房地产开发项目投资风险控制

钟礼贤

广州鑫业投资发展有限公司广东广州510000

摘要：虽然我国房地产开发经管管理越发规范化和法制化，但随着我国改革开放的不断深入，包括外资与本土在内的资金不断涌入，其内外部竞争压力呈现递增趋势，在一定程度上增加了房地产市场的复杂程度。随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产企业在项目投资、建设与运营过程中，越发重视项目的风险控制。

关键词：房地产；开发项目；投资风险；控制

中图分类号：F299文献标识码：A

引言

房地产业对促进我国社会繁荣发展、提升社会公众的生活水平与质量，具有非常重要的作用。因此，也可以说，房地产建设企业应该充分认识到建设管理的重要性，应用现代化建设管理理念对房地产开发项目进行科学管理，促进房地产企业的发展和完善。

1 房地产开发项目管理的主要内容特征

利用现代化设备和管理方法进行把控，是目前房地产开发项目管理体系中的一种管理方式，通过对开发项目的整体管理把控，才能够充分进行资源配置，避免建造者因为设备不到位或技术不达标而影响项目进度的开展。这就需要所有的项目管理部门之间能够进行有效直接的沟通合作，不能因为部门之间遇到问题就相互推卸责任而耽误工作周期和进度，从而增加解决问题的难度。只有做到这些，才能够有效改善整个工程的质量。

2加强房地产开发项目建设工程管理的意义

房地产企业采取科学有效的措施，将建设思想在建筑物中进行充分展现。在开发过程中，房地产开发企业按照国家相关的规定和要求，对施工工作进行管理。在项目立项前期，就需对土地利用、资金平衡、规划调整、群众安居、城市面貌等多方面综合考量，定出可行性方案，为政府决策作出依据，满足财政、城建、群众安居多方面要求。在具体的施工过程中，房地产企业应该采取正规的措施，获取土地开发的使用权，组织专业的设计人员进行科学的设计，当所有准备工作完成后，房地产企业再采取招标的方式，选择专业技术强的施工团队进行施工。对房地产工程进行管理是进行建设管理的主要内容之一，直接关系着房地产企业的实际效益，也是保证施工可以顺利进行的主要方式，使工程建设资金可以进行合理使用，优化房地产建设资源，在规定的时间内顺利完工。促进房地产建设工程可以在和谐、有序的环境中进行。

3房地产开发项目投资风险分析

3.1政策风险方面

我国房地产项目所面临的政策风险，包括税收、土地、金融等方面的政策风险。①税收作为我国政府进行房地产市场调控的重要手段，其涉及到房地产开发过程中的多种税费。房地产项目的税收政策风险主要体现在，为充分保障我国宏观经济的调控效度，我国目前税收政策处于动态调整阶段，由此税收政策对我国房地产企业造成一定影响，使得房地产项目在开发过程中产生一定影响。②土地作为房地产开发项目的必备资源，土地政策的变动程度亦成为房地产开发的另一影响因素。土地政策变化具有难以预测的特点，这在一定程度上增加了房地产开发项目的投资风险。③房地产开发过程中的金融政策风险主要影响房地产开发企业的未来收益，对于房地产企业而言，其项目资金多数来源于银行等金融机构，因此贷款利率的变动会在一定程度上影响房地产企业的财务与融资成本。此外，金融机构信贷政策的变动，亦会对房地产市场的供求关系产生一定影响。因此，金融政策的变动会对房地产开发项目的投资建设造成重要影响。

3.2过于追求经济效益，忽略社会效益

很多的房地产工程管理人员意识不到施工许可证在施工过程中的重要性，他们在施工的过程中，为加速资金周转回收，盲目赶进度抢工期，无形中降低了项目的质量，为施工项目存在了很多安全隐患问题，为后期发生安全事故提高了概率。甚至有一些房地产企业为了获取最大的经济利益，有意识地对建筑成本进行压缩，以次充好，而这些企业最终都会因为没有施工许可证而被相关的政府部门进行强制停工处理并进行罚款，严重影响了企业形象。

4新形势下加强房地产开发成本控制的对策

4.1积极做好成本控制的预结算和中期监督

对于成本控制工作应该给予高度重视是房地产经营企业的关键所在。与此同时，由于房地产开发本身就是一个运行周期很长的生产性、消耗性的过程，因此，房地产开发企业的领导必须纠正成本控制过程中凭经验操作的陈旧做法。在工程实施过程中，对于事先预定好的成本控制目标值必须予以遵循，在此基础上，将不同时期的实际消费数值予以准确无误地收集汇总，并在每一阶段将汇集的实际数值与目标值进行对比分析，然后将分析结果应用到下一阶段的成本控制编制计划中。

4.2完善财务内部控制机制

完善的财务内部控制制度是房地产开发企业财务内部控制工作顺利进行的保证。因此，房地产开发企业可从资金运营活动、全面预算控制、财务监督管理等方面，构建完善的房地产内部控制机制。

第一，在房地产开发企业管理过程中，资金是房地产开发企业生存的主要影响因素。基于房地产开发企业发展环境的复杂性，房地产开发企业对资金要求较高。因此，房地产开发企业可从融资、投资两个模块，以财务分析为基础，制定完善的财务内部控制体系。如在定价及采购模块，房地产开发企业可建立采购与付款循环会计控制机制，规范采购、付款流程。采购与付款循环会计控制机制主要是对采购流程、资金走向进行完整记录。同时对发票、时间进行核对分析，保证账款收支审计准确程度，保证采购与付款管理效率。第三，房地产开发企业监督与管理水平直接影响了财务控制效率。因此，房地产开发企业可以内部控制评价及风险管理宣传为入手点，深入企业内部，与企业各部门及房地产开发项目实施的各个环节负责人员进行信息交互。以此为依据构建完善的内部控制监督机制。在内部控制监督机制运行过程中，房地产开发企业可以资金管理为重点，利用融资模块投资报酬利率、资金报表等数据，制定资金运行评估标准。同时以软件登记记录的方式，全面检测财务管理漏洞，保证房地产开发企业资金的安全、稳定。此外，房地产企业可针对现有部门类型，设置多部门协同工作机制，为内部工作人员提供相同的战略发展目标，提高整体财务内部控制的实际效能。

4.3加强管理人员的队伍建设

房地产项目的管理人员要身居其位，就要认真对待自己的身份职能，企业要经常性组织管理人员去学习了解房地产的相关知识，加强对他们的专业能力培训工作。同时，培养管理人员的职业道德素养，让他们充分认识到自己的管理职能对企业发展的重要性，以增强他们的集体荣誉感和品牌形象意识，提升为自己、为企业、为业户、为社会高度负责的职业素质。

结束语

新形势下房地产开发已成为关系国计民生的主要产业。在开发过程中，成本支出包括土地受让费、陈旧房屋拆迁、城市基础相关设施配套、代建工程费等，这些项目必然形成费用支出。当前新形势下，政府在总体上对房地产市场的宏观调控措施已经全面启动推行，新形势下房地产开发商之间的竞争尤其显得更加激烈，土地转让成本的不断提升、人工费用与建筑材料成本的持续上涨，无疑加大了房地产开发商的开发成本和开发风险。所以，为提高房地产企业在房地产开发市场中的竞争能力，最大限度的减控项目开发风险，对开发项目实施有效成本控制已成为房地产开发企业不容忽视的环节之一。

参考文献

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