论高端住宅精装修项目成本控制

汪立

身份证号码：33010219780414XXXX浙江省杭州市310004

摘要：随着房地产行业的发展，高端住宅精装修已成为人们追求住宅功能性、舒适性、智能化及其审美风格的重要体现。这在很大程度上推动了精装修产业的规模化、专业化和系统化发展。开发商通过对项目精装修定位、限额设计及精装修成本的有效管控，已让精装修项目成为企业不断发展及获取利润的关键。房地产高端住宅精装项目全过程的成本管控通常从设计方案优化，主材及功能设备成本控制，各类工、料、机及风险测算入手，经反复优化成本后反馈设计、招采部门确定成本目标，再通过工程部门现场管控落实，最终实现项目的交付和盈利。所以精装修项目通过成本管控，确保精装修质量，满足客户对功能性、舒适性、智能化及审美风格等方面的需求，控制成本支出、优化成本资源利用，对开发商精装修项目实现高性价比有着重要且现实的意义。

关键词：高端住宅；精装修项目；成本控制

引言

高端住宅精装修项目的全寿命周期成本管控是从前期决策到设计阶段、招标采购阶段、施工阶段最后至竣工结算阶段。管控贯穿整个项目的始末。因为高端住宅精装修项目的成本在建安总成本中占比较高（可达到总成本的40%-60%），对项目总成本影响较大，故对高端住宅精装项目的成本控制也是整体项目成本控制中极为重要的组成部分。

1高端住宅精装修项目成本控制的重要性

1.1项目定义

精装修住宅又称“成品房”，是在土建主体结构完成后，同步介入精装修，完成后续包括墙面、顶面、地面硬装部分（包含水电、各类面层施工等）、软装（含窗帘、灯具等）、功能设备系统（含空调、地暖、厨卫洁具等）、及智能系统（安防系统、召唤响应系统等）的施工，最终以整体成品交付客户的项目。高端住宅精装修有着严格的成本上限限制，虽然开发商会根据高端客户需求进行配置调整，但无限制的投入成本将使得开放商无利可图且背负较高的后期维护风险。所以精装修项目需要通过全过程的成本管控，确保精装修工程在满足客户功能性、舒适性、智能化及审美风格等要求的基础上，控制成本支出、优化资源利用。这对开发商精装修项目实现高性价比有着重要且现实的意义。

1.2项目发展趋势

精装修住宅在国外发展较早，其中酒店式公寓类的单居室精装修相对成熟，多居室的住宅精装修主要处于简装或全装阶段，而在国内精装修现正处于高速发展的阶段。国内客户已从早期的毛坯交付或全装房交付，逐步过渡到了要求全面精装修或高端精装修（定制精装修）交付。

高端精装修住宅的出现和不断升级，对客户而言避免了买到毛坯住宅后还要重新装修或改造。避免了客户在对新的装修质量无法有效控制的同时，还在装修中破坏了原有的建筑结构问题；对房地产商而言，推出了（高端）精装修住宅在原有土建项目外，增加了公司的利润点，提高了项目利润率；对政府而言，批量精装修住宅能够带动上下游产业，同时极大的减少因为业主个体装修而带来的材料浪费、结构破坏和装修低效能问题。在三方目标的推动下，我国逐步形成了“高端住宅精装修规模化、专业化和系统化”的发展趋势。

2高端住宅精装修项目成本控制措施

2.1高端住宅精装修项目前期阶段成本控制--定位、考量特定需求、限额设计

高端住宅精装修项目的开发成本受到多种因素影响，但最主要的成本控制阶段在于项目前期的定位和设计。此阶段工作影响到精装成本的75%。

（1）开发公司的定位。不同的开发商有着不同知名度的品牌，各公司都应根据自己品牌和项目定位，来确定该项目精装修的定位，从而明确该精装修项目的配置。有的公司品牌定位为“精工+智能”，则在该精装修项目的精工成本外会增加较多的智能化控制系统及配置，如对家电设备的智能化控制系统、安防系统、社区交互系统等；有的公司定位为“精工+舒适”则在其精装修项目中除精工成本外还将增加较多功能性设备，如空调、地暖、新风、地源热泵、净化、厨卫设备等；

