浅析当今房产问题及经济性分析

曹桂明焦世成佘彦华刘星靳鹏飞

1当今房产方面出现的问题

1．1房价高且地区分布不均衡房价的变动问题一直以来都是人民所热议和时刻关注的民生问题，例如京津冀除北京天津之外，河北省内部不同地区的房价也有很大的区别，以廊坊为例。廊坊2014年房屋均价为7300多元/平方米、2015年的房价均价为7500元/平方米，而2016年10月均价就变为了10000多元/平方米，其中三河等地的房价为19000/平方米以上。而唐山、承德等地区则无多大发展，相比廊坊唐山地区2016年12月房价均价仅为5382元/平方米。

1．2待售面积大空置率高在房价居高不下的同时，中国商品房空置面积也维持在较高的水平。15年11月末全国商品房空置面积答1．14亿平方米。比14年同期增长14．2%;截至16年5月底，全国商品房空置面积1．22亿平方米。空置商品住宅6728万平方米增长15．9％。国际货币基金组织副总裁朱民曾2015年春会期间表示中国楼市空置面积高达10亿平方米。京津冀地区同样有相当大的空置面积。但是房价非但没有随商品房大量积压而下降，反而是与商品房空置面积一起双高而并存。房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，在全国的经济发展格局中已具有支柱性产业的地位。房价高与空置面积居高并存的现象引起了人们对房价泡沫的担忧。一旦存在房价泡沫，终有一天会破灭，对整个国民经济都是沉重的打击。不管房价是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必须采取一系列宏观调控措施防范和消除房价泡沫，保持整个国民经济持续、协调、快速的健康发展。

1．3内部市场结构失衡、外部风险积聚京津冀住房市场发展失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。北京天津一线城市住房供给矛盾突出房价变高，河北部分三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存过高，优质住房出现结构性短缺。前段时间经济增速出现下滑，对楼市形成直接冲击，2015年中国资本市场的大起大落，京津冀房价变化明显，挫伤了楼市信心，进一步加大了楼市短期风险。住房产业作为宏观经济支柱与地方政府财源，承载了过多的压力，房价被认为可长不可跌，高房价使城镇家庭负担过重，购房者实际可支配收入较低，也使得社会经济内需不足。

1．4人民群众关于房屋购买的思维上的问题父母财要用到孩子身上是中国大部分父母的想法，在现在这个时候母把大部分的钱用于购买孩子的未来房屋，而且当前大部分人的房屋购买所话费的是父母的积蓄。

作为一个上千年来以农立国的国家中国自古以来对于土地与家产狂热崇拜，经商挣了钱一定要买房买地，中国发展到了今天大部分人的思维是没有和当前的经济发展匹配的。还有一些原因是在大部分人思维里人有了房子才有了生活的安全感，有了房子之后才有事业，这似乎构成了房地产刚性需求的一个理论基础，当然这也是与中国当前房屋租赁环境极不稳定有关。

2对出现问题的经济性分析

2.1房价的经济学分析在房价飞涨所得红利的主体主要是开发商与房产中介炒房者。短期的飞涨甚至造成了人们堵在售楼处疯狂抢购的现象。开发商开发的房屋被以难以想象的高价售出，房产中介则在房屋的大量交易中获取了暴利，炒房者同样获取了相当高的利益，而普通的购房者则因房价的突然暴涨而被迫的多付出了一大笔资金，资金比较充足的情况下是必须要付出的，也加重了部分购房者的还贷负担。也有部分购房者无法获得曾经可以得到的房屋。当然政府也在房价飞涨的情况下收到了更多的税款。但这一情况损害了普通购房者的利益。政府应当出台一些政策来解决这些问题。不过这种区域分化性有好处，因为各地区房地产联动性比较小，不同于完全市场经济。所以出现全国性房地产崩盘的概率比较小。鉴于以上现象，对此我们进行了理性人的分析，得出在未来的一段时间里，随着房地产问题的日益凸显，我国的房价只可能降低而不可能再大幅度增长，但下降的程度不会低于最一开始上涨时的基准价格。

2.2空置率高方面的经济性分析房地产行业的发展应解决改善人民群众的住房需求，解决有的房没人住，有的人没房住的问题。很多的民众需要在城市稳定下来，其中一些个体工商户和部分务工人员，这些有固定的工作也有了一定的积蓄的人，迫切需要在城市中稳定下来。而国家也提供了一些相关的政策：降准降息、降首付比例、提高公积金利用率、提供税费优惠等。并且当更多的民众可以进入城市中来可以更好地使用城市的基础设施，满足自身，使其生活得更好，也加强基础设施的利用率，提高河北地区较低的城镇化率。同时去库存加大了售房量给予了房产商利益，给予了中介红利，同时也促进了社会的稳定，解决了当地政府的问题，也提供了额外的税收。在这些方面来说，中国的房屋待售面积大会影响各主体的红利，而去库存则可以给予各主体更多的红利。政府的宏观调控政策应该更加积极的实施。来解决中国房屋空置的问题。不过不同城市应在中央的政策下实施本城市的去库存特殊政策。

3.3人民群众关于房屋购买的思维上问题的经济性分析这些思想也是影响当前中国房地产市场发展的重要因素，当然这些思想也就把市场上的主动权推给了卖家，使房地产市场一直处于卖方市场，刚性需求加上买涨不买落心理，也是造成了房价疯涨，或房价衰落的原因。

就当下情况来讲普通购房者的红利其实被剥夺了，付出了更多的代价，获得的东西反而更少，有的人根本没有获得红利，反而主动出让了更多的利益。当然就如之前买涨不买落的心里所说，这些人其实是在一方面付出了更多但他们的一些心理是得到了满足，比如心里安全感，并且据调查大部分人对于未来房屋价格变动理解是，房价上涨地区的房价会一直上涨的，之前也曾讲过大部分人后悔为何不在房价较低的时候购房，大部分人认为房价的上涨会在日后给自己带来更多的利益。

参考文献：

[1]闹琼．论房地产行业营运资金管理的优化．财会学习，2016．

[2]黄燕芬，赵永升．中国房地产市场居民加杠杆:现状、机理、风险及对策．价格理论与实践．2016.

[3]朱庄瑞，经济新常态背景下我国房地产市场长效机制建设研究．现代管理科学．2016.