简介：否定农民土地的开发权,使农民丧失了分享城市化进程中土地增值的机会,农民成为排斥性城市化过程中的“他者”。在比较法的视野中,这一开发权的缺乏更彰显对农民利益保护的不利。而且,基于否定农民土地开发权的交易禁止,也排斥了外地移民的融入。在未取得开发权的背景下,深圳原农民及其集体建造了大量的违章建筑即小产权房,通过对小产权房的交易,这些原农民及其集体获得了大量收益,也促进了外地移民的融入。小产权作为一种非正式产权,长期不为立法承认,带来了严重的不利后果。深圳通过将土地国有化,原集体土地上的财产权利转化为国有土地使用权,并通过罚款的方式追授土地开发权,实现了集体土地和国有土地权利的并轨,为小产权房的解决和城乡土地并轨提供了一个有益的借鉴,实现了城镇化模式从排斥到包容的转变。

简介：《物权法》以土地所有权为基础,忽视了公有制下土地所有权的特殊性,导致了精神背离和体系紊乱.土地所有权更多是公权力,构成土地基础性财产权的是土地使用权.在土地使用权的制度实践中,存在一种非限定的土地使用权类型,其用途非限定、时间永久且可自由转让,物权编应以之作为土地所有权在物权法中的对应权利,而将土地所有权逐出物权编,从而建立起以非限定土地使用权为自物权,以限定土地使用权为用益物权的物权体系.

简介：理论是沟通制度与理念的桥梁。物权行为理论乃是基于登记的限度理念,对现有的登记生效主义模式所做的有利于私法自治的一种理论阐述。登记限度的理念要求尽可能地降低成本、避免错误、尊重自由,为此,登记生效主义确立了物权变动时双方共同申请的原则,并且使双方申请时达成的合意成为登记效力的来源,从而与申请前的债权合同相区别,成为物权行为。尽管登记同意和公证制度的出现极大地替代了双方申请原则,但登记同意和公证替代的不彻底,反而更突出了物权行为理论阐释的合理性。