旧工业建筑改造再利用全过程风险管理研究

杨行

身份证号：13040219860913****华北冶建工程建设有限公司河北056002

摘要：我国城市产业布局的重新调整使得大量处于城市中心地带的工业企业逐渐转向郊区，出现大批旧工业建筑“关、停、并、转”的现象，这些旧工业建筑物随时可能被废弃或拆除。为了充分利用旧工业建筑在历史、经济、文化、生态环境等方面的价值，实现可持续发展的要求，国家出台了相关政策对旧工业建筑物进行保护性再利用。对旧工业建筑物进行重新规划设计并实现其功能转型的改造再利用理念逐渐被人们接受并得到重视。然而在旧工业建筑改造再利用的过程中，还面临着诸多风险因素。文章正是基于这个角度，对其风险管理进行探究。

关键词：旧工业建筑；再利用过程；风险管理

当前，城市经济发展已经进入新常态，城市规划与产业布局得到重新调整，建设资源节约型社会的理念越来越受到重视，对城市中大量闲置的旧工业建筑进行改造再利用正好满足了这一理念的要求，并逐渐成为一种趋势。如今，旧工业建筑的改造再利用已进行的如火如荼。旧工业建筑与一般非历史性建筑物相比，其改造再利用过程建设周期短；建造技术不成熟；缺乏政策法规及技术标准，整个过程存在着各种不确定的风险因素。有效的对其进行风险管理，不仅能够识别出影响旧工业建筑改造项目成功的关键风险因素，了解各种风险对旧工业建筑改造的影响，以便及时应对风险，降低风险损失，而且这对于指导旧工业建筑改造再利用，促进其持续健康发展能够提供重要的理论依据。

一、旧工业厂房改造过程中存在的主要风险

（一）社会风险

旧工业厂房改造再利用过程中的社会风险主要包括改造项目的市场环境、经济环境和区域交通环境风险等内容。我国改造再利用项目理论研究起步较晚，改造再利用形势比较单一，改造模式多为单纯模仿国外成功案例，较少结合我国政治、经济、市场、硬件环境配套等因素综合改造，这就在一定程度上增大了旧工业厂房改造再利用过程中的社会风险。

（二）经济与管理风险

旧工业厂房改造再利用过程中的经济与管理风险主要是由于改造再利用过程中的工程变更、信息不对称、管理不善等原因造成的。旧工业厂房改造再利用是在已有厂房空间内进行施工，具有设计和施工局限性，这种局限性在很大程度上增加了改造项目施工过程中的工程变更风险。另一方面，旧工业厂房改造项目的管控建立在数据信息库的基础上，整个改造过程涉及的参与方众多，各方管理相对独立，信息传递不流畅，使经济与管理风险更易发生。

（三）自然风险

对所有的工程项目而言，工程环境风险都不可避免且难以控制。工程项目中工程环境风险通常包括岩土水文条件、气象风险、自然灾害等。旧工业厂房改造再利用是在已有空间进行作业，气象条件的影响较小，但在改造过程中应有效的规避或减小自然灾害风险，需根据当地抗震防御等级对原有厂房结构进行加固。

（四）技术风险

旧工业厂房改造再利用过程中的技术风险主要包括检测加固方案风险、改造设计方案风险、改造施工方案风险、工程机械和工程材料风险等。在旧工业厂房改造再利用之前需对原有结构进行检测，然后做出加固方案，所以检测加固方案对以后的改造起决定性作用。同时，在改造过程中，作业空间局限性大，在完成设计方案和施工方案时，必须考虑到方案的可实施性，与常规新建建筑相比，技术风险更容易发生。

二、旧工业建筑改造再利用项目风险应对策略

（一）建立健全相关法律法规及政策

目前，我国还没有出台针对旧工业建筑再利用的全国性的、系统的政策法规，

相关管理部门配备不完善。首先，我国要在充分研究国外旧工业建筑改造相关政策与管理体制的基础上，结合我国旧工业建筑改造市场的实际情况，借鉴它们在改造项目上的成功经验，尽快设定与之配套的相关管理部门，并且抓紧制定和完善旧工业建筑改造的地方性政策法规、产业扶植政策和财税激励政策，促使旧工业建筑的改造及运营管理有法可依。其次，加快对我国现存旧工业建筑改造再利用项目的调研工作，对改造过程中的问题进行统计分析，建立改造项目信息库，并针对各类问题完善其应对措施，形成全国系统的政策导向及工业建筑再利用风险管理机制。为今后的旧工业建筑改造项目有法可依，有据可查打下坚实的基础。