（2）特定客户需求及主流高端风格的考虑。在开发商确定精装修项目的整体基调后，还应考虑到具备购买高端精装住宅的客户，通常是高收入客户群体或需要对原有初装修住宅进行二次升级的客户这一特点。这些客户除对原有基本功能保留需求外，一般都有特定的（升级）需要，例如：装修的材质上需从瓷砖升级为石材；产品功能需从原有功能单一的厨卫设备升级为多功能的厨卫设备；日常家俱需从原有现场制作升级为工厂定制成品等。

除了考量客户功能需求，高端住宅精装修还需要根据同期的主流装修风格做出风格定位，例如早期的欧式风格、古典风格，近来流行的新中式、新古典、新法式风格等。总之，为特定的客户群体增加高性价比的需求和定调主流高端风格是前期成本控制的重要环节。

（3）限额设计。明确项目定位、客户需求和主流风格后，设计人员与成本造价人员应密切配合，做到技术与经济相统一。设计人员在设计时应以投资或造价为出发点，进行方案比较和优化设计；成本造价人员同时进行成本核算，为设计人员提供有关信息和合理建议，以达到动态控制造价的目的。

限额设计控制工程造价可以采用两种方式。一种按项目过程（纵向）划分各阶段（水电、泥木、油漆等阶段）的费用限额，然后依次进行各阶段费效比控制；另一种按项目组成（横向）划分组别（硬装、软装、设备等）分别考核控制，进而保证设计质量和成本。实践证明，限额设计能有效的控制整个项目的工程投资。

2.2招标采购阶段--分别做好材料采购、设备采购及施工单位招标的成本控制

房产批量精装修工程在落实前期工作后，就应做好招采阶段成本控制。招采阶段的成本控制主要从：精装修主材招采、功能设备招采及精装修施工单位招标三方面控制。

（1）精装修主材招采。精装修材料一般分为主材、辅材和零星材料。主材中成本部门和材料采供部门应重点控制：甲供主材和甲定乙供主材。甲供主材（含甲分包材料）主要涵盖石材、瓷砖、墙纸等货值较高的产品，此类产品除控制相应主材价格外，还应控制配套安装费用及相关损耗等费用。而甲定乙供主材则主要控制供货材料的型号及单价。通过对这两类主材的成本控制，基本可以控制硬装中大用量、高货值及需专业技术配合的材料部分成本。

（2）设备招采。精装修设备招采包括功能性设备（日常使用设备）和附加值设备（智能化设备）。精装修功能性设备通常包括空调、地暖、厨卫设备等，而附加值设备则包括安防、召唤响应系统等。在功能性设备的招采中主要应根据限额设计中的相关技术指标和经济指标进行选型配对。例如空调系统就应从户型入手，综合其制冷量、功率等指标进行配置对比。在附加值设备的招采中则应根据当地客户实际需求以适度超前标准配置。如安防系统应主要考虑预防和警示功能。总体上功能性设备和附加值设备都应该根据成本限额进行选型配置，避免以大品牌、高价位、功能多而全作为选用的标准。

2.3高端住宅精装修项目施工过程中签证及后期结算阶段成本控制

精装修项目施工过程中，应根据合同、施工图纸、设计变更、项目清单等结合现场实际情况、市场波动等进行成本控制和调节。在精装修施工过程中应特别关注精装修交接前期的土建主体质量、施工过程中特殊户型或特殊外立面部位处理、施工过程后期为确保面层观感效果而不断整改等带来的检查、防治、整改费用。在精装修项目后期结算阶段，则应根据竣工图、设计变更、签证单等资料，参考投标清单依照合同约定的结算计价原则进行结算审核。因高端住宅精装修项目所涉及的专业交叉面较多，易导致结算中的变更增减内容较多、部分设备材料价格较高，需在结算中对此类变更、签证进行重点审核。

结语

精装修项目的成本管理是在把控整个项目的基础上，为实现最终的管理目标而开展的一系列活动。我们始终应该在做好前期定位、限额设计的前提下，通过招采阶段对主材、功能设备及施工单位的成本控制，通过在施工中有效管理、防控风险，最终达到投资和收益的最大化，为各方带来多赢的效果。

参考文献

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