谈办公商业综合体项目成本控制管理

张琼

天津市越洋建设工程造价咨询合伙事务所天津市300051

摘要：本项目类型为商业综合体。地块内1号楼为5层商业楼，建筑高30m，2号楼为22层办公塔楼，建筑高100m，地下2层，功能为商业和停车库。项目总面积110825m2，其中：地上78176m2，地下32649m2。商业建筑面积42763m2，办公建筑面积34377m2。本项目功能主要为商业、办公、影院。

关键词：办公商业；综合体；项目；成本控制管理

一、设计阶段的成本控制

针对设计人员在设计中一般都比较注重设计材料安全实用、技术先进等技术因素，而对项目的经济性不够重视的情况，本项目在项目启动阶段就聘请了投资监理公司，设计人员和投资监理人员在项目设计阶段密切配合，充分融合设计公司和投资监理公司在其他类似办公商业综合体项目的经验，做了较多的方案技术经济比较，投资监理在设计过程中及时对项目投资进行分析对比，反馈各类成本造价信息，能动地影响设计，使设计方案在满足营销要求的前提下，功能完备，制定了切实可行的设备选型方案，在设计阶段就进行深入成本分析，以达到控制投资的目的。

二、切实做好工程实施过程中的造价控制

本项目施工阶段历时近五年，期间为使办公商业地产项目能够及时跟随国际潮流，设计方案也在不断调整过程中，工程实施过程中的造价控制就是一项较为艰巨的任务。在项目施工实施阶段，做到了以下三点。

1、编制经济可行的施工方案

施工前，施工企业要结合施工图纸及现场实际情况、自身的机械设备、施工经验、管理水平和技术规范验收标准，编制一套切实经济可行的施工方案。该施工方案是工程实施的行动纲领。

2、优化施工计划和采购时间以实现成本控制

施工过程中，施工技术人员，材料人员和机械人员要密切配合，互相了解，以经营管理为核心，以节约成本为目的。上海国际航运服务中心西块项目有以下分项组成：桩基及维护工程、结构工程、建筑工程、综合机电工程、能源中心系统、幕墙工程、精装修工程、弱电工程、泛光照明工程、室外总体及绿化等等。分析影响项目成本各分项之间的关系，确定关键施工节点，有效控制和合理确定工程造价，实现管理工作的目标。如把整个项目的建安成本设成一个的变量CB,总承包造价为cb1,综合机电造价为cb2,能源中心造价为cb3,幕墙工程造价为cb4，办公部分装修工程造价为cb5，商业部分装修造价为cb6,弱电工程造价为cb7,泛光照明造价Cb8,设备采购（电梯、发电机）cb9外总体及绿化造价为cb10。可以有如下的等式：

CB=cb1+cb2+cb3+cb4+cb5+cb6+cb7+cb8+cb9+cb10（1）

而按照不影响施工工期，优先解决工程进度的关键节点，确定合同造价的顺序可以分成五个优先级，第一，是cb1总承包工程，确定总承包造价的同时必须同时考虑综合机电、能源中心和幕墙的预埋；第二，优先的是cb2综合机电、cb3能源中心、cb4幕墙工程及cb9设备采购，cb3和cb4涉及到大量的设备材料的加工工期，cb9设备采购还要考虑到进口设备的运输、通报关时间。为做到幕墙和结构同步施工，达到最优化工期，本项目学习了国外的先进施工经验，在施工方案实施时，将结构和幕墙同时施工。综合机电的施工特别是地下机房的施工，能在地下建筑结构工程出地面时进场施工，能够加快施工进度。cb9设备采购中的电梯采购往往被忽略，电梯不仅要考虑速度、荷载等因素，而且要结合商务办公楼的品质要求，有的需要另行定制，另外还涉及土建竖井尺寸问题，因此在结构施工前期给予明确；第三，优先的是cb5～cb6装修工程和cb7弱电工程；第四，优先的是泛光照明工程，泛光照明的预埋和LED灯具的供货周期是影响进度的因素；第五优先的是总体景观和绿化，该部分规划得早，由于最后施工，所以工程造价确定放在最后。