（三）充分做好方案及技术论证

旧工业建筑改造项目在利用原有部分结构或者构件时，为充分满足节能、节材要求，实现改造功能需求，往往会使用新技术、新材料。为了避免新技术、新材料的不合理使用，在进行施工之前，必须组织专家对方案及技术进行充分论证，做好可行性分析，制定完整的施工方案及预防措施，由专业技术人员指导现场施工，最大程度降低新技术、新材料施工的不确定性。旧工业建筑在改造使用之前，大多使用年代久远，但随着使用年限的增加，建筑材料出现耐久性问题，结构的稳定性和可靠性也逐渐降低，必然会导致建筑的结构安全水平降低。因此，在进行旧工业建筑改造利用之前，需要对地基、基础的不均匀沉降和承载力不足，梁、柱表面露筋及承载力不足，屋架及屋顶积灰导致的承载力下降，墙体开裂等构件的结构性问题进行鉴定，根据鉴定结果对构件进行等级分类，差异化地进行耐久性和稳定性加固处理，增加主要结构构件的可靠性，减少在改造中出现的结构安全隐患。

（三）做好经济风险的应对

1.规范招标程序，合理选择承包商

结合项目的实际情况采取工程总承包和专业分包的形式，在选取承包商时，严格按照招标程序，根据承包单位的信誉、业绩、单位人员能力和整体素质进行综合考虑，并把承包单位的方案优劣和控制风险的能力纳入审查的范围，严格按照相关法律规定进行审查，争取从源头和根本上杜绝一定的风险。

2.做好项目预算，保证充足的资金供应

关注国家经济政策和形势的变化，做好可行性分析，加强资金管理和成本控

制；改造前期由专业的成本控制人员制定成本控制方案，制定资金预支计划，做好项目预算和成本预估。项目实施过程中，按照合同要求做好进度款支付，保证资金来源充足，避免因资金供应不及时带来的工程延期和合同纠纷。

3.加强合同管理，严防索赔

在改造项目实施过程中，建设单位必须严格执行合同，加强合同执行过程的管理，并对承包单位的履约行为进行跟踪，注意搜集保存隐蔽记录，对于改造项目零星工程较多的特殊现象，由专人负责现场签证，严防索赔的发生，降低因索赔造成的不必要损失。

（四）完善组织机构，加强现场监督和管理

建立起统一协调的管理部门，明确各部门的职能分工，健全组织架构，加强各部门的信息沟通，形成自上而下的信息反馈机制。借鉴国内外旧工业建筑改造利用成功案例的经验，定期组织经验丰富的专家对项目管理人员进行讲座培训，定期组织讨论会议，提升管理人员整体素质。组织相关专业技术人员，加强对施工现场各种施工活动及人员的监督，及时发现改造过程存在的问题并妥善解决，及时排除现场安全隐患，降低因现场监督不力而造成的风险。

近年来，随着我国城市经济的快速发展，为调整产业发展布局，节约宝贵的城市土地资源，对旧工业建筑物进行改造再利用成了有效的方式之一。但是，改造再利用时工程法规、政策不健全，再利用过程矛盾突出，技术标准缺失，改造经验缺乏等一系列问题，使旧工业建筑改造再利用时容易暴露各种风险，对旧工业建筑再利用项目进行有效的风险识别、评估、控制具有较大的作用。文章分别从环境政策、技术、经济、管理四个方面提出了旧工业建筑改造项目的各级各类风险应对策略，为其他类似项目的顺利实施提供了借鉴。

参考文献

[1]王冲.基于系统动力学的城市旧工业建筑再利用风险管理研究[D].西安建筑科技大学,2014