动力的调动做到科学配置，激发全部劳动人员的工作积极性，提高工作效率。项目经理要全面兼顾劳动力的配置情况，使劳动力供给与建筑施工所需人力做到均衡发展，以逐步形成合理的人力资源管理机制，统一安排劳动力分配与调动，保证建筑施工的正常进行，要随时监督工程的进展情况，及时对人员配置进行调整，保证劳动力资源发挥最大的作用。

3.4建立健全房地产工程管理模式

熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。加强合同履约检查。应加大对备参建单位的人员设备落实情况的检查。严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的进行严厉处罚。

3.5严格审批施工组织设计方案

施工组织设计方案必须兼顾技术的合理性、工艺的先进性、组织的精干性，对工程变更严格控制，项目建设前需组织各方会审施工图纸，及时发现设计问题，将修改提前至施工前，以免产生不必要的材料、资金浪费。

3.6严格检测进入施工现场的原料

在采购施工原料与生产设备过程中，可以利用招投标的做法。以开发产品为标准，在保证产品质量的基础上，选择当前市场中价格最低的原料；随时观察市场中施工原料与施工设备的价格变化情况，掌握各种材料价格，建立完善的价格管理档案，根据施工的实际情况及时采购数量合理的原料，防止发生浪费现象。

3.7严格对待三阶段预防

严格审核预案、预控、预警三个阶段中存在的安全风险与安全隐患，严格监督各项安全措施是否落实。以工程实际施工为标准制订施工预案，提前做好防护工作与交底工作，保证施工安全。

3.8制定完善的长远施工计划

房地产项目施工过程中，项目工程计划直接影响着施工的顺利进行,因此在项目计划的制定中必须要保证计划的科学性、安全性和层次性。针对施工情况制定一些短期的施工计划，同时保证这些短期的施工计划能够在短时间内完成，还需要制定一些长期计划。在短期计划的执行中，逐步推进长期计划的完成，进而使得房地产施工项目能够得到更加稳定的运行，保证工程质量和进度。

3.9注重工程验收管理

工程竣工并不意味工程的结束，还需要注重验收管理，进而保证工程的质量和效率。在工程验收中需要认真履行相关的验收程序，对可能会造成隐患的部位及时的修正，防止工程的经济损失或者损害企业声誉，进而影响到公司的发展，所以在施工管理完成后必须要严格执行验收管理工作。

四、结束语

总之，房地产工程管理涉及方方面面的内容，由于在建筑施工中存在着较多不确定性因素，施工内容日益多样化与复杂化。因此施工企业要牢固掌握各项专业内容，保证施工工作的正常运行，由此看出房地产工程管理在房地产企业的健康发展中具有不可替代的地位。

参考文献

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