3、重点关注综合机电的造价控制

以某国际航运服务中心项目西地块综合机电工程造价管理为例，从建安费用造价中可以看出，综合机电工程造价占比重较大，而且综合机电影响整个办公商业综合体地产的品质，因此在本项目造价控制中，重点关注了综合机电的造价控制。以下就航运西块综合机电工程造价管理过程为例，谈综合机电工程成本控制的一些经验。

（1）加强综合机电图纸的审核工作。本项目因为工期等原因，综合机电工程投标时由于图纸不全，招标清单中的项目特征也是参照类似项目测算，施工过程中综合机电的图纸陆续出具，机电部分的主体施工往往落后于土建部分，我们通过机电顾问、机电承包商、投资控制单位加强对图纸部分深度的审核，我们首先在设计院提供图纸的基础上，由建设方项目管理部门协调机电顾问单位、及各参建单位，结合现场实际情况，综合对管道、风管、桥架等主干线走向、碰撞后形成综合管线图，并结合项目实际需求，对设备、材料规格参数具体要求，提出明确合理的建议，确保设计、施工并驾齐驱，为准确确定预算造价打下基础，综合机电造价费用随着工程的推进占的比重逐渐增加，在经过各方对图纸深入会审的基础上，及时编制施工图预算并通过投资监理对预算造价审核，达到造价的正确确定起到关键作用。

（2）针对建设过程中的客观变化要求合理确定造价费用。由于本建设项目规模大、建设周期比较长、技术要求高、消耗巨大的人力物力，同时也考虑到投入运行的经济效益等因素，一旦决策偏差，将造成不可挽回的经济损失。譬如由于本工程定位为绿色建筑，申请国家绿色建筑创新，绿色三星认证和英国绿色建筑BREEAM认证。这些绿色认证都是在施工过程中逐步提出了，因此对机电设备材料规格、参数、品质提出了新的要求，施工过程中类似变化要求对造价费用带来不确定，因此为了合理确定造价，必须在建设全过程，根据不同阶段的特点和要求，按照建设程序进行多次计价，以充分体现造价的合理性。

（3）严格实行全过程投资控制制度,有效地控制工程造价。通过对项目施工过程中的监理，使发生的费用趋于合理，造价控制在可控范围内，真正做到用最小的投入取得最大的产出。建筑安装工程所用的材料费用约占工程造价的60%～70%,因此在安装工程项目造价管理中,设备、材料价格准确审核的结果直接影响到工程造价。作为建设单位,我们要求造价咨询单位在施工前,对工程所需材料不仅要进行国内或国外货源产地的调查研究,广泛收集价格信息,结合设备材料性能特点，尽量寻找性价比最佳结合点,上海国际航运服务中心西块综合机电的各系统工程中材料设备的核价比例很高，强电工程核价占工程造价比重为67%，空调和给排水核价部分占工程造价比重为75%，消防工程也达70%左右。材料设备的选型都是在施工过程中进行，特别是机电系统中配备了智能疏散照明系统、智能照明系统、气体灭火系统、消防炮系统，因此要事先的规划，必须进行多方案比较，因为设计同目前项目功能定位需要是一个逐步完善的过程，并不是一开始就能确定下来，所以多方案比较是衡量其实用性、先进性和经济性的重要手段。首先确定主要设备材料的档次品牌，就可以在工程初始阶段设定工程的目标成本，如果造价高就可以用国内优质品牌代替进口品牌，特别是用在消防等不常使用的系统中降低使用材料品牌的档次，尽量使用国产优质品牌，达到降低工程造价的目标。

结束语

本项目从启动到结算完成，历经近十年的时间，办公商业综合体的成本控制管理是一个动态控制过程，项目全过程造价管理制涉及到工程建设的诸多方面，它不仅与工程建设的全过程中每个环节紧密相连，而且也与参加本项目的设计院、投资监理、机电顾问等每一位项目参与者息息相关。如何做到群策群力、提高技术经济分析论证能力，提高设计人员的造价管理意识以达到动态成本控制的目标是不变的追求。

参考文献：

[1]王亦伟.城市商业及办公综合体的流线设计探讨[J].城市建设理论研究，2012（11）

[2]毛文斌.浅谈商业及办公综合体的交通流线设计[J].建筑知识，2015，12：15.